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US-Immobilienmarkt Totgesagte leben länger

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Steigen die Zinsen, könnte es zu Notverkäufen der Immobilienpapiere kommen, damit die Trusts liquide bleiben. Nach Berechnungen des IWF könnte ein Zinsanstieg von nur einem Prozentpunkt zu einem Minus von 10 Prozent bei den M-Reits führen, also von rund 50 Milliarden Euro.

„Steigende Zinsen sind durchaus ein Risiko“, sagt Steve Collins, Internationaler Chef von Jones Lang Lasalle Capital Markets. Gleichzeitig stehe dem aber die Verbesserung der Fundamentaldaten gegenüber. „Das ist ein Balance-Akt, der die Märkte in den kommenden zwei bis drei Jahren beschäftigen wird.“

Laut Savills-Geschäftsführer Stamm sind die Märkte aber liquide, und es stößt zunehmend ausländisches Kapital dazu. „Wir sind nach wie vor sehr positiv und aktiv in Verhandlungen für unsere Kunden aus Europa, Asien und dem Mittleren Osten.“

Nachdem früh nach der Krise zuerst die europäischen, vor allem die deutschen Immobilienfonds aktive Käufer gewesen seien, steige jetzt die Nachfrage aus Asien. Welche Segmente sind attraktiv?

„Während die Apartmentmärkte in vielen Regionen bereits ihren Höhepunkt erreicht haben, stufen wir Büroimmobilien noch als interessant ein“, so Feri-Analystin Hummel.

Allerdings werde auch hier die Luft dünner. „Die Zeit der Schnäppchenjäger ist vorerst vorbei. Man sollte das Feld erfahrenen Playern überlassen“, so Savills-Geschäftsführer Stamm. Die halten sich indes zurück. Nur wenige deutsche offene Immobilienfonds sind derzeit noch investiert.

Nach Angaben des Berliner Analysehauses Scope haben nur Union Investment, Deka und die Deutsche Asset & Wealth Management US-Immobilien im Portfolio (siehe Grafik). Den höchsten US-Anteil hat demnach der Uni Immo Europa mit 17,5 Prozent. Insgesamt sieben Objekte finden Investoren im Portfolio.



Union Investment will nachkaufen

Erst vor Kurzem hat das Management für 164,5 Millionen US-Dollar das Objekt „50 South 10th Street“ in Minneapolis gekauft. Das zwölfgeschossige Gebäude erstreckt sich über einen ganzen Häuserblock und hat 41.800 Quadratmeter Bürofläche und 4.600 Quadratmeter Handels- und Lagerfläche.

Knapp 80 Prozent der gesamten Mietfläche nutzt die zweitgrößte US-amerikanische Einzelhandelskette Target Corporation. „Wir können im Uni Immo Europa bis zu 48 Prozent außereuropäische Immobilien beimischen.

Derzeit sind es insgesamt rund 24 Prozent inklusive der US-Objekte“, erklärt Martin Brühl, Leiter Investment Management International bei Union Investment Real Estate.

Beim Uni Immo Global liege die Quote außer europäischer Immobilienanlagen derzeit bei 32 Prozent, der US-Anteil nur bei 4,5 Prozent. Warum er im globalen Portfolio so niedrig ist?

Brühl: „Der Uni Immo Global ist ein deutlich jüngerer Fonds als der Uni Immo Europa, der bereits seit 1985 in den USA investiert und in den vergangenen 30 Jahren ein entsprechend größeres Amerika-Portfolio hat aufbauen können.“

Für den Uni Immo Global wolle man aber auch in den USA weiter zukaufen. Brühl: „Wir wollen unser Anlagespektrum für Core-Objekte in Amerika insgesamt deutlich erweitern. Für unsere international investierenden Fonds sind die US-amerikanischen Sekundärmärkte eine exzellente Alternative zu den klassischen Top-Citys.“

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