Albin Abdic (Gastautor)Aktualisiert am 31.08.2021 - 09:02 UhrLesedauer: 5 Minuten

Finanzberater erläutert Umzug nach Immobilienkauf – und nun?

Immobilie am Rüngsdorfer Rheinufer in Bonn
Immobilie am Rüngsdorfer Rheinufer in Bonn: Immobilienbesitzer, die umziehen müssen, sollten gut überlegen, was mit ihrer alten Immobilie geschieht. | Foto: Imago Images/Future Image

Meine Kunden, die Familie Muster, haben sich letztes Jahr eine selbstgenutzte Eigentumswohnung in Nürnberg gekauft. Unter anderem aufgrund der Coronasituation haben sie nun entschieden, wieder zurück in die „Heimat“ zu ziehen. Gemeinsam gilt es zu klären, was mit der kürzlich erworbenen Immobilie geschehen sollte.

Die Ausgangssituation 

Herr Muster (40) ist angestellter IT-Berater im Salesbereich. Er hat kürzlich den Job gewechselt, sein Grundgehalt hat sich dadurch auf 200.000 Euro deutlich erhöht. Zudem sind durch entsprechende erfolgsabhängige Bonuszahlung weitere Einnahmen möglich, die aber aktuell noch nicht eingeschätzt werden können und daher in der weiteren Betrachtung unberücksichtigt bleiben. Frau Muster (36) wird durch den Ortswechsel erstmal auf Jobsuche gehen, hat allerdings bereits eine konkrete Stelle in Aussicht. Ihr Zieleinkommen liegt bei etwa 24.000 Euro brutto.  

Aktuell verfügt die Familie für die erworbene Eigentumswohnung über ein Immobiliendarlehen mit einer Restlaufzeit von 19 Jahren und einem Darlehenszins von 1,3 Prozent. Die monatliche Rate für den Volltilger liegt bei etwa 2.300 Euro.

Folgende Optionen gilt es zu prüfen:

  1. Immobilie verkaufen und das bestehende Darlehen komplett tilgen
  2. Immobilie behalten und vermieten
  3. Eine Ersatzimmobilie kaufen und einen Pfandtausch des Darlehens durchführen

Option 1 – Immobilie verkaufen und das bestehende Darlehen komplett tilgen

Die Familie beschäftigt sich intensiv mit dem Verkauf der Immobilie. Erste Kaufgebote in Höhe von 640.000 Euro liegen vor. Da die Wohnung erst vor einem Jahr für 485.000 Euro zzgl. Kaufnebenkosten erworben wurde, ist dies eine beachtliche Wertsteigerung. Die Familie war stets Eigennutzer der Immobilie, deshalb fällt auch keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf an.

Was es bei dieser Variante zu beachten gilt, ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist nach deutscher Rechtsprechung so zu bemessen, dass das Kreditinstitut nicht besser, aber auch nicht schlechter gestellt wird als bei einer vereinbarungsgemäßen Abwicklung des ursprünglichen Darlehensvertrages. Die Berechnung an sich liegt jedoch im Ermessen des jeweiligen Kreditinstituts, solange die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers gewahrt werden.

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