Steuersparen mit Denkmalschutz

Abschreibungen sind möglich

Das Finanzamt fördert derartige Immobilien ebenfalls, Paragraf 7h und i Einkommensteuergesetz (EStG) sei Dank. Kapitalanleger können in den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren 7 Prozent der Modernisierungskosten abschreiben – deutlich mehr als die üblichen 2,5 Prozent der Anschaffungskosten für vor 1925 gebaute Immobilien.

Auch Selbstnutzer profitieren: Sie dürfen nach Paragraf 10f EStG im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren jeweils 9 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten als Sonderausgaben geltend machen. Möglich sind die Steuerschmankerl laut Paragraf 7h EStG für Gebäude in Sanierungsgebieten oder in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, die die Vorschriften des Paragrafen 177 Baugesetzbuch erfüllen.

Paragraf 7i EStG hingegen bezieht sich auf denkmalgeschützte Gebäude. „In beiden Fällen müssen Bauherren starke Nerven, viel Zeit und vor allem Geduld mitbringen“, schmunzelt Hans-Joachim Beck, ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Verzwickt wird es Beck zufolge vor allem bei Dachgeschoss-Ausbauten, die meist nicht technisch, aber wirtschaftlich nötig sind: „Anders als früher sind die Denkmalbehörden restriktiver und bescheinigen die Kosten dafür nur noch selten. Allerdings bescheinigen sie in jedem Fall die anteiligen Kosten für die Modernisierung des Gemeinschaftseigentums.“

Im Schnitt seien damit nur 25 bis 30 Prozent steuerbegünstigt, bei anderen Wohnungen sind es dagegen um die 65 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt, macht das Finanzamt aber seit zwei Jahren aufgrund einer nicht veröffentlichten Anweisung keinen Ärger mehr.

Dieser Meinungsumschwung beruht auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs. Bei einer Dachgeschosswohnung, die in einem Sanierungsgebiet liegt, hält die Finanzverwaltung aber an ihrer Auffassung fest und verweigert die Steuervorteile trotz Vorliegens der Bescheinigung. „In diesen Fällen muss man klagen. Die Erfolgsaussichten sind extrem gut“, sagt Beck.

Wer die Steuervorteile einer solchen Immobilie nutzen will, muss eine Menge Vertrauen mitbringen, denn er muss kaufen, bevor die Modernisierung beginnt. „Andernfalls geht der Steuervorteil verloren“, warnt Beck. Denn diese gibt es nur für Baukosten, die nach Abschluss des Kaufvertrags anfallen – und davon wiederum nur die, die die Denkmalschutzbehörde als notwendig für den Erhalt des Gebäudes bescheinigt.

Weiterer Unsicherheitsfaktor: Der Käufer kann erst nach dem Erwerb eine endgültige Bescheinigung bei der Denkmalschutzbehörde beantragen – ohne die keine Sonderabschreibungen. Das kann bei einer eng gestrickten Finanzierung gefährlich sein. Beck: „Bis zum Bescheid der Denkmalbehörden kann es je nach Gemeinde zwei bis drei Jahre dauern. Und so lange erkennt die Finanzverwaltung die Abschreibungen trotz eines Urteils des Bundesfinanzhofs nicht an.“

Wichtig sei außerdem, dass der Kaufvertrag keine weiteren Kosten enthält, etwa für die Darlehensvermittlung. Beck: „Dann unterstellen die Finanzämter eine Modellhaftigkeit nach Paragraf 15b EStG. Die Verluste aus der Vermietung der Wohnung könnten dann nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnet werden, und der Steuervorteil ist dahin.“