Die ersten acht B-Städte. (Illustrationen: JiSign / Fotolia)

Die ersten acht B-Städte. (Illustrationen: JiSign / Fotolia)

Trend hin zur zweiten Reihe

Nachfrage nach Immobilien in B-Städten steigt

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„Wenn Core, also A-Lagen in A-Standorten, teuer und knapp bleibt, muss es Alternativen geben“, sagt Helge Scheunemann, Research-Leiter Deutschland von Jones Lang Lasalle. „Diese Alternativen sehen Investoren, die sich auf Einzelhandelsimmobilien konzentrieren, schon länger auch in B-Städten. Das ist nichts Neues.“

Doch auch im Bürosektor sei Nachfrage da. Zumindest gebe es Bekenntnisse und Strategien, die in diese Richtung deuteten. Scheunemann: „Im Bürosegment eignen sich B-Städte allerdings vor allem für Investoren, die niedrigere Einzelvolumina suchen.“

Noch kann Scheunemann zwar keinen durchschlagenden und nachhaltigen Trend hin zur zweiten Reihe erkennen. „Ich gehe aber davon aus, dass dies ein verstärktes Thema wird.“

ABBA erlebt ein Revival, ist Oliver Weinrich, Vorstand der DC Immo Consult, überzeugt. Das Kürzel steht für A-Investments in B-Standorten und B-Investments in A-Standorten. „Das ist eine typische Strategie in der Dynamik eines Immobilienzyklus“, so Weinrich.

An einem Wendepunkt im Zyklus verteuern sich Core-Investments typischerweise, was dazu führt, dass insbesondere die ausschüttungsorientierten Investoren mit klassischen Core-Investments ihre Ausschüttungsrenditen nicht mehr darstellen können.

Als Ausweg bietet sich die ABBA-Strategie an. „Sie ist chancenreich, weil es weniger Wettbewerb im Ankauf gibt und damit auch geringere Preise zu zahlen sind“, so André Adami, Leiter der Berliner Niederlassung von Bulwiengesa.

Allerdings birgt sie Weinrich zufolge auch deutlich höhere Risiken als ein echtes Core-Investment: „Das Rückschlagspotenzial ist größer, weil sich die Margen zum echten Core erfahrungsgemäß in einem Marktabschwung wieder deutlich ausweiten.“ Und der kommt bestimmt, früher oder später.

Weinrich sieht ABBA darum nur als eine Strategie für Investoren mit langem Atem, die auch mal eine Durststrecke durchhalten können: „Sie kann keinesfalls eine echte Core-Strategie ersetzen.“ Wer die nötige Zeit nicht habe, solle lieber kurzfristig auf Rendite verzichten und im Core-Bereich bleiben.

Das Problem mit der B-Ware? „Es fehlen immer noch belastbare Daten“, so Scheunemann. Der Markt sei intransparent. „In B-Städten spielt darum die Marktexpertise eine wichtige Rolle und im Einzelfall die Kompetenz bei Wertsteigerungsmaßnahmen am konkreten Objekt.“

Und was ist besser: A-Lage in B-Stadt oder B-Lage in A-Stadt? „Diese Frage wird immer häufiger gestellt, kann aber nicht pauschal beantwortet werden“, sagt Scheunemann.

Sehe man sich die Quadratmeterpreise an, finde man keine großen Unterschiede mehr. „Frankfurt ist naturgemäß etwas teurer, aber A-Büroimmobilien in B-Städten wie Nürnberg oder Wiesbaden können zumindest mit B-Lagen in Düsseldorf oder Hamburg mithalten.“

In Sachen Umsatzdynamik, also Umsatz pro Bestand in Prozent, seien die B-Lagen in A-Städten den B-Städten allerdings überlegen. „Es gibt aber letztlich keine eindeutige Antwort und damit auch keine eindeutige Empfehlung“, so Scheunemann.

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Gib mir ein B


Was ist ein B-Standort? Während es unstrittig ist, was als A-Standort gilt, nämlich Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, gibt es für B-Standorte keine einheitliche Abgrenzung.

Die im Markt gängigste Definition kommt vom Analysehaus Bulwiengesa: B-Ware sind Großstädte von nationaler und regionaler Bedeutung mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern. 14 Stück gibt es: die ersten acht finden Sie oben, den Rest unten.


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