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Immobilien: So kannst du den Kaufpreis einschätzen
Eine Immobilie zu kaufen, kann auch mal überfordern. Während man Zustand, Quadratmeter und Lage einschätzen kann, lässt der Kaufpreis einen häufig ratlos zurück: Woher weiß ich, was angemessen ist? Was beeinflusst den Preis einer Immobilie überhaupt? Und wie kann ich sicher sein, keinen schlechten Deal zu machen?
„Wir empfehlen, sich zuerst genau zu überlegen, ob man eine Wohnung als Kapitalanlage sucht oder um darin zu wohnen“, rät Anaïs Cosneau, Gründerin des Immobiliennetzwerks Happy Immo Club. Der Unterschied ist klar: Während man beim Eigenbedarf die Kosten in voller Höhe selber trägt, hat man bei der Vermietung die Möglichkeit, zumindest einen Teil an den Mieter abzugeben.
„Wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, ist die Miete von großer Bedeutung“, meint auch Sven Schwarzat, Gründer des Immobilienunternehmens RS Wohnwerte. Denn je besser sie vermietet ist, desto mehr bleibt monatlich übrig und der Anleger muss weniger zuzahlen.
Doch wie kann man prüfen, ab wann ein Kauf lukrativ ist?
Eine Möglichkeit, um herauszufinden, wann beziehungsweise ob sich eine Immobilie rechnet, bietet der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Dieser zeigt, wie rentabel die Immobilie für den Käufer ist. Dafür wird der Kaufpreis, mit den zu erwartenden jährlichen Nettomieteinnahmen ins Verhältnis gesetzt. Der Nutzen: Eine erste kurze Kalkulation, die als Entscheidungshilfe dienen kann.
Folgende Formel bestimmt den Kaufpreisfaktor:
Kaufkosten/Nettokaltmiete = Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Ein Rechenbeispiel:
Du kaufst eine Immobilie für 300.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 1.000 Euro, also 12.000 Euro jährlich.
Damit ergibt sich folgender Kaufpreisfaktor: 300.000/12.000 = 25
Damit hast du nach knapp 25 Jahren über die Mieteinnahmen den Kaufpreis erwirtschaftet.
Wenn du in der Berechnung auch Nebenkosten wie beispielsweise das Hausgeld für laufende Kosten wie Abfallentsorgung, Verwaltung, Hausstrom oder Instandhaltungsrücklage berücksichtigst, die in unserem Beispiel pauschal 30.000 Euro betragen, sieht die Kalkulation so aus: 330.000/12.000 = 27,5
Damit hat sich der Kauf unter Berücksichtigung der Nebenkosten also nach in etwa 28 Jahren amortisiert. Falls du deine Nebenkosten nicht als Pauschalbetrag abschätzen kannst, kann es auch hilfreich sein, die Rechnung lediglich mit 90 Prozent der Jahresnettokaltmiete durchzuführen, um eine realistischere Einschätzung zu bekommen.
Wie ist der Kaufpreisfaktor zu interpretieren?
Kurz zusammengefasst: Je niedriger der Faktor ist, desto besser ist die Rendite.
„Wenn man beispielsweise nur drei Jahre benötigt, um den Kaufpreis durch die Miete wieder hereinzuholen, dann hat man das Investment in drei Jahren quasi abbezahlt. Wenn man hingegen 30 Jahre dafür benötigt, ist die Rendite entsprechend niedriger“, erläutert Schwarzat. Man berechnet die Rendite, indem man 100 durch den Kaufpreisfaktor teilt. Diese Methode sei gut dafür geeignet, grob auszurechnen, welche Rendite am Ende herauskommen kann.
Ein Beispiel: Angenommen, man benötigt 20 Jahre, um das Investment abzubezahlen, dann ergibt sich eine Rendite von 5 Prozent (100/20). Wenn man jedoch nur drei Jahre benötigt, ergibt sich eine Rendite von etwa 33,33 Prozent (100/3).
„Hierbei gibt es natürlich auch weitere Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Wenn die Zinsen beispielsweise bei 4 Prozent liegen, ergibt sich ein Faktor von 25 (4/100). Wenn man also über dem Faktor 25 kauft, zahlt man monatlich darauf, da die Zinsbelastung zu hoch ist“, so Schwarzat weiter. Nimmt man also einen Kredit mit 4-Prozent-Verzinsung auf, sollte man maximal eine Wohnung mit Faktor 25 kaufen, damit sich die zu zahlenden Zinsen mit der erwirtschafteten Rendite ausgleichen.
Wieder in einem Rechenbeispiel veranschaulicht:
Ich kaufe eine Wohnung für 300.000 Euro, als Nettomiete kann ich im Jahr 24.000 Euro einnehmen. Damit erhalte ich den Faktor: 300.000/24.000 = 12,5. Ich hätte die Immobilie demnach in etwa 13 Jahren erwirtschaftet. Wenn ich dann meine Mietrendite errechne komme ich auf: 100/12,5 = 8 Prozent.
In diesem Fall würde ich, selbst wenn ich 4 Prozent Zinsen zahle, immer noch 4 Prozent zusätzlich erwirtschaften.
Andersrum gerechnet:
Wenn ich eine Wohnung für 300.000 Euro kaufe, aber lediglich nur 6.000 Euro Jahresnettomiete einnehmen erhalte ich einen Faktor von 50 (300.000/6.000). Ich hätte die Immobilie also erst nach etwa 50 Jahren erwirtschaftet. Wenn ich dann meine Mietrendite errechne komme ich auf 2 Prozent (100/50).
Damit würde ich, wenn ich 4 Prozent Zinsen auf meinen Kredit zahle, Miese machen, da ich lediglich eine Mietrendite von 2 Prozent bekomme.
Zu beachten: Die Rechnungen sind einfach gehalten und Mieteinnahmen als auch Zinsen können im Laufe der Jahre variieren. Außerdem sind Nebenkosten wie das Hausgeld nicht berücksichtigt. „Der Faktor sollte also eigentlich so sein, dass die Rendite ein wenig höher ist als die Zinsen, zum Beispiel Faktor 22 (4,5 Prozent Rendite)“, erläutert Schwarzat. Dann bleibe trotz 4 Prozent Zinsen noch Geld über, um die zusätzlichen Kosten zu decken.
„Grundsätzlich gilt in den meisten Regionen Deutschlands ein Vervielfältiger von 20 als gute Anlage“, schreiben die Experten des Immobilienmaklers Homeday auf ihrer Website. In den vergangenen Jahren seien jedoch vor allem in Großstädten die Preise stark gestiegen, sodass Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 30 in Toplagen gängig wären und teilweise sogar darüber liegen.
