Lange Zeit gingen die Immobilienpreise in Deutschland nur nach oben. Das eigene Haus galt als Garant für Wertstabilität und eine sichere Altersvorsorge. Von 2012 bis 2022 erlebte Deutschland eine beispiellose Immobilienhausse – in vielen Regionen verdoppelten sich die Preise. Selbst die Zinswende sorgte nur für eine kurze Korrektur. In vielen Städten steigen die Kaufpreise wieder.
Doch auf lange Sicht dürfte der Markt für Wohnimmobilien unter Druck geraten. „Der demografische Wandel ist zweifellos ein wesentlicher, wenn nicht der wesentliche Faktor für die Zukunft des Immobilienmarktes“, sagt Christof Schürmann, Analyst beim Flossbach von Storch Research Institute. Für seine Analyse mit dem Titel „Gehen dem Immobilienmarkt die Käufer aus?“ hat er umfassende Marktdaten zusammengetragen und ausgewertet.
Weniger junge Menschen bedeutet auch weniger potenzielle Käufer
Die Zahlen sind eindeutig: Laut UN-Prognose wird die deutsche Bevölkerung bis 2050 – unter Berücksichtigung von Zuwanderung – um sechs Millionen Menschen schrumpfen. Die Altersgruppe der 30- bis 46-Jährigen, aus der traditionell die meisten Immobilienkäufer stammen, dürfte dann nur noch 15,5 Millionen Menschen umfassen. Derzeit sind es noch 18,5 Millionen.
Selbst bei einer breiteren Betrachtung der potenziellen Käuferschicht zwischen 30 und 60 Jahren ergibt sich ein Rückgang von aktuell 34,2 Millionen auf 29,7 Millionen Menschen – ein Minus von 13 Prozent. Auch wenn sich das Angebot an Häusern und Wohnungen von derzeit 43,4 Millionen Einheiten bis 2050 nicht erhöht, dürfte das für Verkäufer zu Schwierigkeiten führen, schlussfolgert Schürmann.
Aktuell fehlt es vor allem in Ballungsräumen an bezahlbarem Wohnraum. Die Bundesregierung hat ihre Wohnungsbauziele mehrere Jahre in Folge deutlich verfehlt. Auf lange Sicht könnte sich der Trend jedoch umkehren. Zwischen 1950 und 2021 wurde der deutsche Wohnungsbestand jährlich um durchschnittlich 385.000 Einheiten erweitert, wie Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Selbst wenn das Bautempo auf die Hälfte reduziert würde, entstünden bis 2050 etwa 49 Millionen Wohneinheiten – für eine um bis zu 6 Millionen Menschen geschrumpfte Gesamtbevölkerung. Nicht nur die Gruppe potenzieller Käufer wird damit kleiner, sondern auch die der Mieter.
Eine höhere Zuwanderung könnte den Bevölkerungsrückgang zwar kompensieren, analysiert Schürmann. Doch viele Geflüchtete, die in Deutschland Arbeit finden, verdienen laut Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung signifikant weniger als der Durchschnittsarbeitnehmer. Ihre Kaufkraft für Immobilien sei entsprechend begrenzt.
Hinzu kommt, dass die Finanzierung des Sozialstaats bei schrumpfender und alternder Bevölkerung zu höheren Abgaben führen könnte, was sich auf die Nettoeinkommen auswirkt. Schürmann: „Immobilienfinanzierungen scheitern regelmäßig nicht am großen Geld, sondern an den letzten 200 oder 300 Euro, die für den Ratenabtrag dauerhaft nicht übrig sind.“
In Deutschland drohen japanische Verhältnisse
In Japan zeigt sich schon heute, wohin eine solche Entwicklung führen kann. Neun Millionen Häuser stehen Daten von 2023 zufolge bereits leer, bis 2038 soll die Leerstandsquote auf 31,5 Prozent steigen. Für viele japanische Immobilieneigentümer hat sich die Investition nicht gelohnt – ein Szenario, das aufgrund ähnlicher demografischer Entwicklungen auch Deutschland droht.
Diese Entwicklung lasse sich bereits heute in strukturschwachen Regionen beobachten, an denen die Immobilienhausse der 2010er Jahre ohnehin vorbeigegangen sei. „Sollte die Bevölkerung schrumpfen und an Kaufkraft verlieren, dann könnte dies zukünftig noch mehr die Peripherie belasten – bis hin zur Unverkäuflichkeit“, sagt Analyst Schürmann.
Großstädte und Metropolregionen dürften noch länger von Zuzug profitieren, mit großen Preissprüngen können Käufer jedoch auch dort nicht rechnen: Der Postbank-Wohnatlas prognostiziert für den Zeitraum bis 2035 für Bestandswohnungen durchschnittlich nur 0,4 Prozent reale Preissteigerung pro Jahr – kaum mehr als Kapitalerhalt nach Inflation.
Das gilt auch für die Top-7-Städte. Ein höherer realer jährlicher Preisanstieg wird lediglich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der Metropolen, in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen erwartet.
Investoren sollten sich fragen, wer die Käufer von übermorgen sind
Schürmanns Fazit: Immobilien als Investment sind längst kein Selbstläufer mehr. „Wer weit in die Zukunft schaut, muss sich bei alternden, wahrscheinlich kaufkraftschwächeren Gesellschaften fragen, wer denn die Käufer von übermorgen sind“, so der Analyst. Das gelte umso mehr, da das eigene Haus oder die eigene Wohnung bereits heute für viele Menschen unerschwinglich seien.
Hinzu komme, dass belastbare Daten oft fehlen: „Die Datenlage hat viele Mängel, was eine Investition vergleichsweise unsicher macht.“
Eine Immobilienkrise kann die Finanzstabilität bedrohen. Einem massiven Preisverfall dürfte sich daher die Notenbank entgegenstellen, erläutert Schürmann. „So ist langfristig eher eine schleichende Disinflation der realen Wohnimmobilienpreise zu erwarten als ein Crash.“
Das Problem der schwindenden Nachfrage lässt sich dadurch jedoch nicht lösen: Immobilieneigentümer müssen sich auf eine Ära geringerer Renditen und unter Umständen sogar nominaler Wertverluste einstellen.
Demografischer Wandel
Das Ende des deutschen Immobilientraums?
