Frank Wojtalewicz

Frank Wojtalewicz

Versicherer und Immobilien: Trends bei Wohnungsinvestments

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Drei Trends bestimmen laut dem aktuellen „Trendbarometer Immobilienan-lagen der Assekuranz 2013“ von Ernst & Young Real Estate das Investitions-verhalten der deutschen Versicherungsgesellschaften:

Erstens, so ergab die Befragung bei 50 Versicherungsunternehmen, ist das hohe Interesse an Wohnimmobilien sogar noch gestiegen. Drei Viertel aller Versicherungsunternehmen wollen in diesem Jahr Wohnimmobilien zukaufen, im vergangenen Jahr waren es zwei Drittel. Dies zeigt, dass trotz der aktuellen Diskussion um sogenannte Mietpreisbremsen das Interesse institutioneller Investoren an Wohnimmobilien nicht zurückgegangen ist.

Zweitens: Neben sogenannten Core-Investments wird das Interesse an Value-Added-Investments deutlich stärker. 45 Prozent der Versicherungen, das sind zehn Prozentpunkte mehr als im Vorjahr, wollen in Value-Add-Immobilien investieren. Der Grund liegt auf der Hand: Mit sogenannten Core-Wohnimmobilien in den deutschen Metropolregionen sind derzeit sogar Ausschüttungen zwischen drei und vier Prozent ambitioniert.

Untersuchungen unter privaten Immobilieninvestoren zeigen, dass 60 Prozent von ihnen sogar nur eine Rendite von weniger als zwei Prozent erzielen. Je 20 Prozent der Anleger erzielen Renditen zwischen zwei und vier Prozent beziehungsweise über vier Prozent. Institutionelle Investoren dagegen erzielten mit Wohnungsinvestments laut dem Deutschen Immobilien Index DIX in den letzten drei Jahren zwar durchschnittlich fast sechs Prozent Gesamtrendite. In den vergangenen zehn Jahren sank diese aber auf durchschnittlich 4,6 Prozent.

Auch das ist für die Assekuranz insgesamt zu wenig. Denn für 70 Prozent der Versicherer ist der Grund, warum sie ganz generell sehr viel stärker als bisher in Immobilien investieren wollen, die Schwierigkeit, das Garantiezinsverspre-chen für ihre Anleger einhalten zu können. Da das Gros der Anlagen von Versicherungen nach wie vor jedoch in Anleihen getätigt wird, die sich extrem niedrig verzinsen, nützt es nichts, wenn man in Immobilien investiert, mit denen auch nur eine Verzinsung knapp oberhalb der Höhe des Garantiezinsversprechens zu erwirtschaften ist.

Freilich gehört ein besonderes Know-how dazu, mit Wohnimmobilien höhere Renditen zu erzielen, also eine Value-add-Strategie umzusetzen. Mit einer blo-ßen Buy-and-hold-Strategie geht das nicht. Energetische Sanierungen oder Privatisierungen sind zwei Beispiele, wie attraktive Renditen erzielt werden können. Da die Versicherungen meist über kein eigenes Personal verfügen, um solche Strategien umzusetzen, ist es verständlich, dass sie eher auf indirekte Immobilienanlagen wie etwa Spezialfonds setzen.

Drittens: 80 Prozent der befragten Versicherungen erklären, aufgrund attraktiver Renditen und eines begrenzten Angebots in Metropolregionen werde die Nachfrage nach Wohnungsinvestments in B-Städten steigen. Bis vor wenigen Jahren investierten die Versicherungen kaum in Wohnimmobilien. Sie standen viele Jahre sogar eindeutig auf der Verkäuferseite und trennten sich von ihren früher einmal erworbenen Wohnungsbeständen. Als dann „Wohnen“ zunehmend ein Investmentthema wurde, erklärten zunächst alle Marktteilnehmer, dass sie in den Metropolregionen wie Frankfurt, Hamburg oder München investieren wollten. Inzwischen sind die Renditen jedoch gerade wegen des hohen Nachfrage-überhangs in diesen Metropolen so stark gesunken, dass auch die Assekuranz nach Alternativen in B-Städten sucht.

Nimmt man diese Trends zusammen, dann sieht das ideale Investment für Ver-sicherungsgesellschaften wie folgt aus: Wohnanlagen, gerne auch an B-Standorten, die das Potenzial beinhalten, durch aktives Asset-Management Renditen zwischen fünf und zehn Prozent zu erzielen.

Dies ist durchaus möglich, allerdings nur durch ein Bündel von Maßnahmen und Strategien, bei denen verschiedene Wertschöpfungsmöglichkeiten im Wohnimmobilienbereich kombiniert werden. Nicht jeder Bestand eignet sich für Privatisierungsmaßnahmen und nicht überall sind energetische Sanierungen sinnvoll und ertragreich. Spezialisten, die es nicht nur verstehen, Wohnungen zu kaufen und dann passiv zu verwalten, sondern die über Spezialwissen verfügen, wie in dieser Nutzungsart Werthebel angesetzt werden können, sind also auch für Versicherungsgesellschaften heute von großer Bedeutung.