Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group (Foto: Martin Joppen)

Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group (Foto: Martin Joppen)

Steigende Eigentumsquote

Immer mehr Menschen kaufen, statt zu mieten

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Warum werden Wohnungseigentümer Wohnungseigentümer? Umfragen belegen, dass einer der entscheidenden Gründe, warum aus Mietern Eigentümer werden, die Furcht vor steigenden Mieten ist.

Bei einem geringen Mietniveau und geringer Dynamik in der Mietentwicklung sehen Menschen keinen Grund, Wohneigentum zu erwerben. Steigen die Mieten jedoch, dann steigt auch die Bereitschaft zum Wohnungserwerb rapide.

Dieser Zusammenhang ist nicht nur plausibel, sondern lässt sich auch empirisch gut belegen. Die Stadt mit der geringsten Wohneigentumsquote war stets Berlin.

Die Wohneigentumsquote lag nicht nur etwa 30 Prozentpunkte unter dem deutschen Durchschnitt, sondern auch deutlich unter dem Durchschnitt anderer deutscher Großstädte.

Dies hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Zwar liegt die Wohneigentumsquote in Berlin mit nur knapp 15 Prozent immer noch deutlich unter dem deutschen Durchschnitt, aber sie ist doch weit höher als noch im Jahre 1997, als sie bei lediglich 9,5 Prozent lag.

Damals lag die Nettokaltmiete in Berlin bei nur 4,15 Euro pro Quadratmeter, heute liegt sie bei 8,02 Euro pro Quadratmeter, das heißt sie ist in diesem Zeitraum um über 80 Prozent gestiegen. Der Zusammenhang zwischen steigenden Mieten und steigender Wohneigentumsquote liegt auf der Hand.

In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Berlin bekanntlich besonders stark gestiegen. Laut GSW Wohnmarktreport zogen sie von 5,85 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf 8,02 Euro pro Quadratmeter im Jahre 2013 an.

Gleichzeitig stieg die Zahl der verkauften Wohnungen in der Hauptstadt in diesem Zeitraum von 14.279 im Jahre 2009 auf 19.380 im Jahre 2013. Früher galt Berlin als Stadt, in der ein Verkauf von Wohnungen an Mieter fast unmöglich ist, als die klassische Mieterstadt in Europa.

Das ist sie immer noch, aber die Zahl der Eigentümer hat stärker zugenommen als im bundesdeutschen Durchschnitt, weil die Mieten stärker gestiegen sind. Im Jahre 2009 lag der Leerstand in Berlin noch bei etwa 5,5 Prozent, drei Jahre später war er auf rund 2 Prozent gesunken.

Kein Leerstand erhöht Mieten


In vielen Stadtteilen gibt es inzwischen gar keinen Leerstand mehr. Die Folge waren deutlich steigende Mieten. In der zeitlichen Folge gibt es einen eindeutigen Zusammenhang: Zuerst sinkt der Leerstand durch Zuzüge und steigende Haushaltszahlen einerseits und sinkende Bautätigkeit andererseits.

In einem zweiten Schritt steigen die Mieten. Und mit einer Verzögerung von einigen Jahren steigt schließlich die Bereitschaft der Menschen, Wohneigentum zu erwerben.

Natürlich spielen auch weitere Faktoren eine Rolle, so etwa die niedrigen Zinsen, die dazu führen, dass die Finanzierung einer Eigentumswohnung erschwinglicher ist als zur Miete zu wohnen.

Auch das Fehlen von Anlagealternativen wegen der niedrigen Zinsen fördert die Bereitschaft, Wohneigentum zu erwerben. Und obwohl die Inflationsrate niedrig ist, so ist doch die Furcht vieler Menschen vor einem Zerfall der Geldwertstabilität in der Eurokrise stark gestiegen und hat als Katalysator der Wohneigentumsbildung gewirkt.

Was in Berlin besonders deutlich zu beobachten ist, gilt auch für andere Ballungsräume in Deutschland, wenn auch nicht überall im gleichen Maße: Die Furcht vieler Menschen vor steigenden Mieten hat die Bereitschaft zur Eigentumsbildung erheblich gefördert.

Die Mietpreisbremse nach dem Entwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas verspricht zwar – sollte sie wirklich eingeführt werden –, das Wachstum der Mieten unter anderem in Berlin zu begrenzen.

Wie sie sich im Detail auf die einzelnen Wohnungsmärkte auswirken wird, ist jedoch unklar. Und selbst wenn die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren steigen sollten – in dieser Hinsicht sind Prognosen bekanntlich schwierig – wird sich der Trend zum Wohneigentum dennoch fortsetzen.

Wir wissen aus vergangenen Perioden, dass steigende Zinsen bei vielen Menschen dazu führen, dass sie Eigentum erwerben, weil sie fürchten, in einem oder zwei Jahren könnten Wohnungen wegen anziehender Zinsen weniger erschwinglich sein.

Und schließlich haben auch die stark steigenden Wohnungspreise in Berlin und anderen Ballungsräumen dazu geführt, dass viele Käufer weitere Preissteigerungen erwarten und lieber jetzt noch kaufen, bevor Wohneigentum noch teurer wird.

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