Rechtsanwalt analysiert die Sonderbewertung beim Uniimmo Wohnen ZBI

Zwar steht auch der Immobilienmarkt nicht still, sondern unterliegt einem stetigen Wandel. Eine Änderung von wesentlichen Bewertungsfaktoren klingt zunächst nicht beachtenswert. Anders als bei volatileren (Aktien-)Fonds weisen Immobilienfonds nach eigenen Angaben jedoch eine Konstanz aus, die sie angeblich stetig renditebringend und sicher erscheinen lässt. Wenn sich demnach für einen offenen Immobilienfonds eine Sonderbewertung abzeichnet, hat dies höchste Beachtung im Immobiliensektor verdient.

Historisch und sachgerecht gesehen, weisen Immobilien eine geringe Volatilität aus. Ist demnach eine Sonderbewertung nach KAGB angezeigt, deutet dies auf ein erhebliches Missverhältnis zwischen erwarteter Bewertung und realer Bewertung der Immobilien hin. Und genau das hat sich beim Uniimmo Wohnen ZBI seit längerem abgezeichnet und jetzt in der Sonderbewertung manifestiert.

Nach Angaben von Union Investment wurde der gesamte Immobilienbestand zum Stichtag neu bewertet. Im Ergebnis führte dies zu einer Reduktion des Anteilspreises (Rücknahmepreis) gegenüber dem Vortag um 8,48 Euro (-16,71 Prozent) auf 42,26 EUR. Der Börsenkurs hingegen fiel auf 33,30 Euro (- 34,37 Prozent).

Dieser Bewertungsschock führte bei Anlegern, Finanzberatern und Banken hinsichtlich offenen Immobilienfonds zu einem Unwohlsein. Ob dieses Gefühl gerechtfertigt ist, wird sich zeigen müssen. Es dürfte auch nicht mit einigen wenigen Pauschalantworten abgetan sein.

Nach erster rechtlicher Durchsicht fielen uns einige Ungereimtheiten bei der ursprünglichen Bewertung der Immobilien und der verspäteten Sonderbewertung auf. Zu letzterem gab Union Investment in ihrer Anlegerinformation an: Die Sonderbewertung war wegen der Corona-Pandemie, dem Beginn des Ukraine-Krieges und den sich veränderten Marktfaktoren (wie rasanter Zinsanstieg, explodierende Baukosten im Zuge der gestiegenen Inflation und zunehmende regulatorische Vorschriften) durchzuführen.

Bei genauerer Betrachtung der von der Union Investment angeführten Umstände ist jedoch zu erkennen, dass die bereits vier Jahre zurückliegenden Corona-Pandemie, der über zwei Jahre andauernden Ukraine-Krieges sowie die bereits seit 2022 rasant steigenden Zinsen und die Inflation keine neuen Umstände sind. Sie sind dem Markt vielmehr seit längerem bekannt. Es ist daher nur schwer nachvollziehbar, weshalb eine Sonderbewertung des Fonds Uniimmo Wohnen ZBI nicht schon früher erfolgt ist.

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Bewertungs-Missverhältnis hätte früher auffallen müssen

Möglicherweise hätte die Union Investment hierbei sogar eine Ad-hoc-Mitteilung herausgeben müssen, sodass sie eventuell gegen kapitalmarkt- und anlegerschützende Normen verstoßen hat. Ebenso bleiben die rechtlichen Folgen für eine verspätete Sonderbewertung offen. Wird die Norm des Paragraf 251 Abs. 1 Satz 3 KAGB als anlegerschützend interpretiert, könnte dies durchaus Schadensersatzzahlungen der Union Investment nach sich ziehen. Da Immobilienfonds einer regelmäßigen Bewertung unterzogen werden müssen, hätte es Union Investment bereits früher auffallen sollen, dass ein fast 30-prozentiges Missverhältnis zwischen Immobilienbewertung und tatsächlichem Immobilienwert vorliegt.

Aufgrund der seit 2020 veränderten und seit 2022 verstärkten Umstände, und der durch die regelmäßigen Bewertungen gewonnenen Kenntnisse der Immobilienbewertung, erscheint uns auch die Angabe eines Risikoindikators 2, niedriges Risiko sowie der Risikoklassifizierung „konservativ“ eines offenen Immobilienfonds verfehlt. Das Anbieten eines offenen Immobilienfonds mit den oben genannten Risikospezifika birgt demnach die Gefahr für Banken und Vertriebe, eventuell ins offene Messer zu laufen und Anlagen mit einem niedrigen Risiko anzupreisen, wobei der tatsächlich gebotene Risikoindikator höher ausfällt. Eine bloße Widergabe nicht sachgerechter Risiken könnte haftungsrelevant sein.

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Eine Neubewertung der Risikospezifika erfolgt erst am 1. Juli 2024 durch die Union Investment. Still wurde die Risikoklasse von „konservativ“ zu „mäßiges Risiko“ geändert und der Risikoindikator von 2 auf 3 erhöht.

Geschäftsberichte werfen Fragen auf 

Weiter werfen die tiefergehenden Einblicke in die Geschäftsberichte der Union Investment über den Fonds Uniimmo Wohnen ZBI Fragen auf. So ist es unverständlich, weshalb seit Erstauflage des Fonds im Jahr 2017 die Immobilien ohne Investitionen stetig an Wertzuwachs erfuhren. Ferner ist es schwer erklärbar, weshalb die Restnutzungsdauern einiger Immobilien trotz fehlender Investitionen von 35 Jahren auf 60 Jahre angehoben wurden. Schließlich verbleibt eine intransparente Kostenübersicht, weil insgesamt nur die Fondskosten selbst ausgewiesen wurden, eine Kostenaufstellung jedoch nicht erfolgte.

In conclusio war der Fonds Uniimmo Wohnen ZBI mitsamt all den Ungereimtheiten in seiner Bewertung somit vielleicht nur der Beginn einer möglichen Gesamtneubewertung des deutschen Immobilienmarktes. Banken, Finanzberater und Anleger sind aktuell gehalten, mit kritischem Sachverstand offene Immobilienfonds zu prüfen.

Über den Autor:

Marvin Kewe ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Er ist Partner bei der Kanzlei Tilp Rechtsanwaltsgesellschaft.