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Fall vor dem OLG Düsseldorf Warum der Immobilienmakler hier leer ausgeht

Wohnviertel in Baltmannsweiler, Baden-Württemberg
Wohnviertel in Baltmannsweiler, Baden-Württemberg: In einem Fall vor dem OLG Düsseldorf hatte ein Immobilienmakler auf Zahlung eines Maklerhonorars geklagt. | Foto: imago images / Westend61

Ein Immobilienmakler muss eine bestimmte Mindestleistung erbringen, damit er Anspruch auf ein Honorar hat. Darauf weisen Rechtsanwälte der Kanzlei Banerjee & Kollegen hin.

Der Fall

Ein Immobilienmakler hatte gegen einen Kunden geklagt: Dieser solle ihm für die erbrachte Leistung ein Maklerhonorar zahlen. Der Kunde argumentierte dagegen: Der Makler habe ihn lediglich auf ein zum Verkauf stehendes Objekt aufmerksam gemacht und ihn aufgefordert, mögliche Besichtigungstermine zu nennen. Die Anschrift des Eigentümers habe er ihm allerdings nicht mitgeteilt.

Das Urteil

In erster Instanz hatte das Landgericht Mönchengladbach entschieden, dass der Kunde dennoch einen Maklerlohn zahlen müsse. Das sei immer dann erforderlich, wenn ein Vertrag zwischen einem Makler und einem Interessenten nach dem Nachweis eines Objekts oder infolge der Vermittlung durch den Makler zustande gekommen sei. Ob der Immobilienmakler dem Kunden den Namen des Verkäufers nenne, sei dabei unerheblich. Auf dieser Basis urteilte das Gericht: Der Immobilienmakler habe eine Tätigkeit erbracht, die nach Paragraf 652 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine Provision rechtfertige. Immerhin habe der Makler den Kunden auch noch aufgefordert, ihm mögliche Besichtigungstermine zu nennen.

Der beklagte Kunde legte dagegen Berufung ein. Zu einem Urteil kam es in dem Revisionsverfahren, in dem die Kanzlei Banerjee den beklagten Kunden vertrat, indes nicht. Der Immobilienmakler zog seine Klage wieder zurück. Vorher hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf zu verstehen gegeben, dass es den Argumenten des LG Mönchengladbach nicht zu folgen gedenke: Es sei vorliegend sehr wohl erheblich, ob der Makler dem Kunden die Anschrift des Verkäufers nenne. Denn weder der Verkäufer noch der zusätzlich eingeschaltete Vermögensverwalter hätten direkt in dem Objekt gewohnt.

Rechtsanwältin Manuela Müller ist sich sicher, dass das OLG Düsseldorf das erstinstanzliche Urteil „aufgrund des ersichtlichen materiellen Rechtsverstoßes“ aufgehoben und zugunsten des Kunden entschieden hätte: „Die Rechtslage ist eindeutig. Für das Begehren von Maklerhonorar ist es verpflichtend, dass der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags gegeben ist.“ Da es zwischen dem Immobilienmakler und dem Kunden gar nicht zu einer solchen Gelegenheit gekommen sei, sei auch kein Maklerhonorar zu zahlen. „Das konnten wir im Sinne des Kunden nachweise“, so Müller.

Mit Blick auf die Vermittlerseite weist Kanzleigründer Tim Banerjee darauf hin: Makler sollten ihre Dienstleistungen und ebenso die Kommunikation mit Kunden rechtssicher gestalten. „Sonst kann es mehr und mehr Makler treffen, die kein Honorar erhalten, weil sie nicht die dafür notwendige Leistung erbracht haben.“

Einfach eine Kundenanfrage anzunehmen, rechtfertige noch kein Honorar. Vielmehr sei gesetzlich festgelegt: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.“ Und weiter: „Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“

Immobilienmakler sollten bei ihren Vereinbarungen und beim Erbringen von Leistungen also stets sehr genau hinschauen.

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