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Trotz schwierigem Umfeld Warum sich Immobilien für Anleger weiterhin lohnen

Neubau von Wohnhäusern in München
Neubau von Wohnhäusern in München: Hohe Bauzinsen und steigende Kosten haben zu einem Einbruch bei Neubauten geführt. | Foto: Imago Images / Westend61

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland noch 295.300 neue Wohnungen gebaut, so das Statistische Bundesamt. Das Ziel der Regierung lag eigentlich bei 400.000 neuen Einheiten. So viele neue Wohnungen müssten pro Jahr wohl gebaut werden, um perspektivisch die Wohnungsnot in Deutschland in den Griff zu bekommen.

Im laufenden Jahr dürfte die Regierung an ihrem Ziel noch krachender scheitern als 2022. Ein wesentlicher Grund sind dafür die massiv gestiegenen Kosten für Hypothekendarlehen. Abhängig von der Beleihung und der Dauer der Zinsbindung werden derzeit für ein typisches Darlehen zwischen 3,8 und 5,3 Prozent Zinsen pro Jahr fällig. Dazu kommt noch die Tilgung, die in der Regel zwei bis drei Prozent beträgt. Bei einem Hypothekendarlehen von beispielsweise 500.000 Euro muss der Darlehensnehmer somit jeden Monat rund 2.500 Euro oder mehr an Zinsen und Tilgung aufbringen.

In den allermeisten Fällen ist dies durch eine Fremdvermietung nicht abzudecken. Denn die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind trotz der jüngsten Korrektur höher als die zu erwartenden Mieteinnahmen. Die Kosten für das Grundstück, die Planung und den Bau sind unverhältnismäßig hoch. 

 

Dazu kommen noch die permanenten staatlichen Regulierungen wie avisierte Mietpreisdeckel oder -bremse. Aufgrund dieser Umstände gestaltet es sich für Eigentümer äußerst schwierig, mit einer vermieteten Immobilie eine angemessene Rendite zu erzielen.

Wärmepumpe sorgt für weitere Bremsspur

Die aktuelle Regierung in Berlin plant, in großem Umfang Öl- und Gasheizungen durch Wärmepumpen zu ersetzen. Neue Heizungen sollen ab dem kommenden Jahr nur noch dann erlaubt sein, wenn sie mit mindestens 65 Prozent biologischen Brennstoffen betrieben werden. Diese Maßnahmen stehen zudem noch in weiteren Abhängigkeiten und lösen bei kleineren Privatanlegern und Eigentümern Unsicherheit aus.

Damit eine Wärmepumpe die gewünschte Effizienz erfüllt, müssten bei den meisten älteren Immobilien die Fenster und das Dach erneuert und die Wände umfangreich gedämmt werden. Teilweise dürften auch neue Leitungen fällig werden. Die Kosten dürften sich inklusive Wärmepumpe bei einem typischen Reihenhaus in einer Größenordnung von 100.000 bis 150.000 Euro bewegen. Viele Eigentümer können die hohen Investitionskosten nicht stemmen, sofern keine staatlichen Fördermittel zur Verfügung gestellt werden.

Am Immobilienmarkt ist Besserung in Sicht

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Keine Frage: Der Immobilienmarkt in Deutschland ist mit großen Herausforderungen konfrontiert, die auch noch eine Zeit lang anhalten dürften. Die Hypothekenzinsen hängen nicht nur, aber doch signifikant von den Leitzinsen ab. Viele Experten rechnen Anfang 2024 mit einer ersten Zinssenkung durch die amerikanische Notenbank Fed. Die EZB hinkt der Fed zeitlich immer etwas hinterher. Aber wenn die US-Notenbank tatsächlich wieder ihre Geldpolitik lockert, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, wann die europäischen Währungshüter nachziehen.

Die Inflation hat sich in den zurückliegenden Monaten bereits in Ansätzen zurückgebildet. Und wenn es tatsächlich zu einer Rezession kommt, dürfte sich die Geldentwertung weiter reduzieren.

 

Wenn die Zinsen sinken, sind Immobilien auch wieder besser finanzierbar. Gleichzeitig dürften die Grundstückspreise aufgrund der stark zurückgegangenen Nachfrage noch eine Zeit lang sinken. Eine Bodenbildung kann hier durchaus noch einige Zeit dauern. Auch bei den Baukosten ist eine Entspannung möglich, weil durch den Einbruch der Neubautätigkeiten plötzlich wieder Kapazitäten frei sind. Es wäre denkbar, dass der Staat Maßnahmen ergreift, um den Immobilienmarkt anzukurbeln und somit den Bau neuer Wohnungen zu fördern.

Perspektivisch wieder höhere Preise

Langfristig agierende Anleger könnten dennoch auch auf Immobilien setzen. Denn wenn dauerhaft das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr gerissen wird, dürfte die Wohnungsnot weiter zunehmen und die Preise wieder steigen. Dabei sind allerdings große regionale Unterschiede zu beachten. Vereinfacht ausgedrückt ist Hamburg nicht mit Südbrandenburg zu vergleichen.

Immobilien als Kapitalanlage sollten weiterhin in Betracht gezogen werden. Sie bieten Stabilität, Wertsteigerungsmöglichkeiten und können als Inflationsschutz dienen sowie steuerliche Vorteile bieten. Mit der richtigen Strategie und einem Verständnis für den Markt sind Immobilieninvestitionen weiterhin attraktiv. Das gilt sowohl für die Dreizimmerwohnung zur Fremdvermietung als auch für größere Zinshäuser.

Über den Autor:
Marco Daedelow arbeitet als Geschäftsführer bei der Qcoon Real Estate in Hamburg. Davor war er unter anderem bei Hochtief sowie als Projektmanager und bei einer Fondsgesellschaft tätig.

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