Stephan Bone-Winkel, Vorstand der Immobiliengesellschaft Beos

Stephan Bone-Winkel, Vorstand der Immobiliengesellschaft Beos

Wie beim Autokauf

Nur neu ist die Immobilie viel wert

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Drei Motive waren über Jahrzehnte hinweg für Immobilieninvestoren maßgeblich: die Aussicht auf Wertsteigerungen (oder zumindest Wertstabilität) in Verbindung mit möglichst hohen Ausschüttungen und Renditen, Inflationsschutz und Steuervorteile.

Nachdem es Steuervorteile kaum mehr gibt – sieht man einmal von der Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne für im Privatvermögen gehaltene Immobilien nach einer Haltefrist von zehn Jahren ab – stehen heute für private und institutionelle Investoren die Motive Wertsteigerung beziehungsweise Werterhalt und Inflationsschutz im Vordergrund.

Nur so ist es zu erklären, dass viele Anleger bereit sind, Immobilien zu erwerben, die eine Bruttorendite von allenfalls 5 Prozent und einen Nettomietüberschuss von weniger als 4 Prozent abwerfen. Höhere Renditen sind jedoch bei den heute so beliebten „Core-Immobilien“ nur eine sehr seltene Ausnahme.

Die Annahme, als Ausgleich für die geringe laufende Rendite sei wenigstens der Werterhalt gesichert oder es stünden sogar künftige Wertsteigerungen in Aussicht, erweist sich in den meisten Fällen als Hoffnung.

Entscheidend für die Wertentwicklung einer Immobilie sind zwei Parameter, die Nettomieteinnahmen und die sogenannte Caprate, also die Rendite, zu der ein Objekt ge- und verkauft wird.

Nehmen wir als Beispiel Büroimmobilien, die bei institutionellen Investoren in Deutschland seit Jahrzehnten beliebteste Anlageform: Die Spitzenmieten in den sogenannten Top-7-Städten in Deutschland haben sich für Büroobjekte in den vergangenen 25 Jahren nominal kaum verändert.

Sie sind eher gesunken als gestiegen. Real sind die Mieten dagegen um mehr als ein Drittel gefallen. Auch die Renditen für sogenannte Core-Immobilien in Top-Lagen lagen vor 25 Jahren ebenso wie heute um die 5 Prozent.

In der Konsequenz heißt dies, dass derjenige, der vor 25 Jahren eine Core-Immobilie im Bürobereich gekauft hat, sein Eigenkapital mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht gemehrt hat. Die Hoffnung auf Werterhalt oder gar Wertsteigerung erwies sich ebenso als Illusion wie die Erwartung, wegen der Indexierung der Mietverträge biete das Investment einen Inflationsschutz.

Wer realistisch kalkuliert, rechnet beim Erwerb eines neuen PKW auch nicht mit Wertsteigerungen oder Werterhalt. Und auch bei einer sogenannten Core-Immobilie verhält es sich in der Regel so.

Bei langfristiger und realistischer Betrachtung sollten Investoren mit sinkenden Mieten in der Neuvermietung rechnen, mit steigenden Nachvermietungskosten, Abschreibungen für technische Abnutzung, steigenden Bewirtschaftungskosten sowie hohen Investitionen, um den einstmaligen Status der Core-Immobilie erhalten zu können. Im Wettbewerb mit Neubauten bleibt es sehr aufwändig, in den Augen der Büronutzer langfristig genauso attraktiv zu sein.

Was jeder PKW-Käufer weiß, wird von vielen Immobilieninvestoren ignoriert: Ein Gebäude ist nur als Neubau vor Erstbezug als Core-Objekt einzustufen. Nach dem Erwerb sinken die bei der Erstvermietung erzielten Spitzenmieten tendenziell in Richtung der Durchschnittsmiete. Gutes Asset-Management und hohe Investitionen können diese Prozesse verlangsamen, aber nicht aufhalten.

Hohes Exit-Risiko bei Core-Immobilien


Zunehmend erkennen Investoren diese Probleme. Statt auf vermeintliche Wertsteigerungen in der Zukunft setzen sie auf hohe laufende Mieterträge in der Gegenwart. Mit Unternehmensimmobilien beispielsweise sind nachweislich stabil Jahr für Jahr um die 7 Prozent Ausschüttungen möglich.

Zum Vergleich: Spezialfonds mit den tradierten Anlageprofilen brachten in den vergangenen Jahren nicht einmal die Hälfte. Zudem besteht bei vermeintlichen Core-Immobilien ein sehr hohes Exit-Risiko. Das Beispiel vieler offener Immobilienfonds, die seit Jahren nicht in der Lage sind, die einstmals als „Core-Objekte“ eingekauften Immobilien zu ihren Preisvorstellungen zu verkaufen, sollte für viele Investoren eine Warnung sein.

Dabei kann man den Managern der offenen Fonds nicht einmal unbedingt einen Vorwurf machen – außer dem, dass sie zu einseitig auf vermeintliche „Core“-Büroobjekte gesetzt haben. Rund zwei Drittel der Investitionen wurden in diesem Bereich getätigt, der sich jedoch ausgerechnet als das schlechteste Segment von allen Immobilien-Nutzungsarten entpuppt hat.

Der jährliche Total Return für Büroobjekte betrug laut den Daten des IPD in den vergangenen Jahren gerade einmal 2 Prozent im Jahr, während die Inflationsrate bei 1,7 Prozent lag. Berücksichtigt man, dass von den 2 Prozent noch Fondsgebühren abgehen und der Anleger auch noch Steuern bezahlen muss, dann hat er über zehn Jahre mit den so beliebten Büroimmobilien keinen Cent verdient.

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