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Trotz Krise: Immobilieninvestoren verhalten optimistisch

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Gegenüber den anderen europäischen Ländern schneidet Deutschland sogar überdurchschnittlich gut ab: 90 Prozent der Befragten sind von der Attraktivität des Standorts Deutschlands überzeugt. Befragt wurden rund 100 Unternehmen, unter anderem offene Immobilienfonds und Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen, Wohnungsgesellschaften, Family Offices und Immobilienaktiengesellschaften.

Notverkäufe werden 2009 zunehmen

Auch die Investitionsbereitschaft ist verhältnismäßig hoch. Rund 70 Prozent der befragten Unternehmen wollen auch dieses Jahr in Deutschland investieren. Mehr als 90 Prozent werden dabei deutlich mehr Eigenkapital einsetzen als in der Vergangenheit, schließlich gehen die meisten von steigenden Fremdkapitalkosten aus.

Bei vorhandenen Immobilien rechnen die Befragten tendenziell mit einer längeren Haltedauer ihrer Bestände. Auf der anderen Seite sind jedoch fast alle – 98 Prozent – davon überzeugt, dass Notverkäufe 2009 signifikant zunehmen werden. Insbesondere Banken, börsennotierte Gesellschaften und opportunistische Fonds sollen zu den größten Verkäufergruppen im Jahr 2009 gehören.

Als Käufergruppen sollen verstärkt eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices und institutionelle Anleger, vor allem Versicherungen, aber auch Staatsfonds und opportunistische Investoren in Erscheinung treten. Dabei bleiben Büro und Einzelhandel die bevorzugten Nutzungsklassen. Wohninvestments könnten an Gewicht zunehmen, während Hotels eher skeptisch gesehen werden.

Transaktionsvolumen rückläufig

Ferner gehen die Befragten von weiteren Preisrückgängen für alle Nutzungsarten aus. Vor allem mit abnehmender Lagequalität sei verstärkt mit sinkenden Preisen zu rechnen. Lediglich für den Einzelhandel und Objekte in Toplagen erwartet über die Hälfte der Umfrageteilnehmer im Wesentlichen konstante Preise.

Nach Meinung von Kapitalmarktexperten soll 2009 das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt im Vergleich zum Vorjahr deutlich sinken. Einen Rückgang von etwa 15 Prozent prognostiziert beispielsweise Hartmut Fründ, Managing Partner der Ernst & Young Real Estate. Dafür seien neben der weiterhin ungünstigen wirtschaftlichen Situation auch höhere Fremdkapitalkosten verantwortlich.

„Wir glauben, dass 2009 ein Volumen von rund 20 bis 24 Milliarden Euro mit Gewerbe- und Wohnimmobilien erzielt wird, was etwa dem Niveau von 2004 entspricht“, behauptet Fründ. Das Volumen werde jedoch vor allem vom Umfang der Notverkäufe abhängen.

Von einem Transaktionsvolumen, das leicht unter dem Niveau von 2008 liegen wird, geht auch Marcus Lemli, Leiter Capital Markets bei Jones Lang LaSalle aus. Er sagt einen verhaltenen Start auf den Immobilieninvestmentmärkten voraus, dem eine leichte Belebung in der zweiten Jahreshälfte folgen wird. Denn momentan sitzen die Verkäufer, laut Lemli, auf ihren Verlusten, während potentielle Käufer noch abwarten und auf weiter sinkende Preise spekulieren.

„Diese ‚sit and wait’-Haltung insbesondere der eigenkapitalstarken Investoren wird uns noch eine Weile durch das Jahr 2009 begleiten“, sagt der Kapitalmarktexperte. Greifen jedoch die umfangreichen Zinskorrekturen, Konjunktur- und Stützungsprogramme, soll sich die Situation wesentlich entspannen. „Last but not least wird auch abzuwarten sein, ob es gelingen wird, Liquidität in die Refinanzierungsmärkte zu bekommen.“

Nach dem Rekordjahr 2007 ist das Transaktionsvolumen auf den deutschen Immobilieninvestmentmärkten um etwa 60 Prozent eingebrochen. Bei den gewerblich genutzten Immobilien ging es sogar um 64 Prozent zurück. Die höchsten Rückgänge wurden dabei in dem normalerweise umsatzstärksten letzten Quartal des Jahres verzeichnet. So beträgt der Anteil des von Oktober bis Dezember 2008 getätigten Transaktionsvolumens von 3,2 Mrd. Euro gerade einmal 17 Prozent am Jahresergebnis.

Mit einem Minus von 77 Prozent gegenüber 2007 ist die Nachfrage nach Büroimmobilien am stärksten eingebrochen. Vor allem das Ausbleiben großvolumiger Büro-Portfoliotransaktionen trug maßgeblich zu diesem Rückgang bei. Auch der Lager- und Logistikimmobilien-Sektor wies deutliche Einbußen auf.

Banken als Bremsklotz

Als einen „Bremsklotz“ auf den Immobilieninvestmentmärkten bezeichnet LaSalle die aufgrund der Finanzkrise kaum noch gewährten gewerblichen Immobilienkredite durch die Banken. „Die wieder positive Differenz zwischen Immobilienrendite und Fremdfinanzierungszins kann aufgrund der stark gestiegenen Bankenmargen nur in den seltensten Fällen zu einem positiven Leverage-Effekt bei Immobilieninvestitionen führen“, so das Unternehmen.

Gemäß dem Credo „Sicherheit schlägt Rendite“ fokussiert sich das Anlegerinteresse auf möglichst risikoarme Objekte mit lang laufenden Mietverträgen, einer hervorragenden Ausstattungsqualität sowie solventen und bonitätsstarken Mietern. So entfielen 2008 rund 63 Prozent des investierten Kapitals auf so genannte Core-Immobilien und nur noch etwa 10 Prozent auf opportunistische Engagements.

„Die Ära der großen Portfoliotransaktionen ist erst einmal vorbei“, schreiben ferner die LaSalle-Immobilienexperten. Die Investoren setzen verstärkt auf Einzelobjekte, deren Transaktionsvolumen insgesamt knapp 12 Milliarden Euro betrug. Auf Portfoliodeals, die 2007 noch ein Volumen von 34 Milliarden Euro hatten, entfielen dagegen lediglich 8 Milliarden Euro. Gleichzeitig sank im abgelaufenen Jahr die durchschnittliche Größe eines Portfolios von 195 Millionen Euro auf 90 Millionen Euro.

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