Swiss Life Living and Working „Wir bewegen uns auch jenseits der klassischen Assets“
DAS INVESTMENT: Ein neuer offener Immobilienfonds kommt nicht jeden Tag auf den Markt. Was war für Swiss Life ausschlaggebend für die Auflegung des Living and Working?
Ingo Hartlief: Dahinter stehen klare strategische Entscheidungen. Die Swiss Life kommt aus dem Bereich der Schweizer Rentenversicherung und ist heute einer der größten Lebensversicherer der Schweiz. Aber eben nicht nur in der Schweiz. Das Geschäft in Europa wird ständig ausgebaut, über die Asset-Management-Sparte auch im Immobiliensegment. Europaweit managt die Gesellschaft ein Immobilienvermögen im Wert von über 63 Milliarden Euro. Ziel der Swiss Life ist es, ihren Kunden Finanzprodukte für ein längeres selbstbestimmtes Leben zu bieten. Und ein längeres selbstbestimmtes Leben bedeutet eben nicht nur Renten- und Lebensversicherung, sondern auch Vermögensanlagen, besonders für Kunden, die im Alter noch Kapital wertorientiert verwaltet wissen wollen. Mit dem neuen Fonds bedienen wir somit eine logische Nachfrage der Kundenseite.
Sie müssen sich mit Großen der Branche messen, die mitunter schon Jahrzehnte auf dem Markt sind.
Hartlief: Mit dem größten Vergnügen. Wir treten nicht an, um ein Nischen-Player zu bleiben. Die Swiss Life hat dauerhaft eigenes Kapital von 200 Millionen Euro selbst in den Fonds investiert. Daran erkennen Sie, welche Kraft und Absicht hinter dem Fonds stehen.
„Living and Working“ ist feinste Marketing-Rhetorik.
Hartlief: Seit Auflegung des ersten offenen Immobilienfonds der Welt im Jahr 1937 sind einige Jahrzehnte verstrichen. Da darf man auch bei der Namenswahl etwas innovativer werden. Schließlich wollen wir Raum für neue Ideen schaffen und uns auch mal jenseits der klassischen Assets bewegen. 80 Prozent der Wettbewerber investieren in Einzelhandelsimmobilien und Büros. Wir wollen hingegen die Megatrends abbilden, und dazu zählen wir ganz klar die demografische Entwicklung der Bevölkerung. Menschen werden älter, die Digitalisierung bekommt einen starken Einfluss, und unsere Art zu leben und zu wohnen wird sich massiv verändern. Deshalb wollen wir außer in klassische Nutzungsarten wie Büroimmobilien auch im Wohnsegment investieren. Und dort eben nicht nur in klassische Wohnimmobilien, sondern auch in Gesundheitsimmobilien und Studentenwohnheime. Der demografische Wandel, ein steigender Akademikeranteil und die hohe Nachfrage ausländischer Studenten machen diese Immobilien interessant. Diese Nutzungsarten laufen bisher nur unter Sonstiges oder sind gar nicht im Investmentfokus. Aus unserer Sicht verpasste Chancen, weil nicht zuletzt deutlich höhere Renditen in diesen Segmenten erzielt werden können.
Ein breiteres Anlagespektrum ist nicht automatisch ein Qualitätskriterium.
Hartlief: Ein mit Bedacht gewähltes indes schon. Wir haben mit Corpus Sireo seit 2014 eine starke deutsche Tochtergesellschaft im Swiss-Life-Konzern. Die vergangenen Jahre haben wir zusammen Geschäfte für institutionelle Kunden und die Eigenanlage getätigt. Wichtig ist auch, dass wir über Corpus Sireo stark in der Fläche sind mit elf Niederlassungen und über 500 Mitarbeitern. Immobilien kommen ja nicht zu einem, man muss schon vor Ort sein. Wir spüren den Puls der Märkte und haben die richtige Maschinerie. Das ist in einem knappen Markt mit einem Überhang an Nachfrage sehr wichtig.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Ein Vorteil ist es doch auch, auf der grünen Wiese loszulegen.
Hartlief: Natürlich. Wir können, um bei ihrem Bild zu bleiben, entscheiden, was wir anpflanzen. Wir haben keinen Bestand, den wir durchziehen müssen. Und wir können auf die Trends setzen, wie eben Wohnimmobilien, die eine starke Renaissance erleben, oder auf Gesundheitsimmobilien, die boomen.
Wie füllen Sie das Etikett „Living and Working“ mit Inhalten?
Hartlief: Wir sind nicht beim Marketing gestartet. Zuerst stand die Strategie. Wohnen und Gesundheit zählen zum Living-Teil. Retail und Büro zum Working. Wir diversifizieren also auf der sektoralen Ebene und auf der geografischen. Wir gehen in Deutschland auch in die B-Städte. Von Sylt bis Passau und Saarlouis bis Grünheide bei Berlin. Oder Oldenburg. Eine sehr wohlhabende Großstadt und deutschlandweit eine der am stärksten wachsenden Städte. Deutschland ist der Kernmarkt. Hier starten wir, und der Rest verteilt sich auf Europa.
Lassen sich die mitunter hohen Renditen der vergangenen Jahre halten?
Hartlief: Weder unser Research noch ich glauben an großartige Zinsänderungen. Aufgrund des noch immer auskömmlichen Spreads zwischen Bundesanleihen und Erträgen aus Immobilien werden Immobilienfonds auch auf die nächsten Jahre hin ein höchst interessantes Investment bleiben. Da kommen wir ins Spiel. Wir streben eine Rendite von mindestens 2,5 Prozent an.
Die Milliarde Fondsvolumen steht als Ziel an der Wand?
Hartlief: Klar. Sonst wären wir heute nicht hier. Wir wollen langfristig zu den großen Marktteilnehmern aufschließen.
