Wohnungen, Büros, Einzelhandel Weshalb die Preise von Immobilien sinken könnten
Fast jede politische Partei hat in den vergangenen 50 Jahren eine Förderung des Wohnungsbaus versprochen. Die Frage ist immer, ob die Politik die richtigen Rahmenbedingungen für Investoren schafft.
Schließlich wird die öffentliche Hand selbst nur einen Bruchteil an möglichen Investments in den Wohnungsbau umsetzen. Auch eine staatliche Förderung ist selten entscheidend für einen Investor, um in den Wohnungsbau zu investieren. Vielmehr ist die Planung der Bundesregierung, die Kappungsgrenze von Mieterhöhungen auf maximal 11 Prozent in drei Jahren zu senken, sehr negativ für Investoren zu bewerten.
Der Klimawandel wird ein wichtiges Thema für jedwede Regierung sein. Eine Förderung kann zwar helfen, aber es wird sicher auch für die Bestandsimmobilien in Zukunft schmerzhafte Auflagen geben, da der Bestand einer der größten CO2-Verursacher in Deutschland ist. Da ist zu erwarten, dass Käufer von Bestandsimmobilien zukünftig zur energetischen Sanierung verpflichtet werden, was ins Geld geht und die Preise entsprechend sinken lassen kann.
Risiken bei Wohnimmobilien beachten
Die Zinsen sind nach wie vor extrem niedrig, so dass ein Investment in Wohnimmobilien sehr verlockend sein könnte. Dies treibt übrigens seit einiger Zeit Käufer sehr stark in dieses Anlagesegment. Vielmehr sollte man allerdings tatsächlich auf die Risiken schauen, die zu fallenden Immobilienpreisen führen könnten.
Neben einer möglichen Sanierungsverpflichtung von Bestandsimmobilienkäufern sind folgende Faktoren zu beachten:
- Die demografische Entwicklung ist in Deutschland weiterhin deutlich negativ, was die Nachfrage sinken lassen sollte.
- Die angesprochene geplante Senkung der Kappungsgrenze auf 11 Prozent in drei Jahren wird mögliche Mietsteigerungen trotz hoher Inflationsraten (auch Kosten für Handwerker steigen massiv) stark begrenzen.
- Die Bundesregierung verpflichtet alle Städte mit über 100.000 Einwohnern einen Mietspiegel zu erstellen. Dabei wird der betrachtete Zeitraum von sechs auf sieben Jahre erhöht, so dass auch damit mögliche Mietsteigerungen erheblich erschwert werden.
- Die hohe Inflationsrate in Europa könnte die EZB im kommenden Jahr veranlassen, die Anleihekäufe deutlich zurückzufahren und auch Zinserhöhungen in den Raum zu stellen. Zinssteigerungen könnten zu sinkenden Immobilienpreisen führen, was Gift für Immobilieninvestoren wäre.
Unterschiede bei Gewerbeimmobilien
Anders als bei Wohnimmobilien ist bei Gewerbeimmobilien zu differenzieren. Logistikimmobilien könnten weiterhin gut funktionieren, wenngleich auch in dem Segment langsam eine Marktsättigung eintritt.
Der Rückgang bei Büroimmobilien aufgrund vermehrter Home-Office-Tätigkeit wird zunächst zu mehr Leerstand führen. Allerdings ist zu hinterfragen, ob Mitarbeiter wirklich dauerhaft effizient im Home-Office sind. Zum anderen ist die Frage, ob die Akzeptanz nicht dauerhaft aufgrund fehlender sozialer Kontakte sinkt. Somit gehe ich persönlich davon aus, dass die Unternehmen diese Entwicklung wieder umkehren und Home-Office zurückfahren werden. Dies würde den Flächenbedarf gerade nach modernen Büroflächen auf Dauer wieder erhöhen.
Der Einzelhandel hat deutliche Einbußen erlitten und wird sich neu erfinden müssen. Ob dies an die Arbeitswelt und damit an die Kundenbedürfnisse angepasste Öffnungszeiten sind oder ein besserer Service geboten werden muss, sei dahingestellt. Dann werden auch Einzelhandelsflächen wieder stärker nachgefragt werden.
Fazit: Der Immobilien-Peak ist mit größter Wahrscheinlichkeit allein aufgrund der Niedrigzinsen erreicht. Den absoluten Spitzenpreis erreicht man, wie auch im Aktienmarkt, selten. Aus dem Grund kann es ratsam sein, an einen Verkauf von vermieteten Immobilien zu denken, solange die hohe Nachfrage noch da ist. Sobald sich die Nachfrage abschwächt, wird ein Verkauf schwierig.
Über den Autor: Uwe Eilers ist Vorstand der FV Frankfurter Vermögen AG in Bad Homburg / Königstein.
