Bantleon-Analyst Andreas Busch
Der US-Immobilienmarkt gerät ins Wanken
Aktualisiert am
Andreas Busch ist Analyst beim Fondsanbieter Bantleon. Foto: Thomas Wieland
Der Zinssatz dreißigjähriger Hypothekenkredite kletterte in den USA zuletzt auf mehr als 7 Prozent – mit schlimmen Folgen für die Wirtschaft. Die Entwicklung ist jedoch nur ein Vorgeschmack auf das, was anderen zinssensitiven Konjunkturbereichen droht, ist Bantleon-Analyst Anderas Busch überzeugt.
Lange Zeit hatten die Notenbanken die Inflationsgefahren unterschätzt, weshalb die unvermeidbare Zinswende dann umso heftiger ausgefallen ist. In den USA wurden die Leitzinsen innerhalb von nur gut einem halben Jahr um 3,75 Prozentpunkte auf knapp 4,00 Prozent nach oben katapultiert – so eilig hatte es die Fed zuletzt Anfang der 1980er Jahre. Unternehmen und Konsumenten wurden dadurch kalt erwischt. Der Zinssatz dreißigjähriger Hypothekenkredite – die das Immobiliengeschäft in den USA dominieren – hat sich seit seinem Tiefpunkt Ende 2020 bei rund 2,80 Prozent inzwischen auf zuletzt 7,14 Prozent mehr als verdoppelt. Eine derart rasante Verschärfung der Finanzierungskonditionen war noch nie in den zurückliegenden 50 Jahren zu beobachten.
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Lange Zeit hatten die Notenbanken die Inflationsgefahren unterschätzt, weshalb die unvermeidbare Zinswende dann umso heftiger ausgefallen ist. In den USA wurden die Leitzinsen innerhalb von nur gut einem halben Jahr um 3,75 Prozentpunkte auf knapp 4,00 Prozent nach oben katapultiert – so eilig hatte es die Fed zuletzt Anfang der 1980er Jahre. Unternehmen und Konsumenten wurden dadurch kalt erwischt. Der Zinssatz dreißigjähriger Hypothekenkredite – die das Immobiliengeschäft in den USA dominieren – hat sich seit seinem Tiefpunkt Ende 2020 bei rund 2,80 Prozent inzwischen auf zuletzt 7,14 Prozent mehr als verdoppelt. Eine derart rasante Verschärfung der Finanzierungskonditionen war noch nie in den zurückliegenden 50 Jahren zu beobachten.
Wenig verwunderlich kommt der US-Immobilienmarkt dadurch massiv unter Druck. Die jüngsten Daten lassen jedoch eine sogar noch deutlichere Abkühlung erkennen, als bislang zu befürchten war. Als prominenter Geschäftsklimaindikator liefert der jeweils zur Monatsmitte veröffentlichte NAHB-Wohnungsmarktindex den frühesten Einblick in die aktuelle Verfassung der Immobilienwirtschaft. Er ist in den vergangenen vier Monaten in der Summe um 29 Punkte und damit mehr als drei Mal so stark gesunken, wie vom Konsensus erwartet. Ein solch scharfer Stimmungseinbruch innerhalb so kurzer Zeit ist in der 37-jährigen Historie beispiellos (mit Ausnahme der Corona-Krise Anfang 2020).
Abbildung 1: Wohnungsbau rutscht immer tiefer in die Krise
Bedenklich ist der beschleunigte Absturz des NAHB-Index vor allem deshalb, weil er vorzeichnet, was bei den realwirtschaftlichen Daten erst noch bevorsteht. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf den Wohnbauinvestitionen. Diese sinken bereits seit sechs Quartalen und liegen mittlerweile um rund 11 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Wie die Gegenüberstellung der Veränderung des NAHB-Index und des Jahreswachstums der Wohnbauinvestitionen in Abbildung 1 zeigt, dürfte sich dieser Abwärtstrend im laufenden und in den kommenden Quartalen noch verschärfen.
Abbildung 2: 180-Gradwende bei den Immobilienpreisen
Neben den enttäuschenden Daten aus der Bauwirtschaft sticht die abrupte Trendwende bei den Immobilienpreisen ins Auge. Vor wenigen Monaten dominierte noch die Einschätzung, das vergleichsweise geringe Angebot an Häusern werde dazu führen, dass die Preise nur wenig unter Druck kommen. Die jüngsten Zahlen lassen nun aber ein ganz anderes Bild erkennen: Waren die Preise noch bis in die Mitte des zweiten Quartals hinein monatlich um robuste 1,3 Prozent bis 2,4 Prozent gestiegen, hat der Trend plötzlich gedreht. Im August und September stehen Rückgänge um 0,6 Prozent beziehungsweise 1,3 Prozent zu Buche – das sind Bewegungen, die an den Immobilien-Crash vor rund 15 Jahren erinnern (siehe Abbildung 2).
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