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Philipp Schön ist Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht bei der Kanzlei Rose & Partner. | © Rose & Partner

Urteil des OLG Stuttgart Makler-Exklusivauftrag darf sich nicht endlos verlängern

Der Fall

Ein Makler sollte eine Immobilie vermitteln. Der Exklusivauftrag war auf sechs Monate befristet und sollte sich ohne Kündigung automatisch fortlaufend um je drei Monate verlängern. Der Verkäufer kündigte nicht, verkaufte das Grundstück aber schließlich über einen anderen Vermittler.

Das Urteil

Makler Nummer 1 verlangte Schadenersatz in Form der entgangenen Provision. Die verwehrte ihm das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart: Die automatische Vertragsverlängerung sei eine unangemessene Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) und daher unwirksam.

Das meint der Experte

Die Entscheidung ist in zweierlei Hinsicht lehrreich.
Zum einen verdeutlicht sie, dass Gerichte die in der Praxis geläufigen Versuche von Maklern, ihr exklusives Mandat zu verlängern, kritisch beäugen. Vor einigen Jahren hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz eine solche Klausel für wirksam gehalten. Das OLG Stuttgart betont dagegen, dass ein Maklervertrag grundsätzlich jederzeit kündbar sei und Abweichungen streng kontrolliert werden sollten.

Das Gericht bestätigt, dass der Maklerkunde durchaus verpflichtet werden könne, während einer Exklusivität keine Eigengeschäfte abzuschließen. Schließlich erhalte er im Gegenzug für die Einschränkung seiner Bewegungsfreiheit die Verpflichtung des Maklers, für ihn tätig zu werden. Je länger aber die Exklusivität fortbestehe, ohne dass es zum Vertriebserfolg gekommen sei, desto ferner rücke das Interesse des Maklerkunden, sich von Quartal zu Quartal vertraglich zu beschränken. Außerdem habe es sich mit der hier vereinbarten Frist faktisch um eine Kündigungsfrist von fast vier Monaten gehandelt. Diese sei übermäßig lang.

Der Bundesgerichtshof hat bislang nicht entschieden, welche Laufzeitregeln in den AGB eines Makler-Alleinauftrags vereinbart werden dürfen. Bis dies geschieht, sollten Makler lieber längere Festlaufzeiten verhandeln oder – wie das OLG Stuttgart andeutet – allenfalls deutlich kürzere Verlängerungen fordern.

Zum anderen illustriert die Entscheidung, dass die AGB auch in Maklerverträgen der strengen gerichtlichen AGB-Kontrolle unterliegen (Paragrafen 307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Zwar war der Makler im vorliegenden Fall für einen Verbraucher tätig (im Englischen: Business to Customer, B2C). Jedoch, und dies ist vielen Maklern nicht bewusst, machen Gerichte in der Praxis kaum einen Unterschied bei der Bewertung von Maklerverträgen mit Verbrauchern und Maklerverträgen mit Unternehmen (Business to Business, B2B). Auch für gewerbliche Kunden tätige Makler sollten – mit Blick auf die Provisionssicherung – die Rechtsprechung zu Verbrauchermaklerverträgen daher immer im Blick behalten.

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