Für immer mehr reale Anlageobjekte wie Immobilien, Kunstwerke oder Private-Equity-Beteiligungen gibt es eine digitale Repräsentation in Form von Token auf der Blockchain. Was zunächst nach Tech-Jargon klingt, könnte in naher Zukunft ein zentraler Baustein moderner Portfoliostrategien werden. Denn in einer Welt, in der Liquidität, Effizienz und Zugänglichkeit immer wichtiger werden, bietet die Tokenisierung genau das: eine neue, digitalisierte Form der Beteiligung an traditionellen Anlageklassen.
Zwischen Hype und Realität
Die Grundidee ist bestechend: Durch digitale Tokens sollen Vermögenswerte, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren, für breitere Anlegergruppen zugänglich gemacht werden. Studien von Deloitte und PwC prognostizieren, dass bis 2030 weltweit Vermögenswerte im Wert von mehreren Billionen US-Dollar tokenisiert sein könnten.
Der Markt ist jedoch noch fragmentiert und befindet sich im Aufbau. Erste Anwendungsfelder zeigen sich vor allem bei:
- Immobilieninvestments, etwa über Plattformen wie beispielsweise Exporo oder Finexity,
- Kunstwerken und Sammlerstücken, über Anbieter wie Artex oder Artory,
- Private Equity, etwa durch tokenisierte Fondsbeteiligungen,
- Infrastrukturprojekte oder Rohstoffe, vereinzelt über Spezialanbieter.
Auch große Finanzinstitute haben das Potenzial erkannt. So testet J.P. Morgan tokenisierte Einlagen auf eigenen Blockchains, während die Deutsche Bank an Verwahrlösungen für digitale Assets arbeitet. Doch trotz dieser Fortschritte steht der Markt noch am Anfang. Insbesondere standardisierte Sekundärmärkte fehlen bislang weitgehend.
So funktioniert Tokenisierung
Technisch gesehen heißt Tokenisierung, einen Vermögenswert digital abzubilden – in Form eines auf der Blockchain basierenden Tokens. Dieser Prozess lässt sich in vier Schritte untergliedern:
- Identifikation des Assets: Ein konkreter Vermögenswert, etwa eine Immobilie, wird für die Tokenisierung ausgewählt.
- Strukturierung und Rechteeinbindung: Ein rechtlicher Rahmen wird geschaffen, oft über eine Zweckgesellschaft. Die Rechte am Asset werden kodifiziert.
- Emission des Tokens: Die digitalen Anteile werden auf einer Blockchain generiert und anschließend über die Blockchain oder über Plattformen an Investoren ausgegeben.
- Verwahrung und Handel: Anleger halten die Tokens in digitalen Wallets. Ein eventueller Sekundärhandel erfolgt über Marktplätze oder OTC-Plattformen.
Wichtig ist zu beachten, dass es sich bei dem entsprechenden Token selbst nicht zwingend um den Vermögenswert handelt, sondern meist um ein verbrieftes Beteiligungsrecht mit den entsprechenden juristischen Implikationen.
Die regulatorische Lage: Fortschritte mit Fallstricken
Im europäischen Kontext gilt Deutschland als vergleichsweise progressiv, doch die regulatorische Umsetzung ist komplex. Mit dem Gesetz über elektronische Wertpapiere (eWpG) hat der Gesetzgeber im Jahr 2021 erstmals einen rechtlichen Rahmen für die Emission digitaler Schuldverschreibungen geschaffen. Seit 2023 erlaubt es eine Erweiterung des Gesetzes unter bestimmten Voraussetzungen auch, tokenisierte Fondsanteile auszugeben.
Gleichzeitig unterliegen tokenisierte Assets, je nach Ausgestaltung, der Aufsicht der Bafin. Sie beurteilt Token nach ihrer wirtschaftlichen Funktion: Je nach Struktur gelten sie als Wertpapier, Vermögensanlage oder Kryptowerte, für die jeweils bestimmte Anforderungen gelten, etwa an Prospekte oder Vertriebsgenehmigungen.
Die Ende 2024 EU-weit in Kraft getretene Mica-Verordnung (Markets in Crypto-Assets) sorgte für zusätzliche Klarheit. Sie regelt unter anderem Utility Tokens, Stablecoins und Asset-Referenced Tokens und stellt einheitliche Anforderungen an Emittenten und Dienstleister auf.
Das Problem der Fragmentierung der Regulierung bleibt jedoch bestehen. Je nach Token-Typ gelten unterschiedliche Regeln. Einheitliche Standards für Eigentumsübertragungen, Insolvenzverfahren oder Bilanzierung fehlen weitgehend.
Demokratisierung und Effizienz
Trotz einiger Hürden bietet die Tokenisierung klare Vorteile – sowohl für Anbieter als auch für Anleger. So stellt sie beispielsweise niedrige Eintrittsbarrieren sicher. Durch die Stückelung in Token erhalten auch Kleinanleger Zugang zu Anlageklassen, die zuvor ausschließlich institutionellen Investoren vorbehalten waren.
Gleichzeitig sorgt die Tokenisierung für Effizienzgewinne. Smart Contracts automatisieren viele Abläufe, beispielsweise Ausschüttungen oder Handelsabwicklungen, und reduzieren so die operativen Kosten. Eine erhöhte Transparenz ist ein weiterer Vorteil. Transaktionen sind auf der Blockchain nachvollziehbar dokumentiert. Schließlich ermöglicht eine Tokenisierung eine umfangreiche Handelbarkeit: Im Gegensatz zu klassischen Finanzprodukten können tokenisierte Assets theoretisch rund um die Uhr gehandelt werden.
Besonders attraktiv sind diese Vorteile für semi-professionelle Investoren, Family Offices und digitale Vermögensverwalter, die Portfolios jenseits der üblichen ETF- und Immobilienallokationen hinaus erweitern möchten.
Risiken: Recht, Technik und Marktakzeptanz
Dem großen Potenzial stehen allerdings ebenso große Risiken gegenüber. So gibt es nicht unerhebliche juristische Fallstricke. Oft ist unklar, wer haftet, wenn eine Plattform möglicherweise in die Insolvenz geht oder wie sich ein fehlerhaft emittierter Token rückabwickeln lässt. Gleichzeitig bestehen Plattformrisiken. Tokenisierte Assets sind oft an zentrale Anbieter gebunden. Fällt dieser aus, droht der Totalverlust.
Hinzu kommen technologische Schwächen. Smart Contracts sind fehleranfällig, Wallets können verloren gehen und Blockchain-Netzwerke sind nicht immun gegen technische Angriffe. Schließlich mangelt es an ausreichender Liquidität. Ohne funktionierende Sekundärmärkte bleibt die Handelbarkeit oft Wunschdenken.
Nicht zuletzt spielt Vertrauen eine Rolle. Viele Anleger schrecken noch vor Investments zurück, die „nur digital“ existieren, selbst wenn sie realwirtschaftlich hinterlegt sind.
Digitale Immobilienanteile
Ein konkretes Beispiel für die Tokenisierung realer Vermögenswerte ist die Plattform Finexity. Über diese können Anleger bereits ab 500 Euro Anteile an Immobilien, beispielsweise an Wohngebäuden in München oder Hamburg, erwerben. Die Beteiligung erfolgt über digitale Token, die als Schuldverschreibung strukturiert sind. Ausschüttungen werden automatisiert gezahlt und ein Handel ist über einen eigenen Sekundärmarkt möglich, allerdings bei begrenzter Liquidität.
Der Vorteil liegt in der Diversifikation und dem Zugang zu einem stabilen Marktsegment. Das Risiko: Die Rückzahlung ist abhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Projekts und von der Solvenz des Plattformbetreibers.
Digitalisierung sorgt für große Perspektiven
Bei der Tokenisierung handelt es sich nicht um einen kurzfristigen Hype, vielmehr wird sie vielfach als Teil einer langfristigen Transformation des Kapitalmarkts gesehen. In Zukunft könnten tokenisierte Vermögenswerte nahtlos auch in digitale Vermögensverwaltungen, Pensionsfonds oder Fondsprodukte integriert werden.
Die Tokenisierung von Vermögenswerten ist eine vielversprechende Innovation mit weitreichenden Implikationen für Investoren, Emittenten und Regulatoren. Sie bietet reale Vorteile, stellt das bestehende Finanzsystem jedoch auch vor neue Herausforderungen. Wer sich früh mit dieser Entwicklung auseinandersetzt – technologisch, rechtlich und strategisch –, könnte sich Wettbewerbsvorteile verschaffen, wenn sich diese neue Kapitalmarktlogik durchsetzt.
Für Anleger bedeutet dies, neugierig zu bleiben, Chancen zu erkennen, aber auch ein gesundes Risikobewusstsein zu bewahren.
Über den Autor:
Nach Stationen bei der BW-Bank und bei Oddo BHF ist Michael Benz Anfang 2025 zur Qcoon-Gruppe gewechselt. Dort ist er im Single Family Office tätig und übernimmt Aufgaben in der Multi-Family-Office-Einheit.
