Immobilieninvestments nach Covid-19 Wie die Zukunft des Bürosektors aussehen könnte

Dank „Work from Home“, kurz WFH, konnten die meisten bürobasierten Unternehmen während der ersten Welle der Pandemie ihre Geschäftstätigkeit überraschend gut aufrechterhalten. Das regte umfangreiche Spekulationen über den bevorstehenden Tod des Büros an. Wenn WFH also ein solches Erfolgsmodell ist, wozu dann noch Bürohäuser in den Stadtzentren?  Diese kühne Frage stellten viele CEOs, die WFH zu einem dauerhaften Bestandteil ihrer Post-Covid-19-Strategien machen wollten.

Im Laufe des zweiten Halbjahrs 2020 änderte sich der Tonfall rund um das Thema deutlich. Vorschläge, dauerhaft auf WFH umzusteigen, wurden immer seltener. An ihre Stelle traten realistischere Stellungnahmen, die ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Homeoffice und herkömmlicher Büroarbeit in einer Welt nach Covid-19 befürworteten.

Die Notwendigkeit zwischenmenschlicher Beziehungen

Es gibt etwas, das unseren Glauben an die Zukunft des Bürosektors untermauert und die Grenzen eines WFH-Modells aufzeigt: Zwischenmenschliche Beziehungen. Ihre Bedeutung kann gar nicht hoch der Belegschaft die Möglichkeit bieten, an zwei oder drei Tagen pro Woche von zu Hause aus zu arbeiten.

Technologieunternehmen als Vorbild

Das ist nicht völlig neu. Viele große Technologieunternehmen betrachten das Büro bereits als Raum für Interaktion und Zusammenarbeit und nicht so sehr als abgegrenzte Arbeitsplätze. Wir erwarten, dass der Ansatz sich branchenübergreifend durchsetzt. Neben einer Zunahme interaktiver Bereiche dürfte das Büro zu einem Marketinginstrument gegenüber den Mitarbeitenden und den Kunden werden. Das Wohlbefinden der Mitarbeitenden und hochwertige Heiz-, Lüftungs- und Kühlsysteme bleiben wohl im Fokus, auch wenn das Virus längst besiegt ist. Das bedeutet, dass Nutzer von Bürogebäuden der Umweltfreundlichkeit und der Nachhaltigkeit einen höheren Stellenwert beimessen. Der Standort des Gebäudes muss ebenfalls einen Mehrwert bieten. Bürohäuser müssen in unmittelbarer Nähe zu den Kunden stehen, damit die Interaktionen vor Ort stattfinden können. Für die Mitarbeitenden bietet die Fahrt zu einem von praktischen Einrichtungen umgebenen Büro einen weiteren Mehrwert. Entscheidend ist, dass das Büro über den Nah- und Fernverkehr per Bahn gut erreichbar ist.

Mitarbeitende, die nur noch an drei statt an fünf Tagen in der Woche ins Büro müssen, können in einer größeren Entfernung vom Büro wohnen, weil sie gern eine längere Anfahrt in Kauf nehmen, wenn sie nicht täglich anfällt. Doch an den Tagen, an denen das Büro aufgesucht wird, muss es gut erreichbar sein. Wenn der Talente-Pool sich langsam vom Stadtzentrum entfernt, bieten Standorte, die von eher vorstädtischen oder sogar ländlichen Gebieten aus leicht erreichbar sind, den Unternehmen optimale Chancen, Mitarbeitende zu binden und anzuziehen. Zentrale Bürostandorte könnten daher weit stärker unter Druck kommen als Standorte außerhalb der Stadt oder Sekundärstandorte.

Nachhaltigkeit ist ein Muss

Anleger zeigen generell ein starkes Interesse an nachhaltigen Immobilien. Das liegt zum Teil an den Nutzern, die an die Umwelt- und Nachhaltigkeitsstandards von Bürogebäuden wesentliche Anforderungen stellen. Große Unternehmen, die oft bessere Umweltvereinbarungen bieten, verpflichten sich heute ebenfalls zu anspruchsvollen ESG-Zielen. Nur Bürogebäude mit einer ausgezeichneten ESG-Bilanz ziehen diese Art von Mietern an. Die Nachhaltigkeit unterstützt letztlich auch die Bewertung und den Preis von Immobilien.

Noch wichtiger sind allerdings die überarbeiteten EU-Regulierungen. Ab März 2021 brauchen alle Fonds, die in der EU vertrieben werden, ein Nachhaltigkeitsrating. Fonds, die sich selbst als Artikel-8-Produkt einstufen, müssen aktiv ökologische oder soziale Faktoren fördern, während Artikel 9-Produkte nachhaltige Anlagen zum Ziel haben müssen. Auf der Anlagenebene dürfte die Nachhaltigkeit künftig bei Käufen deutlich an Bedeutung gewinnen, zumal sich die Europäische Kommission, aber auch die nationalen Gesetzgeber zum Pariser Klimaabkommen verpflichtet haben. Ziel der Regulierungsbehörde ist es, bis 2050 für die Wirtschaft und damit auch den Immobiliensektor die Klimaneutralität zu erreichen.

Immobilien, die diesen Standard nicht erfüllen, werden gemäß einem noch auszuarbeitenden System besteuert, was sich auf Liquidität, Bewertung und Preis auswirkt. Die Preise der attraktivsten Gebäude dürften steigen, während der Wert ineffizienter Anlagen, welche die Nachhaltigkeit eines Fonds beeinträchtigen, wohl sinkt. Das Fondsmanagement sollte sich auch auf höhere Investitionen einstellen, um die Nachhaltigkeit ihrer bestehenden Portfolios zu verbessern. Im Wettbewerb um die Anleger verschaffen sie sich damit wesentliche Alleinstellungsmerkmale.