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Sozialer Wohnungsbau in den USA Wie das LIHTC-Programm bezahlbaren Wohnraum schafft

Für Ruhe bei den Hausarbeiten braucht es auch entspannte Eltern
Für Ruhe bei den Hausarbeiten braucht es auch entspannte Eltern: Mieteinsparungen ermöglichen ein gesünderes Lebensumfeld und bieten Zugang zu Chancen. | Foto: Imago Images / Mint Images

Investitionen in US Low-Income Housing Tax Credits (LIHTC) sind ein hervorragendes Beispiel für Impact Investing. Impact Investing zielt darauf ab, neben finanziellen Erträgen auch positive soziale oder ökologische Vorteile zu erzielen.

Das Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)-Programm ist die wichtigste Initiative für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Vereinigten Staaten. Das durch das Steuerreformgesetz von 1986 ins Leben gerufene LIHTC-Programm gewährt staatlichen und lokalen LIHTC-Vergabestellen Steuergutschriften im Wert von schätzungsweise durchschnittlich 10,9 Milliarden US-Dollar pro Jahr für den Erwerb, die Sanierung oder den Neubau von Mietwohnungen, die für Haushalte mit geringem Einkommen bestimmt sind. Zwischen 1995 und 2018 wurden im Rahmen des Programms jährlich durchschnittlich fast 1.400 Projekte mit 106.400 Einheiten erschwinglichem Wohnraum pro Jahr geschaffen. Ohne die Investoren, die Eigenkapital für die Projekte bereitstellen, um Steuergutschriften (und andere Steuervorteile) zu erhalten, und die Konsortialführer, die diese Investitionen erleichtern, würde das LIHTC-Programm allerdings nicht funktionieren.

Das LIHTC-Programm hilft der US-Regierung bei der Verwirklichung ihres Ziels, erschwinglichen Wohnraum für die Bürger bereitzustellen, und hat eindeutig positive Auswirkungen, darunter Mieteinsparungen, ein gesünderes Lebensumfeld, Zugang zu Chancen und die Verhinderung prekärer Wohnverhältnisse und Obdachlosigkeit. Diese Auswirkungen zu verstehen, zu ermitteln und zu messen, ist indes ein kompliziertes und herausforderndes Unterfangen. Vor diesem Hintergrund hat die California Housing Partnership eine Methode zur Schätzung des Wertes der LIHTC-Auswirkungen entwickelt, indem sie vorhandene Forschungsergebnisse zur Quantifizierung des sozialen und wirtschaftlichen Nutzens von erschwinglichem Mietwohnraum in Kalifornien heranzieht.

Wie funktioniert das LIHTC-Programm?

Das LIHTC-Programm nutzt keine Subventionen, sondern bundesstaatliche Steueranreize, um die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum zu fördern. Die Steuergutschriften werden vom Internal Revenue Service (IRS) verwaltet, auf der Grundlage der Bevölkerungszahl an die Bundesstaaten verteilt und von der Wohnungsbaufinanzierungsbehörde (Housing Finance Authority, HFA) jedes Bundesstaates entsprechend den Bedürfnissen und Prioritäten des jeweiligen Staates an Projekte vergeben.

Zu den bundesstaatlichen Auflagen gehören Einkommensgrenzen für die Mieter, Höchstmieten und langfristige Verträge über mindestens 30 Jahre, die vorsehen, dass die Immobilie als bezahlbarer Wohnraum erhalten bleibt. Investoren, die die Steuergutschriften nutzen können, etwa Banken und Versicherungsgesellschaften, gehen mit dem Bauträger eine Partnerschaftsstruktur ein und investieren im Gegenzug für die Steuervergünstigungen in das Projekt. Der Preis für die Beteiligung an Steuergutschriften kann je nach Investorennachfrage, Standort und Geschäftsstruktur variieren. Die Steuergutschriften werden in der Regel über einen Zeitraum von zehn Jahren gewährt, aber das Finanzamt kann einen Teil der Steuergutschriften wieder einfordern, wenn die Auflagen nicht mindestens 15 Jahre lang eingehalten werden.

Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) definiert erschwinglichen Wohnraum als Wohnraum, der einschließlich der Nebenkosten nicht mehr als 30 Prozent des Bruttoeinkommens des Bewohnerhaushalts kostet. Um für das LIHTC-Programm in Frage zu kommen, muss eine Immobilie einen Mindestprozentsatz an mietbegrenzten Einheiten aufweisen, die von Mietern mit einem Einkommen belegt sind, das einen bestimmten Prozentsatz des Medianeinkommens (AMI) des Gebiets nicht überschreitet. Jüngste Regeländerungen erlauben mittlerweile die Heranziehung des Durchschnittseinkommens, was bedeutet, dass auch Einheiten mit einem Zielwert von bis zu 80 Prozent des AMI förderfähig sind, wenn sie durch andere Einheiten ausgeglichen werden, die ein höheres Maß an Erschwinglichkeit bieten.

Welche Effekte das LIHTC-Programm mit sich bringt

Die positiven Auswirkungen von LIHTC-Investitionen kommen sowohl den Bewohnern der Immobilien als auch der Allgemeinheit zugute. Die Bewohner von LIHTC-Immobilien profitieren am unmittelbarsten, vor allem in Form von größerem finanziellen Wohlstand und verbesserter Gesundheit und Wohlbefinden. Die Vorteile für die Bewohner führen jedoch auch zu positiven Spillover-Effekten für die Öffentlichkeit, vor allem in Form einer höheren wirtschaftlichen Produktivität und geringeren öffentlichen Ausgaben. Wenn Menschen Zugang zu sicherem und erschwinglichem Wohnraum haben, ergeben sich diese Vorteile in Form von Mieteinsparungen, einem gesunden Lebensumfeld, einem besseren Zugang zu Chancen und der Vermeidung von Schäden, die durch prekären Wohnraum und Obdachlosigkeit entstehen.

Mehr Geld für lebensnotwendige Dinge

Der offensichtlichste Effekt für Menschen, die in LIHTC-Wohnungen leben, ist die Mietpreisersparnis. Dieser Vorteil ist auch am einfachsten zu messen. Die Höhe der Mieteinsparung hängt vom Einkommensniveau der Mieter und den Marktmieten im umliegenden Gebiet ab.

Anstatt für die Miete zu zahlen, werden die freiwerdenden Gelder von den Mieterhaushalten eingespart oder anderweitig ausgegeben. Monatliche Mieteinsparungen von 482 bis 1.680 US-Dollar sind für Haushalte mit kleinem Einkommen äußerst bedeutsam. Wenn Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Miete und Nebenkosten aufwenden müssen, haben sie weniger Geld für andere lebensnotwendige Dinge zur Verfügung, so dass sie Abstriche bei Lebensmitteln, Kleidung, Gesundheitsfürsorge, Kinderbetreuung, Bildung, Transport und anderen wichtigen Ausgaben machen müssen. Die Möglichkeit, mehr für lebensnotwendige Dinge ausgeben zu können, verbessert die Gesundheit und das künftige Einkommenspotenzial. Diese Mieteinsparungen führen zugleich zu einer größeren wirtschaftlichen Sicherheit für die Mieter: Sie können das zusätzliche Geld nutzen, um Schulden zu begleichen – oder gänzlich zu vermeiden – und Geld für die Zukunft anzusparen.

Auch die Öffentlichkeit profitiert von diesen Mieteinsparungen, da zumindest ein Teil dieser eingesparten Gelder im umliegenden Gebiet ausgegeben wird, wodurch Unternehmen unterstützt und Arbeitsplätze geschaffen werden. Darüber hinaus führen die verbesserten Gesundheitsergebnisse und das künftige Einkommenspotenzial der Bewohner auch zu geringeren Gesundheitskosten und einer höheren wirtschaftlichen Produktivität für die Gesellschaft.

Es gibt auch Untersuchungen, die belegen, dass erschwinglicher Wohnraum Senioren helfen kann, länger unabhängig zu leben, insbesondere wenn sie Zugang zu unterstützenden Dienstleistungen und Gemeinschaftsaktivitäten haben. Bei einkommensschwachen Senioren, die länger unabhängig leben können, erübrigen sich kostspielige Pflegedienste. Untersuchungen haben gezeigt, dass ältere Erwachsene, die in Wohnungen mit einem Dienstleistungskoordinator vor Ort leben, eine niedrigere Krankenhauseinweisungsrate aufweisen als diejenigen, die in Wohnungen ohne solche Dienste leben, was zu erheblichen öffentlichen Einsparungen führt.

Kinder profitieren besonders von dem besseren Zugang zu den Möglichkeiten, die LIHTC-Wohnungen bieten können. Eine Studie hat ergeben, dass Kinder, die vor ihrem 13. Lebensjahr in ein Viertel mit geringer Armut ziehen, mit größerer Wahrscheinlichkeit ein College besuchen. Eine ähnliche Studie (aus dem Jahr 2015) hat ergeben, dass Kinder, die in Vierteln mit größeren Chancen aufgewachsen sind, im Durchschnitt 198.000 US-Dollar mehr im Leben verdienen als Kinder, die in derselben Region in Vierteln mit geringeren Chancen aufgewachsen sind.

Verhinderung von Wohnungsinstabilität und Obdachlosigkeit

Haushalte mit niedrigem Einkommen, die eine hohe Wohnkostenbelastung haben (mehr als 50 Prozent des Einkommens müssen für die Miete aufgewendet werden), sind von Unsicherheit, unzureichendem Wohnraum und schlimmstenfalls von Obdachlosigkeit bedroht.

Ein Mangel an sicherem Wohnraum führt zu einer höheren Inanspruchnahme von Notunterkünften, medizinischer Notversorgung, Entgiftungsprogrammen und psychiatrischen Einrichtungen. Auch das Kinder- und Jugendhilfesystem und die Strafjustiz werden durch Menschen und Familien ohne stabile Wohnsituation stärker belastet. Darüber hinaus ist das Bildungssystem mit vielen Herausforderungen konfrontiert, die mit der Betreuung von Schülern ohne festen Wohnsitz verbunden sind.

Fazit

Die positiven Auswirkungen des LIHTC-Programms sind zahlreich und vielfältig. Es wurde viel Arbeit geleistet, um auf der Grundlage von Forschungsergebnissen Messgrößen zu entwickeln, die zu einem besseren Verständnis führen. Die detaillierte Arbeit, die von Organisationen wie California Housing Partnership geleistet wird, weist den Weg für zukünftige Bemühungen. Die Organisationen der Wohnungswirtschaft arbeiten derzeit an der Erstellung von Standardkennzahlen, die Investoren bei der Bewertung und dem Vergleich von Investitionsmöglichkeiten im Bereich des erschwinglichen Wohnraums helfen sollen. Es wird erwartet, dass innerhalb von etwa zwei Jahren Standardkennzahlen für die Branche vorliegen. Doch obwohl es zum jetzigen Zeitpunkt noch keine endgültigen, anerkannten Methoden zur Messung der Auswirkungen gibt, stehen eine Fülle von Forschungsergebnissen bereit, die die zahlreichen positiven Auswirkungen von Investitionen in LIHTC-Immobilien belegen.

Diese Auswirkungen sind das Ergebnis von Mieteinsparungen, eines gesünderen Lebensumfelds, des Zugangs zu Chancen und der Vermeidung von Unsicherheit und Obdachlosigkeit. Die Bewohner von LIHTC-Wohnungen profitieren von einem höheren finanziellen Wohlstand sowie einer besseren Gesundheit und größerem Wohlbefinden. Die Gesellschaft wiederum profitiert von den positiven Spillover-Effekten in Form von geringeren öffentlichen Ausgaben und höherer wirtschaftlicher Produktivität.

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