Thomas Böcher, Paribus Capital (Foto: Paribus Capital)

Thomas Böcher, Paribus Capital (Foto: Paribus Capital)

Thomas Böcher

„Die Wölbern-Fonds an sich sind nicht schlecht“

DAS INVESTMENT.com: Hat sich Ihr Anfangsverdacht bestätigt?

Thomas Böcher:
Wir haben einen England-Fonds, der in Schieflage zu geraten droht. Auch bei einem Frankreich-Produkt ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass es nicht mehr zu retten ist. Außerdem leiden einige Holland-Fonds unter drohendem oder bereits eingetretenem Leerstand.

Wölbern hat dort noch nicht einmal mehr die Unterschrift für ein Überbrückungsdarlehen geleistet. Ähnliches Problem in Österreich, wo zum einen Fondsgebäude leer stehen und zum anderen der Darlehensvertrag mit der Bank bereits im Oktober 2013 ausgelaufen ist. Die Fonds an sich sind ja nicht schlecht.

Viele der Immobilien liegen in einer exponierten Lage. Wäre dort keine Liquidität abgezogen, wären auch die gekündigten Mietverträge keine solch große Katastrophe. Man könnte die schweren Zeiten überbrücken und zum Beispiel einen Umbau oder eine Revitalisierung finanzieren. Nun ist man aber bei diesen Wölbern-Fonds nicht handlungsfähig.

DAS INVESTMENT.com: Liegt das nur an fehlender Liquidität?

Böcher:
Nein, auch am Marktumfeld. In Holland beispielsweise sind die Immobilienwerte im vergangenen Jahr um durchschnittlich mindestens 30 Prozent zurückgegangen. Bei auslaufenden Mietverträgen rechnet die Bank damit, dass man in Anschlussverträgen mit der Miete entsprechend runtergehen muss.

Auch die Immobilienwerte in London sind zunächst stark gesunken. Die Banken, die den Fonds das Fremdkapital zur Verfügung stellen, werden unruhig, da das Verhältnis von Immobilienmarktwert und Verschuldung aufgrund der derzeitigen Marktsituation häufig nahe 100 Prozent ist. Sie ziehen sich entweder aus der Finanzierung zurück oder verlangen deutlich höhere Zinsen als Risikoaufschlag.

Dadurch bleibt auch in einer günstigen Zinssituation, wie wir sie jetzt haben, aufgrund des hohen Risikoaufschlags kein Geld für Auszahlungen übrig. Und es gibt ein weiteres Problem.

DAS INVESTMENT.com:
Welches?

Böcher:
Den Weiterverkauf von Darlehen. So hatte ein England-Fonds von Wölbern ein Darlehen bei einer Hypotheken-Bank aufgenommen, die mittlerweile abgewickelt wird. Das Darlehen wurde – vermutlich sogar mit einem Abschlag – weiterverkauft.

Der Käufer – ein professioneller Ankäufer von Forderungen – hat kein Interesse an einer langfristigen Finanzierung, sondern betrachtet das Darlehen als ein Finanzprodukt, einen Hebel, aus dem er möglichst viel Geld herausholen will.

DAS INVESTMENT.com:
Wie viel Sanierungskapital wird benötigt?

Böcher:
Das kann man jetzt noch nicht sagen. Beim Frankreich-Fonds gehen erste Schätzungen von rund 12 Millionen Euro aus. Allerdings kommt der Kapitalbedarf sehr stark auf den potenziellen Mieter an.

Bei einem Alleinmieter beispielsweise könnten sich die Kosten auch nur auf rund 2 Millionen Euro beschränken, um das Objekt aufzuwerten. Bei mehreren Mietern hingegen könnte ein – kostspieligerer – Umbau nötig werden.

DAS INVESTMENT.com:
Wie viele Fonds stehen noch relativ gut da?

Böcher:
Nach dem jetzigen Stand siebzehn.

DAS INVESTMENT.com:
Wie viele Manager aus der Schulte-Ära sind noch an Bord?

Böcher:
Niemand mehr. Ein Neuanfang gelingt nur mit einer Führungsriege, die nichts mit den Problemverursachern zu tun hatte.

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