Steigende Immobilienpreise, mehr Verkäufe: In diesem Jahr gab es wieder mehr Bewegung am Häuser- und Wohnungsmarkt. Die Konditionen für Immobiliendarlehen blieben jedoch – wie schon im Vorjahr – vergleichsweise stabil. Der vom Baufinanzierer Dr. Klein gemessene Bestzins für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung schwankte übers Jahr hinweg zwischen 3 und 3,5 Prozent – zum Jahresende verharrt der Zinssatz bei 3,3 Prozent.

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Schwankungen habe es vor allem zu Jahresbeginn gegeben, erklärt Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats bei Dr. Klein. Das habe gezeigt, wie globale und politische Ereignisse, etwa die Wahl von Donald Trump, die US-Zollpolitik, aber auch die Ankündigung des Sondervermögens der Bundesregierung, die Bauzinsen beeinflussen.

Bauzinsen-Prognose 2026: Das sagen die Experten

Wie geht es 2026 mit den Bauzinsen weiter? Pfaffinger von Dr. Klein geht davon aus, dass sich die Seitwärtsbewegung der vergangenen Monate im ersten Halbjahr 2026 fortsetzt, allerdings mit leichter Aufwärtstendenz: „Wir rechnen mit einer Zinsspanne zwischen 3,1 und 3,7 Prozent.“ Die Prognose beruhe auf stabilen Wirtschaftsdaten und einem leichten Konjunkturaufschwung in der Eurozone und in Deutschland. Top-Zinssätze von knapp über 3 Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit könnte es zum Jahresstart geben, wenn einige Banken etwas aggressiver preisen, um ihre leeren Bücher zu füllen.

Ein wichtiger Treiber für die Entwicklung der langfristigen Zinsen sei der breite Trend zu weiter steigenden Staatsverschuldungen, so die Experten von Dr. Klein. In Deutschland werde es im kommenden Jahr für die Finanzierung der Ausgabenpläne der Bundesregierung ein Rekordvolumen an neuen Bundesanleihen geben – das steigert die Renditeerwartung von Investoren. Wichtigster Indikator für die Entwicklung der Bauzinsen sind die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen, die sich im ersten Halbjahr in einem Korridor von 2,6 bis 2,9 Prozent bewegen dürften – und damit Tendenz leicht steigend.

Für Käufer wichtig: Auch bei den Bauzinsen spiele die Energieeffizienz einer Immobilie mittlerweile eine große Rolle. Häufig würden Top-Zinsen nur noch bei einer hohen Energieeffizienzklasse vergeben, so Pfaffinger.  

Käufer sollten sich darauf einstellen, „dass sich die Zinsen 2026 tendenziell leicht nach oben bewegen könnten“, sagt auch Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei der Interhyp-Gruppe. Zwar gebe es derzeit noch eine Seitwärtsbewegung, doch es sei mit einer neuen Normalität von Bauzinsen um die 4-Prozent-Marke zu rechnen. Davon gehe auch die Mehrheit der Befragten des Interhyp-Bankenpanels aus, ein Expertenrat, der monatlich Prognosen zur Zinsentwicklung abgibt. Zwei Drittel gehen demnach mittel- bis langfristig von steigenden Bauzinsen aus. Rund 33 Prozent der Experten prognostizieren gleichbleibende Zinsen. „Mit sinkenden Bauzinsen rechnet derzeit niemand“, so Mohr.

An den Märkten sei derzeit ein Tauziehen „zwischen zwei Extremen“ zu beobachten. Vor allem die hohe Neuverschuldung des Bundes treibe die Zinsen. „Wenn der Staat mehr Kapital benötigt, steigen die Renditen für Bundesanleihen, was Baufinanzierungen verteuert“, erklärt Mohr. Zudem erweise sich die Inflation als hartnäckiger als von der Notenbank erhofft. „Solange das Inflationsproblem nicht vollständig gelöst ist, bleibt der Zinsdruck bestehen“, so die Vertriebsvorständin.

„Zinsdämpfend“ wirke sich aber wiederum die Sorge vor Korrekturen an den Aktienmärkten aus, die Investoren in sogenannte sichere Häfen wie Anleihen treibe. Das drücke die Renditen und damit temporär auch die Bauzinsen. „Solange eine große Börsenkorrektur aber ausbleibt, dürfte sich der Aufwärtstrend bei den Zinsen langsam durchsetzen“, so die Einschätzung von Mohr.

Kaufpreise steigen wieder

Auch bei den Immobilienpreisen dürfte sich der Aufwärtstrend fortsetzen. Mohr: „Die Phase der Preiskorrekturen liegt in den meisten Regionen hinter uns“. Aufgrund der starken Nachfrage nach Immobilien und der immer weiter steigenden Mieten vor allem in den Metropolen und Ballungsräumen rechne Interhyp damit, „dass die Immobilienpreise in Deutschland 2026 weiter ansteigen“.  

Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender bei Dr. Klein, nennt konkrete Zahlen: Er geht davon aus, dass die Kaufpreise 2026 – wie auch schon in diesem Jahr – um etwa 3 Prozent steigen könnten: „Es gibt keine Anzeichen, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nachlässt. Im Gegenteil, es wird nach wie vor zu wenig neu gebaut und das Angebot an Bestandsobjekten bleibt in gefragten Regionen gering.“ In Metropolen dürfte der Anstieg höher ausfallen – 4 bis 5 Prozent seien möglich. Neben der Lage sei die Energieeffizienz bei Häusern und Wohnungen zu einem wesentlichen Preisfaktor geworden.

Ausblick: Jetzt in Immobilien investieren?

Für Kaufinteressenten bedeute das, dass der Immobilienkauf 2026 vermutlich günstiger sein werde als 2027 oder 2028, meint Neumann. Das aktuelle Zinsniveau sei für Verbraucher mittlerweile „das neue Normal“, ergänzt Pfaffinger: „Die Menschen haben akzeptiert, dass es sich nicht lohnt, auf sinkende Zinsen zu warten.“ Das mache sich auch am Markt bemerkbar: „Die Nachfrage nach Baufinanzierungen hat seit 2024 wieder deutlich zugenommen. Ich gehe davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird“, so Naumann. Neben Käufern, die ihre Immobilie selbst nutzen wollen, gebe es auch wieder mehr Privatpersonen, die Wohnungen als Kapitalanlage erwerben.

Die Zinsen sind historisch betrachtet immer noch auf einem fairen Niveau, meint Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. Für Kaufinteressenten sei der Zeitpunkt daher günstig: „Abwarten und auf fallende Zinsen spekulieren lohnt sich nicht.“