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Warum Pangaea Life auf grüne Hochhäuser im Trump-Land setzt
Ein bayerischer Traditionsversicherer, der fast zwei Jahrhunderte lang ausschließlich Versicherungsprodukte anbot, erwirbt einen Parkplatz in Dallas für elf Millionen US-Dollar und entwickelt daraus ein nachhaltiges Wohnhochhaus. Gleichzeitig lanciert er ein Investmentprodukt für Anleger, denen klassische Rentenversicherungen zu konservativ erscheinen.
Uwe Mahrt, Chef von Pangaea Life, der nachhaltigen Investmentmarke der Versicherungsgruppe der Bayerischen, hat mit seinem Team einen bemerkenswerten Schritt vollzogen: eine geschlossene Beteiligung für Privatanleger, die ab 10.000 US-Dollar direkten Zugang zu nachhaltigen Wohnimmobilienprojekten im amerikanischen Sunbelt ermöglicht.
Vom Versicherungsmantel zur direkten Beteiligung
Die Entwicklung eines Produkts außerhalb des traditionellen Versicherungsmantels war eine mehrjährige strategische Überlegung. „Immer wieder kam der Wunsch auf, außerhalb des Versicherungsmantels zu investieren", erklärt Mahrt im Podcast „The Portfolio People“. „Eine Rentenversicherung wirkt auf jüngere Anleger oft nicht zeitgemäß. Mit dem Co-Invest-Fonds können wir unsere nachhaltigen Investments nun auch ohne Versicherungskomponente anbieten."
Für die Versicherungsgruppe Die Bayerische mit ihrer 170-jährigen Tradition stellte dieser Schritt eine strategische Erweiterung dar. „Wir haben uns konzeptionell intensiv vorbereitet", betont Mahrt. „Es war entscheidend, dass Die Bayerische das Konzept vollständig prüft und mitträgt. Die zentrale Frage war: Passt eine geschlossene Beteiligung zur Positionierung eines etablierten Versicherers?"
Die positive Entscheidung wurde maßgeblich dadurch erleichtert, dass es sich um Projekte handelt, die bereits für den bestehenden Pangaea Life Blue Living Fonds entwickelt werden. „Ich hätte es nicht realisiert, wenn es nicht Objekte wären, die bereits aus dem Blue Living stammen„, so Mahrt. „Wir kennen diese Projekte seit drei Jahren – das war für mich ausschlaggebend.“
Hören Sie hier direkt in die Folge:
Strategische Partnerschaft für den US-Markt
Eine zentrale Rolle bei der US-Expansion spielt die Kooperation mit der Empira Group. Das Schweizer Unternehmen, eine Tochtergesellschaft der Partners Group mit rund 150 Milliarden Euro Assets under Management, verfügt über umfangreiche Expertise im amerikanischen Immobilienmarkt.
„Wir haben ein Joint Venture auf Basis einer 50:50-Partnerschaft zwischen Empira und der Bayerischen etabliert", erklärt Mahrt. „Gemeinsam entwickeln wir neue Fondskonzepte." Diese Partnerschaft verschafft Pangaea Life Zugang zu einem etablierten institutionellen Netzwerk.
„Wir profitieren von der Vorlaufarbeit anderer Marktteilnehmer", räumt Mahrt ein. „Andere Häuser haben deutlich früher in den US-Markt investiert. Wir konnten deren Erfahrungen auswerten – von den Renditestrukturen bis zu den operativen Abläufen."
US-Sunbelt: Struktureller Wachstumsmarkt
Die Fokussierung auf den US-Sunbelt basiere auf fundierten Marktanalysen. Die Region, primär Florida und Texas, verzeichne seit Jahren überdurchschnittliches demographisches und wirtschaftliches Wachstum. „Florida verzeichnet jährlich etwa 400.000 Neuzuzüge", erläutert Mahrt. „Das Wohnungsangebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten."
Ein wesentlicher Wachstumstreiber seien die steuerlichen Rahmenbedingungen. „Florida und Texas erheben keine Einkommensteuer", erklärt Mahrt. „Texas bietet zusätzlich erhebliche Vorteile bei der Gewerbesteuer." Diese Konstellation führt zu Unternehmensansiedlungen und privaten Wohnsitzverlegungen. „Unternehmen wie Tesla haben ihre Sitze nach Austin verlegt – die steuerlichen Vorteile sind erheblich."
Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind messbar: „Berufstätige können durch Wohnsitzverlegung nach Florida bei unverändertem Bruttoeinkommen ihr Nettoeinkommen signifikant steigern„, so Mahrt. „Diese Zielgruppe verfügt über entsprechende Zahlungsbereitschaft für hochwertigen Wohnraum.“
Hier gibt es die Episode mit Uwe Mahrt auf ...
Investitionsstrategie: Development-and-Exit
Der Pangaea Life Co-Invest US Residential ist mit einem Startvolumen von 30 Millionen US-Dollar konzipiert, erweiterbar auf 80 Millionen. Die Allokation erfolgt auf drei konkrete Wohnimmobilienprojekte: „Etwa 40 Prozent fließen nach Dallas, jeweils 30 Prozent in zwei Miami-Projekte", erläutert Mahrt.
Das Dallas-Projekt illustriert die Development-Strategie: „Wir erwarben ein innerstädtisches Grundstück für elf Millionen Dollar ohne Baureife." Die geplante Entwicklung umfasst 370 Wohneinheiten in einem Mixed-Use-Hochhaus mit Einzelhandel und Parkflächen. „Vergleichbare Innenstadtlagen in München würden etwa das Zehnfache kosten", so Mahrt.
Die Strategie setzt auf den Einstieg bei Baureife vor Baubeginn und den Exit nach Fertigstellung sowie gesicherter Erstvermietung – typischerweise nach vier bis fünf Jahren. Diese Struktur zielt auf die wertschöpfungsintensivste Phase der Immobilienentwicklung ab.
ESG-Konformität trotz politischer Diskussionen
Ungeachtet der aktuellen ESG-Diskussion in den USA hält Pangaea Life an etablierten Nachhaltigkeitsstandards fest. „Unsere lokalen Partner hinterfragten anfangs den Nachhaltigkeitsansatz", berichtet Mahrt. „Wir haben klargestellt: Wir sind ein nachhaltiger Fonds – daran ändert sich nichts."
Sämtliche Projekte sind für eine LEED-Zertifizierung (Leadership in Energy and Environmental Design) konzipiert und werden mit zeitgemäßer nachhaltiger Gebäudetechnik ausgestattet: Photovoltaik-Anlagen, Regenwassernutzung, energieeffiziente Dämmung und Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge.
„Florida bietet optimale Voraussetzungen für Solarenergie, dennoch ist die Nutzung unterentwickelt", beobachtet Mahrt. „Wir implementieren diese Technologie konsequent – etwa für die Poolheizung."
Die politischen Entwicklungen unter der Trump-Administration bewertet Mahrt pragmatisch: „Politische Zyklen sind temporär. Die fundamentalen wirtschaftlichen Trends und die Nachfrage nach qualitativem Wohnraum bleiben bestehen."
Renditeprognosen und Risikoeinschätzung
Die prognostizierten Gesamtmittelrückflüsse liegen bei 126 bis 177 Prozent bis 2030. Die erzielbaren Mietrenditen bewegen sich zwischen acht und zehn Prozent. „Die Quadratmetermieten liegen bei 40 bis 50 US-Dollar", so Mahrt. „Angesichts der lokalen Einkommensniveaus durchaus marktfähig."
Die Risikofaktoren werden transparent kommuniziert: „Projektentwicklung bietet hohe Hebel, birgt aber entsprechende Risiken – von Bauverzögerungen bis zu externen Schocks wie Hurricanes." Entsprechende Vorsorgemaßnahmen sind implementiert: „Unsere Gebäude müssen Hurricanes der höchsten Kategorie plus 20 Prozent Sicherheitspuffer standhalten."
Währungsdiversifikation als Portfolio-Baustein
Ein strategischer Nebeneffekt ist die Währungsdiversifikation. „Die meisten deutschen Investoren sind faktisch rein Euro-exponiert", stellt Mahrt fest. „Selbst bei internationalen Investments erfolgt häufig eine Währungsabsicherung in Euro."
Der aktuelle Wechselkurs bietet günstige Einstiegsbedingungen: „Bei einem EUR/USD-Kurs von 0,88 liegt ein attraktiver Einstiegszeitpunkt vor", so Mahrt. „Historisch bewegte sich der Kurs deutlich höher."
Zielgruppensegmentierung und Strukturierung
Mit einer Mindestzeichnung von 10.000 US-Dollar liegt der Fokus auf Privatanlegern. „Wir haben bewusst eine moderate Einstiegsschwelle gewählt", erklärt Mahrt. „Institutionelle Investoren sind nicht vorgesehen." Die Zeichnungsphase läuft bis 31. März 2026, die Fondslaufzeit beträgt fünf Jahre.
Die geschlossene Struktur wird als Stabilisierungsfaktor positioniert: „In volatilen Marktphasen können impulsive Anlageentscheidungen vermieden werden", argumentiert Mahrt. „Die feste Laufzeit schafft Planungssicherheit für alle Beteiligten."
Performance-Verantwortung und Expansion
Mahrt ist sich der Erfolgsverantwortung bewusst: „Ein zweites Co-Investment ist nur bei erfolgreichem Track Record des ersten Produkts realisierbar", so seine Einschätzung. „Die Performance des Erstprodukts entscheidet über weitere Marktakzeptanz."
Mahrt sieht das Engagement als Beitrag zur Branchenentwicklung: „Nachhaltigkeit sollte ein gemeinsames Anliegen der Finanzindustrie bleiben", so seine Überzeugung. „Gerade Versicherer und Asset Manager können durch zielgerichtete Kapitalallokation gesellschaftlichen Mehrwert schaffen."
