Was das Uniimmo-Wohnen-Urteil für den Vertrieb bedeutet

Die deutliche Abwertung des offenen Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI hat viele Anleger aufgeschreckt – und beschäftigt die Gerichte. Eine Klägerin, die Geld in den Fonds investiert hat, hatte vor dem Landgericht Stuttgart nun Erfolg (Aktenzeichen: 12 O 287/24). Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Volksbank ihre Beratungspflicht verletzt hat. Die Frau soll ihr investiertes Geld zurückerhalten.

Nach dem Urteil äußerte sich Rechtsanwalt Claus Goldenstein, dessen Kanzlei die Anlegerin vor Gericht vertreten hatte, optimistisch: „Das ist ein starkes Zeichen für alle betroffenen Anleger, die ähnlich falsch beraten wurden. Der Weg ist nun frei für tausende weitere Klagen.“ Die Kanzlei vertritt nach eigenen Angaben etwa 700 Anleger, die Geld in den Fonds gesteckt haben. Etwa 40 weitere Klagen gegen mehrere Volksbanken seien in Vorbereitung, sagte Goldenstein dem „Handelsblatt“.

„Aufgrund der durch uns gesammelten Erkenntnisse, wissen wir, dass eine erhebliche Vielzahl von Kunden in der entsprechenden und damit unzureichenden Weise durch die Banken aufgeklärt worden sind“, schreiben die Goldenstein-Anwälte in einem Kommentar zum Urteil. In den meisten dieser Fälle habe die Investition in den Fonds Uniimmo Wohnen ZBI der Streuung von Risiken und als Sicherungsbaustein gedient. „Dass dieser Fond nicht die Sicherheit bietet, die mit der entsprechenden Investition bezweckt wurde, ist aus unserer Sicht zweifellos und nun auch gerichtlich festgestellt“, so die Verbraucheranwälte weiter.

Auch die Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann vertritt Hunderte Anleger des Uniimmo Wohnen. Bislang seien etwa zehn Klagen gegen Volksbanken wegen Falschberatung eingereicht worden. Georgios Aslanidis sieht sich durch die Gerichtsentscheidung bestätigt: „Das Stuttgarter Urteil wird unseren Bemühungen mehr Gewicht verleihen“, so der Anwalt gegenüber dem „Handelsblatt“.  

Jeder Anleger muss Falschberatung nachweisen

Muss der Vertrieb nun mit einer Klagewelle rechnen? Alexander Pfisterer-Junkert, Rechtsanwalt und Partner bei der auf Bankenrecht spezialisierten Kanzlei BKL Fischer Kühne + Partner Rechtsanwälte sieht das kritischer: „Jeder Anleger wird die Falschberatung nachweisen müssen.“ Damit unterscheide sich das nun getroffenen Urteil deutlich von der im Februar gefällten Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth, bei dem es um die Risikoeinstufung des UniImmo Wohnen ZBI ging – für den Anwalt ein Urteil mit „Ausstrahlungswirkung“. Vor dem Landgericht Stuttgart sei dagegen der „individuellen Schadensersatzanspruch einer Kapitalanlegerin gegen ihre Bank – gestützt auf die Behauptung einer fehlerhaften Beratung“ verhandelt worden.

„Diese Fälle sind grundlegend zu unterscheiden“, erklärt der Anwalt. Sprich: Im ersten Fall ging es um die korrekte Risikoeinstufung des Fonds, die auch aufsichtsrechtliche Folgen hat, im zweiten Urteil um einen individuellen Beratungsfall. Das allein mache den Nachweis deutlich schwieriger.

Das Stuttgarter Urteil ist bislang nicht rechtskräftig, die Volksbank Böblingen hat Berufung eingelegt. Ob die Anlegerin auch in der zweiten Instanz Erfolg habe, sei noch völlig unklar. „Selbstverständlich werden solche Urteile von auf Verbraucherseite tätigen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten positiv bewertet und verwertet“, sagt Pfisterer-Junkert. Das sei legitim. „Dennoch wird jede seriöse Anwaltskanzlei vor Empfehlung eines außergerichtlichen oder gerichtlichen Vorgehens gegen den jeweiligen Vermittler den Einzelfall prüfen müssen“, schränkt der Anwalt ein.

Vielen Anlegern ist trotz Abwertung kein Verlust entstanden

Trotz der deutlichen Abwertung sei Anlegern nicht automatisch ein Verlust entstanden. Dafür müsse ein Verkauf der Anteile vorliegen, möglich sei in einem solchen Fall ein Mitverschulden des Anlegers. Hinzu kommt, dass die wenigsten Anleger überhaupt Verluste verzeichnen mussten, meint Pfisterer-Junkert: „Oftmals sind Anleger nämlich bereits derart lange im Produkt investiert, dass sie – selbst durch die jetzige Abwertung, die ohnehin nur bilanzieller Natur ist – noch immer deutlich im Plus sind.“

Der Wunsch vieler Anlegerkanzleien nach dem nächsten großen Schadensfall – und damit auch nach einer Klagewelle gegen den Vertrieb – dürfte sich daher nicht erfüllen, so die Einschätzung des Experten. In Streitfällen um die Rückabwicklung von Kapitalanlagen werde immer behauptet, der Anleger habe ein sicheres Produkt erwerben wollen. „Die Definition, was ein sicheres Produkt sein soll, schwankt jedoch von Anwalt zu Anwalt und von Instanzgericht zu Instanzgericht extrem stark“, sagt der Bankenanwalt. Höchstrichterlich anerkannt ist aber, dass es im Rahmen der Kapitalanlage keine absolute Sicherheit gebe. Klagen seien daher kein Selbstläufer.

Im Vertrieb sieht Pfisterer-Junkert so auch keinen Handlungsdruck. Vielmehr seien die Fondsgesellschaften in der Pflicht, ihre Risikoaufklärung nach dem Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth zu überprüfen. Passiert das nicht, müsse der Vertrieb dies „im Rahmen seiner Plausibilitätsprüfungspflicht“ einfordern.

Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI spielte für das Gericht keine Rolle

Auch der Rechtsanwalt Christian Palme von der Kanzlei Tilp hält das Urteil nicht für einen Präzedenzfall, „sondern das Gericht prüfte lediglich, ob die empfohlene Anlage mit den Anlagezielen der Klägerin übereinstimmt oder nicht“. Die Auffassung der Richter, dass dies nicht der Fall sei, begründe sich vor allem damit, dass die Anlegerin sicherheitsorientiert anlegen wollte und bereits in zwei risikoreichere Anlagen, aber nur eine risikoarme Anlage – Festgeld – investiert hatte.

Dabei setzte sich das Gericht nicht mit der Abwertung und Risikoeinstufung des Uniimmo Wohnen ZBI auseinander. Das Urteil habe damit nur bedingt Aussagekraft für andere Anleger des offenen Immobilienfonds. Bei Falschberatungen müsse jeder Fall einzeln geprüft werden, so Palme. Ob zu einer Klagewelle kommt, sei daher abzuwarten.

Sind offene Immobilienfonds für sicherheitsoptimierte Depots geeignet?

Sollte das Urteil in der nächsten Instanz Bestand haben, könnten andere Anleger mit der Begründung klagen, „dass die Beimischung von offenen Immobilienfonds mit einer Risikoklasse ,1‘ für sicherheitsoptimierte Depots nicht geeignet sei“, erklärt der Anwalt. Eine mögliche Folge wäre, dass der Vertrieb die Fonds künftig nur noch als risikoreichere Beimischung für sicherheitsoptimierte Depots verkaufen würde. „Als Einzelanlage wären diese Fonds unserer Ansicht dann jedoch nicht mehr als sicherheitsorientiert einzustufen“, meint Palme. Zunächst müsse jedoch das Berufungsverfahren abgewartet werden.

Die Kanzlei Tilp, die ebenfalls Anleger im Fall Uniimmo Wohnen ZBI vertritt, verfolgt vor Gericht allerdings einen anderen Ansatz: „Wir zielen auf die unserer Ansicht nach falsche Risikoeinordnung des Risikoindikators ab“, so der Anwalt. Dabei komme es nicht auf eine Einzelfallprüfung der Beratungsprotokolle an, sondern es gehe um die Frage, ob bereits die Ausweisung Uniimmo Wohnen ZBI als risikoarme Kapitalanlage falsch war. Im Fokus steht dabei nicht der Vertrieb, sondern die Fondsgesellschaft, die für die Risikoeinstufung ihres Produkts verantwortlich ist. „Dringen wir mit dieser Argumentation durch, hat das darin erstrittene Urteil weitreichende Bedeutung für alle Anleger, die ab dem 1. Januar 2023 Anteile an offenen Immobilienfonds erworben haben“, erklärt Palme. 

Darüber hinaus hat die Kanzlei ein Musterverfahren beantragt, dem sich andere Anleger anschließen könnten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte einer entsprechenden Klage der Verbraucherzentralen bereits stattgegeben – und ausführlich begründet, weshalb der ausgewiesene Risikoindikator zu niedrig ist. Die Kanzlei hält diesen Weg für Anleger daher für erfolgsversprechender.

Auch die Rechtsanwälte der Kanzlei Goldenstein, die die Anlegerin vor dem Landgericht Stuttgart vertreten haben, empfehlen nicht in jedem Fall eine Falschberatungsklage. Für Anleger sei es sowohl möglich, Ansprüche gegen ZBI Fondsmanagement als Verwaltungsgesellschaft des Uniimmo Wohnen ZBI wegen der falschen Risikoklassifizierung im Basisinformationsblatt geltend zu machen als auch gegen die beratenden Banken wegen einer möglichen Falschberatung. „Es ist sodann eine Frage des Einzelfalls, welcher Weg im konkreten Fall der Passendere ist“, heißt es von der Kanzlei.