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Trendwende am Immobilienmarkt Studie: Beim Teilverkauf von Immobilien drohen hohe Verluste

Einfamilienhaus in Bayern
Einfamilienhaus in Bayern: Oft steckt das Vermögen von Rentnern vor allem in der Immobilie und der finanzielle Freiraum fehlt – Teilverkauf-Anbieter versprechen eine einfache Lösung. | Foto: Imago Images / Westend61
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Mit dem relativ neuen Modell des Immobilien-Teilverkaufs werben Anbieter seit einigen Jahren stark um Menschen über 50. Das Versprechen: Eigentümer können ihre Immobilie zu Geld machen, aber trotzdem weiter dort wohnen bleiben. Beim Teilverkauf erwerben spezialisierte Firmen wie Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers, Heimkapital, Volksbank Teilverkauf und Wertfaktor in der Regel einen Anteil von bis zu 50 Prozent an einer Immobilie. Der Kaufpreis fließt direkt in einer Summe an die Eigentümer, die im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt an den Anbieter zahlen. Vereinbart wird ein Nießbrauchrecht, sodass die Verkäufer die gesamte Immobilie weiternutzen können.

Teilkauf-Firmen werben mit hoher Flexibilität. Eigentümer können die Immobilie komplett veräußern oder den Anteil zurückkaufen. Für Menschen, die nur wenig Rente beziehen und in einem Haus mit hohem Marktwert leben, mag das verlockend klingen. Verbraucherschützer und die Finanzaufseher der Bafin warnen allerdings vor den Tücken des Modells. Das gilt insbesondere angesichts der unsicheren Aussichten auf dem Immobilienmarkt, wie eine Studie des Immobilienberaters Leutner-Consulting zeigt.

Verlustrisiko beim Teilverkauf trägt allein der Verkäufer

Der Grund: Die Anbieter sichern sich mit Mindesterlös-Klauseln gegen Wertverluste ab, die ihnen beim Gesamtverkauf der Immobilie den investierten Betrag sowie einen festgelegten Aufschlag von in der Regel etwa 13 bis 15 Prozent garantieren. Das Verlustrisiko trägt damit allein der Verkäufer. Zusätzlich fallen beim Verkauf Gebühren an, die meist ebenfalls der Eigentümer tragen muss. Bei konstanten und deutlichen Preissteigerungen – wie in den vergangenen Jahrzehnten am Immobilienmarkt üblich – seien auch die Chancen für die Teilverkäufer gut, schreibt Analyst Bernd Leutner in der Untersuchung. Anders sieht es jedoch bei sinkenden Immobilienpreisen aus.

 

Wie hoch die Verluste ausfallen können, zeigt das Beispiel einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Leutner-Consulting geht in der Berechnung von einem Teilverkauf von 45 Prozent aus. Berücksichtig wurden eine Wertsicherungsklausel, die dem Unternehmen bei Verkauf den Ursprungswert ihres Teilkaufs plus 13 Prozent zusichert, sowie eine Vermittlungsgebühr von 3,25 Prozent des gesamten Verkaufspreises.

„Horrorszenario“ für Eigentümer bei sinkenden Immobilienpreisen

Verliert die Immobilie in diesem Szenario 10 Prozent an Wert, würden die ehemaligen Alleineigentümer bei Verkauf für den Restanteil nur noch einen Erlös von 66 Prozent des Ausgangswertes erhalten. Bei einem Wertverlust von 25 Prozent – den Marktbeobachter laut Immobilienanalyst Bernd Leutner auch in größeren Städten für möglich halten – wären es nur noch 40 Prozent. Geben die Immobilienpreise sogar um 40 Prozent nach, sinkt dieser Anteil auf 13 Prozent des ursprünglichen Immobilienwertes – „ein Horrorszenario“ für Eigentümer oder Erben, so die Studie. 

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Ein konkretes Beispiel: Bei einer Immobilie, die zum Zeitpunkt des Teilverkaufs von 45 Prozent 500.000 Euro wert ist, stünden den Teilverkäufern – oder später ihren Erben – 55 Prozent, also 275.000 Euro zu. Bei einem Wertverlust der Gesamtimmobilie von 25 Prozent erhalten die früheren Alleineigentümer nur 108.600 Euro, also 40 Prozent des ursprünglichen Werts. Umgekehrt müssten die Immobilienpreise um fast 10 Prozent steigen, damit die Eigentümer bei Verkauf – nach Abzug der Gebühren – den Ursprungswert ihres Anteils von 275.000 Euro bekommen.

Tipp: Beim Teilverkauf besonders auf die Bewertung der Immobilie achten

Eigentümer erhalten beim Teilverkauf zwar den vereinbarten Kaufpreis, was ihnen in Euro von ihrer Immobilie bleibt, zeige sich aber erst viel später, nachdem der Gesamtverkauf abgewickelt sei, heißt es in der Studie – ein Umstand, den auch die Finanzaufseher der Bafin kritisieren. Immobilienanalyst Bernd Leutner rät, bei der Entscheidung für oder gegen einen Teilverkauf besonders auf die Bewertung der Immobilie zu achten.

 

Zwar fließe bei konservativer Werteinschätzung weniger Geld an die Verkäufer, allerdings seien auch das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Erlösabschlag bei Gesamtverkauf niedriger. Wer einen Teilverkauf erwägt, sollte zudem Angebote verschiedener Firmen vergleichen. So seien die Bedingungen durchaus unterschiedlich. Der Immobilienexperte hält daher eine unabhängige rechtliche Beratung für sinnvoll.

Mit Werbeversprechen erfolgreich: Teilverkäufe in Deutschland steigen

Schätzungen von Leutner-Consulting zufolge verzeichnen Teilkauf-Firmen gute Vertriebserfolge. Demnach gab es im Jahr 2021 etwa 2.500 Immobilien-Teilkäufe, im vergangenen Jahr sollen es bereits 5.500 gewesen sein. Ausgehend von einem durchschnittlichen Objektwert von 500.000 Euro und einem Teilverkauf von im Schnitt 45 Prozent, liege das finanzierte Volumen bei mehr als 2 Milliarden Euro.

Die Trendwende am Immobilienmarkt werde auf den Restwert der etwa 7.500 in den vergangenen zwei Jahren teilverkauften Häuser und Wohnungen erheblichen Einfluss haben, heißt es in der Studie. Während die Teilkauf-Unternehmen durch die vertraglich garantierten Wertzuwächse Renditen zwischen 6 und 8 Prozent erwarten könnten, müssten die Verkäufer nach Ende der Nutzungszeit mit erheblichen Wertverlusten rechnen. Was ihnen am Ende von ihrer Immobilie bleibt, davon dürften viele vorherige Alleineigentümer oder Erben überrascht – und enttäuscht – sein, so das Fazit von Leutner-Consulting.

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