In Deutschland wird zu wenig gebaut – das gilt auch für gefördertes Wohnen. „Bereits jetzt besteht ein Defizit von über 900.000 Sozialwohnungen in Deutschland und die Prognosen deuten nicht auf eine Verbesserung der Situation hin“, so Florian Tack, Bereichsleiter Wohnen beim Immobiliendienstleister Colliers in Deutschland bei einer Expertenrunde zum Thema. Bis 2035 werden voraussichtlich weitere 430.000 Einheiten wegfallen, meint der Colliers-Experte. In der Regel läuft die sogenannte Sozialbindung nach 15 und 40 Jahren aus und Eigentümer können die Wohnungen anschließend frei am Markt vermieten oder verkaufen.
Das Bündnis Soziales Wohnen, dem verschiedene Verbände angehören, sieht darin den Hauptgrund für die sinkende Zahl der Sozialwohnungen, denn der Neubau hinke stark hinterher. Um den geschätzten Bedarf von zwei Millionen geförderten Wohnungen bis 2030 zu decken, müssten nach Berechnungen des Pestel Instituts jährlich mehr als 200.000 Sozialwohnungen geschaffen werden. In den Jahren 2017 bis 2024 entstanden jedoch im Schnitt nur etwa 25.000 neue Wohneinheiten.
Einige Bundesländer sind den Daten zufolge besonders stark betroffen: Nach aktuellem Stand fehlen in Baden-Württemberg 205.000 geförderte Wohnungen, in Bayern sind es 195.000, in Berlin etwa 131.000. Mit 4.200 fehlenden Sozialwohnungen weist Nordrhein-Westfalen dagegen die kleinste Lücke auf. Deutlich geringer ist im Bundesländer-Vergleich auch der Nachholbedarf in Hamburg (-4.700 Wohnungen) und Bremen (-10.200 Wohnungen).
Die stark gestiegenen Baukosten haben in den vergangenen Jahren auch viele Investoren abgeschreckt – Neubau-Projekte wurden auf Eis gelegt oder gestrichen. Wer Sozialwohnungen baue, könne aber von Förderprogrammen profitieren, meint Jan Bewarder vom auf Fördermittel und Unternehmensfinanzierungen spezialisierten Beratungshaus Rem Capital: „Mietwohnraumförderung ist sowohl bei Neubau als auch bei Sanierungsprojekten aktuell ein möglicher ‚Ausweg‘ zur wirtschaftlichen Realisierung von Bauprojekten, vor allem in Zeiten hoher Zinsen und Baukosten.“ Je nach Bundesland gebe es Förderdarlehen inklusive Tilgungszuschüssen von bis zu 50 Prozent. Mitunter seien die Programme auch mit anderen Förderungen, etwa für klimafreundliche Neubauten, kombinierbar.
Neuer offener Immobilienfonds setzt auf Sozialwohnungen
Gerade in Bayern und Baden-Württemberg, wo der Bedarf an Sozialwohnungen besonders hoch ist, gebe es attraktive Fördermodelle, sagt Tim Schomberg, Gründer und Geschäftsführer des auf Immobilien spezialisieren Asset Managers Kingstone Real Estate. Das Unternehmen hat mit dem Kingstone Bezahlbares Wohnen Deutschland im September 2024 einen offenen Immobilien-Spezialfonds zum Thema aufgelegt, der insbesondere auf Objekte in Süddeutschland setzt. Mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens soll auf gefördertes Wohnen entfallen. „Bisher haben wir Objekte in Mannheim, Nürnberg, Fürth und Weil am Rhein angekauft. Unsere Ankaufsstrategie liegt auf Wohnungsneubau in Regionen mit hohem Wohnraumbedarf und guten Förderprogrammen“, erklärt Schomberg.
Für Investoren sei der Bereich besonders spannend: „Der naheliegendste Grund sind die Renditen. Wir erzielen derzeit eine Ausschüttungsrendite von über 4,0 Prozent pro Jahr.“ Die Renditen im frei finanzierten Wohnungsbau würden dagegen aufgrund gestiegener Bau- und Finanzierungskosten häufig nur zwischen 2 und 3,5 Prozent liegen, so Schomberg. „Zudem trägt die steigende Bedeutung von ESG zu der Popularität des Segments bei. Der soziale Aspekt spielt dabei im Vergleich zu anderen Anlageklassen eine wichtige Rolle.“ Geförderter Wohnraum biete Anlegern die Möglichkeit, auf eine wirtschaftlich sinnvolle und gleichzeitig sozial nachhaltige Investition. Der Fonds richtet sich vor allem an Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen und kirchliche Träger. Einsteigen können Investoren so auch erst ab einer Summe von 5 Millionen Euro.
Viele Immobilienfonds, die den Fokus auf gefördertes Wohnen legen sind Großanlegern vorbehalten – auch Spezialmandate sind darunter. Allerdings investieren auch Publikumsfonds in Sozialwohnungen. So ist etwa ein Viertel des Wohnraums im offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland öffentlich gefördert – „eine gute Beimischung“, heißt es vom Asset Manager Industria.
Auch der Hausinvest von Commerzreal, der zu Deutschlands größten offenen Immobilienfonds zählt, hat geförderte Wohnungen im Portfolio. Aktuell seien es 419 Wohneinheiten, verteilt auf fünf Immobilien beziehungsweise Wohnkomplexe – darunter zwei Objekte in München sowie jeweils eine Wohnimmobilie in Darmstadt, Heidelberg und Nürnberg. Der Wohnanteil am Investmentvermögen solle mittel- bis langfristig auf 10.000 Wohneinheiten, insbesondere in Ballungsräumen, ausgeweitet werden. Davon entfallen 20 bis 40 Prozent auf den Bereich des geförderten sowie bezahlbaren Wohnraums, teilt der Anbieter mit.
„Gerade die Bewirtschaftung von sozial verträglichen beziehungsweise geförderten Wohnungen eröffnet Investoren Chancen: Bestandshalter profitieren von der durch Bindungsdauern von bis zu 30 Jahren entstehenden langfristigen Orientierung“, heißt es von Commerzreal. Bei Investitionen in geförderte Wohnungen werde keine möglichst hohe Rendite angestrebt, sondern das Ziel sei ein kalkulierbares, langfristiges und risikoarmes Engagement. Gemessen am gesamten Verkehrswertvolumen des Fonds ist der Anteil von Sozialwohnungen mit etwa einem Prozent jedoch gering.
Dauerhaftes Förderprogramm für sozialen Wohnungsbau gefordert
Die Zukunftsaussichten seien in jedem Fall positiv, meint Florian Tack von Colliers: „Um einen Mindestbestand von zwei Millionen Sozialwohnungen bundesweit zu erreichen, müssten bis 2030 jährlich mehr als 200.000 Einheiten neu hinzugebaut werden.“ Das politische Ziel von 100.000 neuen Einheiten pro Jahr würde dagegen lediglich für einen Gesamtbestand von 1,3 Millionen Sozialwohnungen bis 2030 ausreichen. „Wir halten jedoch einen deutlich geringeren Gesamtbestand von 850.000 Sozialwohnungen bis in fünf Jahren für realistisch“, sagt Tack.
Jan Bewarder von Rem Capital sieht auch die neue Regierung in der Pflicht: „Wir fordern von der zukünftigen Bundesregierung ein dauerhaftes, bundesweites Förderprogramm für sozialen Wohnungsbau mit verlässlicher Finanzierung und klaren Rahmenbedingungen. Zugleich müssen Förderprogramme einfacher kombinierbar und langfristiger planbar sein – gerade angesichts steigender Zinsen, hoher Baukosten und ehrgeiziger ESG-Vorgaben.“ Nur so könne es gelingen, private und institutionelle Investoren dauerhaft für diese gesellschaftlich so wichtige Assetklasse zu gewinnen.
