Steuer-Haken: Gewerblicher Immobilienfonds kann Privatvermögen infizieren

Für die steuerliche Einstufung von privaten Immobiliengeschäften gilt grundsätzlich die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Verkauft ein Anleger innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, stuft die Finanzverwaltung dies in der Regel als gewerbliche Immobilientätigkeit ein, die entsprechend höher zu versteuern ist. Daneben können weitere Indizien dazu führen, dass ein Anleger aus Sicht des Fiskus gewerbliche Einkünfte aus Immobilienhandel hat. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Anleger nicht nur privat Immobilien verkauft hat, sondern auch an einem gewerblich geprägten geschlossenen Immobilienfonds beteiligt ist, der unter Umständen sein Gesamtportfolio „infiziert“. Beispiel: Der Anleger hat innerhalb von zwei Jahren zwei Immobilien aus seinem privaten Besitz verkauft. Veräußert der Fonds in diesem Zeitraum ebenfalls zwei seiner Objekte, ist auf der Anlegerebene die Drei-Objekt-Grenze verletzt. Einschränkung: Nach geltender Rechtauslegung bezieht der Fiskus die Fondsverkäufe nicht in die Einstufung mit ein, wenn der Anleger weniger als 10 Prozent des Fondsvolumens hält und wenn der Verkehrswert der Fondsbeteiligung weniger als 250.000 Euro beträgt. Doch ist zu bedenken: Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist nicht die Beteiligungshöhe des Anlegers, sondern der Wert der verkauften Immobilien entscheidend. Ist der Fonds mit einem hohen Fremdkapitalanteil ausgestattet, kann die 250.000-Euro-Grenze schnell erreicht sein (siehe Tabelle mit Beispielfällen, Klicken darauf vergrößert die Darstellung). Die 10-Prozent- und Verkehrswertregeln gelten im Übrigen auch, wenn der Anleger Immobilienfondsanteile im Zweitmarkt veräußert. Somit sollte der Verkaufsprospekt eines gewerblich geprägten Immobilienfonds einen Hinweis auf dieses Infektions-Risiko enthalten. Ererbte Grundstücke und solche, die sich mehr als fünf Jahre im Besitz des Anlegers befinden oder die er selbst nutzt, bleiben von der Drei-Objekt-Grenze unberührt.   

Der Autor: Pascal Seppelfricke ist Vorstand der Seppelfricke & Co. Family Office AG, die als unabhängiges Beratungsunternehmen im Bereich der Vermögensverwaltung mit geschlossenen Fonds tätig ist. Ein besonderer Fokus liegt hierbei auf der Analyse und Bewertung von geschlossenen Fonds für vermögende Privatkunden, Stiftungen und institutionelle Investoren.