Droht in den USA eine Immobilienblase?

Der US-Immobilienmarkt hat in den vergangenen zwei Jahren eine eindrucksvolle Performance gezeigt. Die Preise von Einfamilienhäusern sind seit Beginn der Corona-Krise um 35 Prozent gestiegen und die Zahl der neugebauten Häuser legte in ähnlicher Größenordnung zu. Inzwischen hat der Wind aber gedreht. Die Aussicht auf kräftig Leitzinserhöhungen durch die Fed ließ die Hypothekenzinsen massiv in die Höhe schnellen.

Mit rund 5,5 Prozent für 30-jährige Laufzeiten liegen sie inzwischen fast doppelt so hoch wie noch Anfang 2021. Nie zuvor haben sich die Finanzierungskonditionen beim Immobilienkauf so schnell verschlechtert. Im Zusammenspiel mit dem Boom der vergangenen Jahre verwundert es folglich nicht, wenn immer öfter vom Risiko einer platzenden Immobilienblase gesprochen wird, was Erinnerung an die 2007 begonnene Krise am US-Häusermarkt weckt.

Zweifelsohne werden die gestiegenen Hypothekenzinsen den Immobilienboom bremsen. Wie die Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte zeigen, schlagen sich höhere Finanzierungskosten mit einer kurzen Verzögerung von ein bis zwei Quartalen in einer Abschwächung der Bauaktivität nieder (vergleiche Abbildung 1).

Schließlich wird durch die höheren Zinsen in Verbindung mit den gestiegenen Immobilienpreisen der Kauf einer Immobilie immer weniger erschwinglich – noch ungünstiger war die Lage für den Durchschnittshaushalt zuletzt nur 2008. Weil die Fed mit ihren geldpolitischen Straffungen gerade erst begonnen hat, dürften die Zinsen zunächst noch weiter steigen und damit der von dieser Seite ausgehende Gegenwind noch stärker werden.

Abbildung 1: Kräftig gestiegene Hypothekenzinsen bremsen US-Bauwirtschaft

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Gleichwohl sollte es sich hier lediglich um eine Abkühlung handeln, aus der kein Absturz erwächst. Denn der Immobilienmarkt befindet sich aus fundamentaler Sicht in einer vergleichsweise guten Verfassung. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die Bauaktivität in den vergangenen Jahren nicht aus dem Ruder gelaufen ist, anders als vor der Subprime-Krise in den Jahren 2001 bis 2006 (vergleiche Abbildung 2). Von einer Blasenbildung kann mithin dieses Mal nicht gesprochen werden.

Abbildung 2: Anders als vor 15 Jahren – keine Investitionsblase

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