Erstens: Lage. Zweitens: Lage. Drittens: Lage. Dieses Mantra aller Immobilienmakler und Bauträger hören Käufer und Bauherren, wenn sie fragen, worauf es bei der Entscheidung für eine Immobilie ankommt. Was derart abgegriffen klingt, sollten Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichwohl mehr denn je beherzigen, um keinen Flop zu landen. Wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ergab, geht die Rechnung vieler Immobilieneigner nicht auf, im Alter von der Wertsteigerung ihres Objekts zu profitieren. Immerhin halten 65 Prozent die eigene Immobilie für die ideale Altersvorsorge, wie eine Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag der Postbank ergab. So seien die realen Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen 30 Jahren fast ununterbrochen gefallen, heißt es in der 14 Länder umfassenden Analyse. „Die Tendenz wurde nur einmal Anfang der 90er Jahre unterbrochen, als die Wiedervereinigung für einen kurzfristigen Wirtschaftsboom sorgte“, so Konstantin Kholodin, Autor der Studie. Als entscheidende Faktoren haben sich der Analyse zufolge die Einkommensund Bevölkerungsentwicklung sowie der Urbanisierungsgrad erwiesen. „Diese Parameter haben sich in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich schwächer entwickelt als in zahlreichen Vergleichsländern in der OECD“, begründet Kholodin die maue Entwicklung der deutschen Immobilienpreise. Verstärkt werde die negative Tendenz zudem über das System der Kreditvergabe für Hauskäufe und die Regulierung des Immobilienmarkts – etwa im Bereich Mieterschutz. Kholodins Fazit: „Die Investition in eine Immobilie, etwa zur Altersvorsorge, ist aus reiner Renditeüberlegung nicht immer erste Wahl.“ Nur um Rendite dürfte es Besitzern selbst genutzter Immobilien indes in den wenigsten Fällen gehen. Denn egal wie sich der Wert der eigenen vier Wände entwickelt, vom Wohnwert profitieren sie allemal – und der lässt sich schwer in Geld ausdrücken. Und ob sich eine Immobilie als werthaltig erweist, ist oft erst von Belang, wenn sie etwa im Alter verkauft werden soll und mit dem Erlös ein altersgerechteres Objekt finanziert wird. Auch wenn die DIW-Daten zunächst einmal alarmierend klingen: Sie lassen sich nicht pauschal auf jeden Standort übertragen. So lässt der demografische Wandel für Wohnungen in zentralen City - lagen künftig mehr Wertsteigerungspotenzial als bei Einfamilienhäusern in strukturschwachen Regionen erwarten. Das lässt auch die Entwicklung der Immobilienpreise in verschiedenen Regionen erkennen: So stiegen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen seit 1990 im Bundesdurchschnitt um 0,6 Prozent jährlich, in Hamburg waren es 1,1 Prozent. „Je nach Lage ist auch die Größe ein wichtiges Kriterium. So lassen sich etwa Einzimmerwohnungen nur in Ausnahmefällen gut verkaufen oder vermieten“, sagt Andreas Schulten, Vorstand des Immobilienmarkt- Analyseunternehmens Bulwien Gesa. Er sieht im Wohnungssektor einen Trend zu größeren Immobilien, da diese sich vielfältiger nutzen ließen. Sich jedoch nur auf die großen Ballungszentren zu konzentrieren, hält Schulten für übertrieben: „Letztlich kommt es vor allem auf die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung an“. Da im Einkauf der Gewinn liege, sei es vor allem wichtig, nicht überteuert einzusteigen: „Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass die Preise beim Kauf über Makler oder Bank teils deutlich höher sind“, so Schulten. Er empfiehlt darum, auch bei den Gemeinden oder im privaten Umfeld anzufragen. Abgesehen von den Vorteilen der Selbstnutzung hält Schulten offene Immobilienfonds für die weit bessere Wahl, wenn es um die Altersvorsorge geht: Seit die Anbieter vor zwei Jahren ihre Portfolios bereinigt hätten, seien sie wegen der breiten Streuung optimal zur Depotbeimischung geeignet. Dass die Immobilie im Portfolio eine gute Figur macht, zeigt auch eine aktuelle Untersuchung: „Immobilien haben nachweislich einen stabilisierenden Effekt, da der Wert nicht von der allgemeinen Kapitalmarktentwicklung abhängig ist“, betont Bernd Rudolph, Vorstand am Institut für Kapitalmarktforschung und Finanzierung an der Universität München. Er ist Co-Autor der Studie des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI). Die Studie bezieht sich zwar ausschließlich auf offene Immobilienfonds, doch laut Rudolph leisten auch selbst genutzte Immobilien einen positiven – wenn auch eingeschränkten – Beitrag zur Stabilität im Portfolio. „Es ist allerdings ein hoher Einzelbetrag gebunden, damit ist das Risikoprofil ungünstiger als bei den breit streuenden offenen Immobilienfonds“, so der Professor. Er hat zusammen mit Lutz Johanning von der WHU Otto Beisheim School of Management ermittelt, wie sich offene Immobilienfonds im Portfolio optimal beimischen lassen. „Wer jedoch ein Eigenheim oder andere Immobilieninvestments wie etwa Immobilienaktien besitzt, sollte die Quote niedriger ansetzen“, so Rudolph.