Karte mit eingezeichneten Grundstücken Foto: stock.adobe.com/ronstik
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Die ständige Standortfrage

Wachstumsmärkte – welche Immobilien-Investments sich noch lohnen

Anfang 2020 hätten nicht einmal Pessimisten erwartet, dass der Gewerbeimmobilienmarkt derartige Dämpfer erleben würde. Doch mit Pandemie und Lockdown kam der Wandel: Investitionszurückhaltung, finanzielle Schieflagen, dazu zahlreiche Menschen, die (kurzfristig) ins Home-Office wechselten. Heute sind deshalb Investoren vorsichtig geworden, nicht nur bei Büroimmobilien, sondern auch vielen anderen gewerblichen Objekten.

Zwar ist dies eine „außerordentliche“ Marktbeeinflussung, doch es zeigt, wie volatil der Immobilienmarkt sein kann. Sowohl was Lage wie Art der Objekte anbelangt – für beides gibt es in jüngster Vergangenheit auch deutliche Entwicklungen, die nicht mit der Pandemie zusammenhängen.

Lohnenswerte Objekte

Nach verbreiteter Ansicht war das Coronavirus nur Beschleuniger eines ohnehin bestehenden Trends zum Home-Office. Aktuell ist unabsehbar, wie lange die Pandemie anhalten wird und ob es danach zurück zum „Business as usual“ gehen wird.

Angesichts dessen in Büroimmobilien zu investieren, wäre zumindest riskant. Allerdings sind längst nicht alle Immobilienformen so unsicher. Zudem sorgt das Home-Office dafür, dass zuvor weniger attraktive Kommunen in den Fokus rückten, dazu später mehr.

Welche Immobilienarten interessant sein können:

1. Studentenwohnimmobilien: Seit 2007 hat sich die Zahl Studierender von knapp zwei auf mittlerweile fast drei Millionen Ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht. Weiterhin sinken traditionelle Lehrberufe in ihrer Bedeutung und das Abitur wird immer mehr zur Regel. Was von anderen Stellen kritisiert wird, macht Investments interessant – denn fast jeder Hochschulstadt mangelt es an Wohnraum.

Quelle: Statistisches Bundesamt; Hintergrundfoto: Hintergrundfoto:  stock.adobe.com © shurkin_son

2. Pflegeimmobilien: Auch hier zeigen die Zahlen nach oben. Deutschland hat immer mehr und immer ältere Senioren. Dies kollidiert mit immer weiter verstreut lebenden Familien und vielen kinderlosen Menschen. Viele Senioren benötigen stationäre Betreuung. In Pflegeimmobilien zu investieren, gehört deshalb zum typischen Bild eines erfolgreichen Portfolios – ebenso, wie es auch eine weitere Immobilienform tut:

3. Historische Immobilien bzw. denkmalgeschützte Gebäude: Sie haben sich trotz der Einschränkungen durch die Denkmalschutzbehörden zu gesuchten Objekten entwickelt. Grund dafür ist nicht nur der Werterhalt, sondern auch attraktive Baustile.
Hinzu kommen sehr interessante Steuervorteile, wodurch Anleger sämtliche Sanierungskosten sowie die Anschaffungskosten abschreiben können. Ein weiterer Grund: Es kommen kaum Immobilien hinzu, wodurch steigendes Interesse das Investment noch lohnenswerter macht.

4. Ferienimmobilien: Die Reisewelt wird noch lange gehemmt sein. Die Wiederentdeckung des Tourismuslandes Deutschland durch seine Bewohner, die sich im Sommer 2020 zeigte, dürfte sich dementsprechend noch fortsetzen.
Zumal die Tourismusbranche hohen Finanzbedarf hat. Allerdings muss vor direkten Investitionen unbedingt geprüft werden, wie es um die Überlebensfähigkeit des Unternehmens bestellt ist. Alle Herbergsbetriebe haben derzeit Geldnöte, doch nicht jedes davon lohnt eine Investition.

5. Bauland: Dem privaten Hausbau hat die Pandemie kaum geschadet. Noch ist deshalb die Investition in unbebaute Grundstücke attraktiv -, sofern diese bereits als Bauland ausgewiesen sind.
Allerdings hat diese Investmentform ein absehbares Ablaufdatum: Wenn die Grundsteuerreform Anfang 2025 endgültig vollzogen ist, wird die neue „Grundsteuer C“ unbebaute, baureife Grundstücke wohl in vielen Kommunen verteuern.

Grundsätzlich finden sich Objekte aus allen genannten Kategorien im gesamten Bundesgebiet. Somit lässt sich auch regional ein diverses Portfolio zusammenstellen.

Für viele Investoren ungebrochen attraktiv sind auch normale Wohnimmobilien, speziell in Mehrparteiengebäuden. Allerdings leitet diese Immobilienform bereits in das „Wo“ über. Denn nicht zuletzt der Home-Office-Trend deutet eine Wende an.

Lohnenswerte Regionen

Lange galt als wichtigste regionale Regel des Immobilieninvestments, sich auf Großstädte zu fokussieren und Orte mit weniger als einer halben Million Einwohner nachrangig zu behandeln. Diese Ansicht hat sich gewandelt. Zwischen München und Hamburg nähern sich aktuell immer mehr Neubau-Mietobjekte der „Schallmauer“ von rund 16 Euro/Quadratmeter. Zwar gibt es natürlich noch deutlich teurere Objekte, jedoch werden 16 Euro als Eichmaß dessen angesehen, was Normalverdiener noch leisten können – und wollen.

Hier könnte der Trend zur Heimarbeit bald zum Problem für Investoren in Mietobjekte werden:

1. Viele Menschen leben aktuell allein aus beruflichen Gründen in teuren Großstadtlagen.

2. Die Wende zum Home-Office hat Arbeitgebern wie -nehmern gezeigt, dass der Berufsalltag so funktionieren kann. Berührungsängste wurden abgebaut.

3. Schon jetzt zeigt sich, dass nach dem Ende der Pandemie eine messbare Stadtflucht eintreten könnte – wenn Arbeitnehmer bestenfalls nur wenige Male im Monat vor Ort sein müssen, sind sie deutlich stärker bereit, weitere Pendeldistanzen gegen stark verringerte Wohnkosten einzutauschen.

Was großstädtische Mietimmobilien zumindest hemmen dürfte, hat für andere Kommunen einen Vorteil. Denn neben B-Städten, die schon länger im Investorenblick sind, geraten nun auch noch kleinere Gemeinden in den Fokus. Kommunen, die noch vor kurzer Zeit schlicht zu weit weg von boomenden Städten lagen, um von dort täglich zur Arbeit zu pendeln.

Wer sich für solche Geheimtipps zu Regionen interessiert, sollte den Breitbandatlas Deutschlands konsultieren. Je besser die Verfügbarkeit von schnellem Internet, desto eher eignen sich selbst sehr ländliche Lagen, Interessenten anzuziehen, die dort bauen oder mieten möchten.

Nicht zuletzt, weil es im Home-Office zwar auf schnelles Internet, aber nicht auf das letzte Quäntchen Tempo ankommt, kristallisieren sich derzeit einige Regionen besonders stark heraus:

Quelle: Empirica-Mietpreisranking                Hintergrundfoto:  stock.adobe.com © shurkin_son 

Städte und Gemeinden rings um den Großraum München, die nicht bereits ohnehin schon durch die Zuzüge der vergangenen Jahre boomten.

Das nordwestliche Deutschland und hier vor allem die Gebiete an der Grenze zu den Niederlanden: Das lohnt vor allem deshalb, weil das hier liegende Emsland seit der Jahrtausendwende kaum nennenswerte Bevölkerungszuwächse verbuchen konnte und dementsprechend jetzt noch sehr viel Entwicklungspotenzial bietet.

Die Mitte von Rheinland-Pfalz: Aktuell leben zwischen den Regionen um Koblenz im Norden, Trier im Südwesten und Mainz im Osten nur wenige Menschen. Zwar sind die Täler von Rhein und Mosel bis zum Zusammenfluss in Koblenz bestens (touristisch) erschlossen, jenseits davon ist der Ausbau jedoch nur sehr gering ausgeprägt.

Brandenburg: Hier sind in allen Landkreisen schon seit längerer Zeit die Preise gestiegen, besonders was Immobilienkäufe anbelangt. Es zeigt sich, dass der vielbeschworene Berliner Mietendeckel nicht bloß nicht wirkt, sondern das Gegenteil des Gewünschten verursacht: Es wird weniger gebaut und modernisiert, das kündigten unter anderem bereits Vonovia und die Deutsche Wohnen an. Dementsprechend ziehen viele Berliner ins bezahlbare Umland oder es lassen sich dort Menschen nieder, die es gar nicht erst bis in die Hauptstadt schafften.

Weiter boomen und somit attraktiv sein für Anleger wird auch die gesamte Südhälfte Deutschlands. Hier zeigt sich ebenfalls der weiter oben angesprochene Trend zu noch mehr Studierenden: Gerade in Süddeutschland finden sich viele kleinere Hochschulstädte, deren Kapazitätsgrenze an Wohnraum bedenklich rasch näher rückt oder sogar schon erreicht wurde. Hier wird viel Wohnraum benötigt und es gibt einige Unternehmen, die ihn liefern möchten und sich somit als attraktives Investment anbieten.

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