Was nun mit den Häusern? Round-Table-Gespräch über die Zukunft offener Immobilienfonds

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Er verwies darauf, dass die Märkte in den vergangenen Jahren volatiler geworden sind und sich deshalb – wenn auch durch langfristige Mietverträge häufig abgemildert – größere Wertschwankungen ergeben haben. Wenn Hauptmieter ihre langjährigen Anschlussmietverträge, wie in Einzelfällen zu beobachten, 20% unter den bisherigen Bedingungen aushandeln und sich die Liegenschaftszinsen verändern, müssen sich derartige Entwicklungen auch in den Berechnungen der Verkehrswerte widerspiegeln. Stark diversifizierte Portfolios verkraften diese Anpassungen nach seinen Ausführungen besser als kleine Portfolios, die noch im Aufbau begriffen sind, Klumpenrisiken aufweisen oder zu opportunistisch ausgerichtet sind.

Hinsichtlich der Objektivität der ermittelten Gutachten wehrte sich Dr. Archner gegen jegliche Form von Unterstellungen. „Da die Gutachter und Sachverständigen über entsprechende Haftpflichtversicherungen hinaus persönlich haften, haben sie ein eigenes Interesse an der Sachlichkeit und Neutralität ihrer Bewertungsergebnisse. Sie wissen um die Performanceinteressen ihrer Auftraggeber, also der Immobiliengesellschaften und achten deshalb auch auf die Mitteilung vollständiger und neutraler Objektinformationen“. Umso mehr, als die Gutachten immer ausführlicher werden und stichprobenartig von Wirtschafts-/Abschlussprüfern, Depotbanken und der Bankenaufsicht genau unter die Lupe genommen werden.

Hinsichtlich der Bewertungsverfahren und -regularien hat sich im Zuge des Investmentmodernisierungsgesetzes und des Investmentänderungsgesetzes in den vergangenen Jahren zudem auch eine Menge getan, wie Marcus Kemmner erklärte. So sieht das Gesetz mittlerweile beispielsweise Rotationen der Gutachter vor, müssen losgelöst von den Sachverständigenausschüssen zusätzliche externe Gutachter mit den Ankaufsbewertungen beauftragt werden und müssen die Anschaffungsnebenkosten mittlerweile separat aktiviert und abgeschrieben werden. „Die Spiele mit Einwertungsgewinnen gehören endlich der Vergangenheit an.“ Forderungen nach kürzeren Bewertungsintervallen, wie sie gelegentlich zu vernehmen sind, hält Dr. Archner für wenig zielführend, da sie zusätzliche Kosten verursachen, in der Folge die Rendite belasten und lediglich zu einer größeren „Scheingenauigkeit“ führen.

Grundsätzlich, da waren sich alle Gesprächspartner einig, ist die gängige Bewertungspraxis und die ihr zugrunde liegende Verfahrensweise besser als ihr Ruf. Sie orientiert sich an Fakten, ist nachhaltig nicht beeinflussbar, wie manche aktuelle Entwicklung zeigt und liefert den Marktteilnehmern zwischen Angebot und Nachfrage zwischenzeitliche Indikationen für die inneren Werte der von ihnen gehandelten Güter. „Wenn Sie so wollen“, erklärte Dr. Archner, „ist dieses System gerade vor diesem Hintergrund anderen nicht nur ebenbürtig, sondern sogar überlegen“.

Die Bewertungsverfahren und die Objektivität der Gutachten haben indes keinen Einfluss auf die Portfoliostrategien der Fondsmanager. Und ob an eben dieser Stelle alle Initiatoren und Produktanbieter abschließend ihre Hausaufgaben gemacht haben, ließen die Diskussionspartner bewusst als offene Frage im Raum stehen. Zu welch krassen Überzahlungen es am Immobilienmarkt in der Boomphase 2006 und 2007 kam, wusste Dirk Meiwirth beispielhaft zu berichten, als er zwei Objektverkäufe des CS Euroreal in dieser Zeit anführte, die zwischen 30 und 40% oberhalb der zuletzt ermittelten Verkehrswerte erfolgten. Nach seinem Empfinden konnten die Prüfungen der Liegenschaften manchen Käufern der damaligen Zeit gar nicht schnell genug gehen, was sich bisweilen auch auf die Sorgfalt auswirkte. Die Initiative zum Erwerb ging in diesen Fällen dabei nicht selten weniger von den Käufern, als vielmehr von den Vermittlern der Immobilienkredite aus.

Wie prozyklisch sich das Verhalten der Marktteilnehmer während der Hype entwickelte, brachte Meiwirth auch mit der folgenden Aussage auf den Punkt: „Der Markt wollte 2006 ein globales Value- Added-Produkt! Und jede Investmentgesellschaft musste sich fragen lassen, ob ihre internationale Vernetzung und Kompetenz für das Management eines derartigen Portfolios ausreichte und ob die Zeit für den Aufbau eines solchen Fonds sinnvoll war. Wir waren damals nicht gewillt, in den von uns als überteuert und unsicher empfundenen Märkten zu investieren. Andere haben das anders gesehen und müssen jetzt die Konsequenzen tragen.“

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