UBS AM über europäische Büroimmobilien „Paris kaufen, London beobachten, Italien meiden“
Dass nicht noch mehr Immobilien den Besitzer wechseln, liegt nicht an einer schwächelnden Konjunktur sondern an einem zu geringen Angebot. Wenn mehr Core-Immobilien zum Verkauf ständen, würde das Transaktionsvolumen noch höher ausfallen. Zudem ist die Nachfrage sehr hoch. Hinzu kommt, dass sich das Verhältnis von geringem Angebot und hoher Nachfrage so schnell nicht ändern sollte – zumal das Interesse auch aus dem Ausland nach wie vor stark ist. Insbesondere Investoren aus Asien blicken auf Europa, speziell auf Core-Immobilien.
Immobilien sind teuer, aber teuer ist relativ
Trotz hoher Preise bleiben Immobilien nach wie vor eine interessante Anlageklasse, denn die Risikoprämie für Immobilien – gegenüber dem risikofreien Zinssatz – liegt immer noch zwischen 250 und 300 Basispunkten. Immobilien sind zurzeit zwar sehr teuer, aber teuer ist eben relativ. Auch bei der Flächennachfrage von Büromietern sind trotz wirtschaftlicher Abkühlung keine Anzeichen für starke Einbrüche zu erkennen. Zudem ist mit stabilen Vermietungsmärkten für Büroimmobilien in Europa zu rechnen.
Allerdings entwickeln sich die Immobilienmärkte uneinheitlich. Der deutsche Markt ist innerhalb von Europa schon sehr weit fortgeschritten im Zyklus. Die Preise sind hier am stärksten gestiegen. Sollte sich das Zinsumfeld ändern, könnte es in diesem Markt als erstes zu einer Preiskorrektur kommen. Wichtig ist deshalb, dass das Objekt bei der Miete noch Steigerungsmöglichkeiten bietet. Wenn es zur Preiskorrektur kommt, muss der Verlust über höhere Mieten auszugleichen sein. Für Neuinvestitionen in Deutschland bieten sich momentan die Städte Berlin, Hamburg und München an.
In Barcelona liefert Katalonien-Diskussion Einstiegsmöglichkeiten
Außerhalb Deutschlands erweist sich derzeit die spanische Metropole Barcelona als besonders interessant. Verglichen mit anderen europäischen Metropolen sind die Preise hier nicht so stark gestiegen, was aber nicht fundamental begründet, sondern im Wesentlichen auf die Unabhängigkeitsbestrebungen von Katalonien zurückzuführen ist. Das Renditeniveau für Core-Objekte liegt rund 75 bis 100 Basispunkte höher als beispielsweise in München. Man kann sich also günstig einkaufen, obwohl sich Barcelona durch Wachstum und hohe Attraktivität auszeichnet.
Auch in Paris sind gute Chancen zu sehen. Ein Plus für den Immobilienstandort ist das Infrastrukturprogramm „Grand Paris Express“ mit einem Budget von 17 Milliarden Euro. Es umfasst in den nächsten Jahren den Bau zahlreicher neuer Bahnhöfe sowie circa 200 km zusätzlicher Metrolinien, darunter eine große Ringverbindung, die die Peripherie-Stadtteile verbindet. Hierdurch können sich Teilmärkte deutlich verändern. Ein bislang schlecht angebundener Standort wird durch eine Metro-Anbindung für Mieter deutlich attraktiver. Als konkretes Beispiel dient der Businesspark Pleyad in Saint Denis, der vom Neubau des mit vier neuen Metrolinien größten Metro-Bahnhofs innerhalb des „Grand Paris Express“ profitieren wird. Dieser Teilmarkt verspricht ein hohes Mietpreiswachstum, und die Nachfrage von Core-Investoren ist heute schon sehr hoch. Der UBS Euroinvest ist an diesem Standort bereits seit längerem investiert. Der Teilmarkt wird zudem das Zentrum der olympischen Sommerspiele 2024 sein, was einen zusätzlichen Schub gibt, aber vor allem auch eine hohe Planungssicherheit, denn der Großteil der Infrastruktur muss bis dahin stehen.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
In London sind die Preise für Büroimmobilien noch auf einem recht hohen Niveau. Man muss den Markt fest im Blick behalten. Durch die anhaltende Brexit-Diskussion könnte sich ein attraktives Einstiegsfenster öffnen, das wir dann auch nutzen möchten.
Italien gegenüber ist Vorsicht geboten. Aufgrund der politischen Unsicherheiten halten sich Investoren zurück. Der Vermietungsmarkt ist vergleichsweise schwach, es fehlt an Wirtschaftswachstum.
Core-Immobilien haben am wenigsten Rückschlagpotenzial
Sollten die Zinsen wieder steigen, sind Core-Büroimmobilien besonders im Vorteil, denn sie haben das geringste Rückschlagpotenzial. Allerdings muss genau geprüft werden: Core ist je nach Marktphase ein dehnbarer Begriff. Derzeit ist nicht überall, wo Core draufsteht, auch Core drin. Im Fokus sollten Gebäude mit einem ausgewogenen Mietermix gegenüber Einzelmieter-Immobilien stehen. Vorteile bieten Objekte in der Größenordnung von 20 bis 50 Millionen Euro. Der Preiswettbewerb ist hier im Moment nicht ganz so hoch als bei größeren Objekten, und Losgrößen in diesem Bereich sind in schwächeren Marktphasen erfahrungsgemäß liquider als Objekte über 100 Mio. EUR oder mehr.
UBS (D) Euroinvest Immobilien: Vorteil durch Bestandsportfolio
Der UBS (D) Euroinvest Immobilien Fonds (ISIN: DE000A111Z29) konzentriert sich auf Core-Büroimmobilien in den europäischen Metropolen und kombiniert so die Vorteile von Core-Immobilien mit den Chancen von Europas diversifizierten Immobilienmärkten. Der offene Immobilienfonds, der seit März auch für Privatkunden zugänglich ist, wurde bereits 1999 aufgelegt. Daher verfügt er über ein Bestandsportfolio, das in unterschiedlichen Marktphasen erworben wurde. Wer sich jetzt ein europäisches Core-Büroimmobilien-Portfolio neu aufbaut, wird kaum eine Rendite von drei Prozent erzielen können. Für den UBS (D) Euroinvest Immobilien hingegen ist ein Gewinn von drei bis vier Prozent realistisch.
