Immobilienfonds-Expertin im Interview „Weit entfernt von einer verlässlichen Verwaltungspraxis“
DAS INVESTMENT: Am 10. März 2021 ist die europäische Offenlegungsverordnung in Kraft getreten. Wie ist der Übergang aus Ihrer Sicht verlaufen?
Hannah Dellemann: Vor allem bei den Fonds, die nach Artikel 6 eingestuft werden, verlief der Übergang glatt. Artikel-6-Fonds verfolgen im Rahmen ihrer Investitionsstrategie keine Nachhaltigkeitsziele. Hier müssen nur die Nachhaltigkeitsrisiken in den Investitionsprozess einbezogen und in den Dokumenten benannt werden. Das war zwar ein Lernprozess, hat aber insgesamt gut funktioniert.
Wie hat sich der Markt für nachhaltige Produkte seitdem entwickelt?
Dellemann: Ich kann hier nur für Immobilienfonds sprechen. Wir haben nach Inkrafttreten der Verordnung im März zunächst wenige sogenannte Strategiefonds beziehungsweise Artikel-8-Produkte im Immobilienbereich gesehen. Allerdings hat die Bafin mittlerweile erheblich nachgeschärft. Nach der ersten Welle kam es so erst einmal zu einer Emissionspause, in der die Bafin viele Fragen sehr viel genauer geprüft hat. Dazu gehört beispielsweise, was alles als Nachhaltigkeitsmerkmal anerkannt wird oder wie bestimmte Ziele überhaupt gemessen werden können. Dieser Prozess ist leider noch nicht abgeschlossen. Wir sind also noch weit entfernt von einer verlässlichen und national wie international konsistenten Verwaltungspraxis.
Wie sieht es bei den Fonds nach Artikel 9 aus, den Impact Fonds?
Dellemann: Bisher wurden meines Wissens nur wenige Impact-Fonds im Immobilienbereich auf den Markt gebracht. Dort sind mir hauptsächlich Luxemburger Vehikel und Fonds der Anlageklasse Wohnen bekannt. Natürlich werden sicherlich bald die nächsten Produkte dieser höchsten Nachhaltigkeitskategorie in Deutschland aufgelegt werden. Wir erwarten gespannt, wie sie die erhöhten Anforderungen umsetzen werden.
Können auch Bestandsfonds im Nachhinein noch nachhaltig werden – also Fonds, die ihre Investitionsphase bereits abgeschlossen haben?
Dellemann: Auch diese Fonds können in ESG-konforme Produkte umgewandelt werden. Beispielsweise kann ein Fondsmanager nach einer Analyse der Objekte zu dem Schluss gelangen, dass im Fonds Potenzial besteht, mit gewissen Maßnahmen ESG-konform zu werden. Man sollte natürlich vorher die Zustimmung der Anleger einholen, da dies mit neuen Investitionen und Kosten verbunden ist. Wenn die Anlagebedingungen angepasst werden sollen, müssen die Investoren zudem einstimmig zustimmen.
Aber halten Sie das für nötig? Die Investoren sind dann ja schon an Bord.
Dellemann: Der Wunsch, einen Fonds umzuwandeln, kann ebenso von Investorenseite kommen. Es ist in jedem Fall sinnvoll, bestehende Fonds und die Objekte nach ESG-Gesichtspunkten zu optimieren – unabhängig davon, ob sie nach Artikel 6, 8 oder 9 eingeordnet wurden.
Wieso?
Dellemann: Gefährlich wäre das Gegenteil, nämlich bei Bestandsfonds nichts zu tun. Ich finde es illusorisch zu glauben, dass ein Asset Manager mit diesen Immobilien nichts mehr machen muss. Die verschärften Vorgaben nach der Änderung des Klimaschutzgesetzes 2021 deuten doch schon an, dass künftig weitere ESG-Anforderungen kommen werden. „Stranded assets“ – also Vermögensgegenstände, die einen dauerhaften Wertverlust erleiden – sind für Investoren bereits zum neuen K.-o.-Wort geworden.
