Weniger Büro, mehr Logistik
Wie Immobilienfonds ihre Portfolios umbauen
Büros waren lange das Rückgrat von Immobilienfonds. Vor 20 Jahren flossen noch 68 Prozent der Mieteinnahmen aus diesem Segment – mittlerweile sind es nur noch 46 Prozent, bei Neuankäufen im ersten Halbjahr 2025 sogar gerade einmal 25 Prozent. Logistik, Handel, Wohnen: Fondsmanager streuen ihre Portfolios heute so breit wie nie zuvor.
Das zeigt eine Erhebung des Fondsverbands BVI, an der sich 18 Fondsgesellschaften mit insgesamt 395 Immobilienfonds beteiligt haben. Erfasst sind offene und geschlossene Publikums- und Spezialfonds. Die berücksichtigten Objekte kommen per Ende Juni 2025 auf einen Gesamtverkehrswert von 178 Milliarden Euro bei einer Nutzfläche von mehr als 55 Millionen Quadratmetern.
Deutschland bleibt Ankermarkt
Trotz aller Diversifizierung gilt geografisch weiterhin: Heimatmarkt first. Rund 60 Prozent der Verkehrswerte sind in Deutschland investiert. Dieser Anteil ist in den vergangenen Jahren stabil geblieben. Von allen bei seit 2023 erworbenen Objekten entfallen sogar 74 Prozent der Verkehrswerte auf deutsche Immobilien. Als Gründe nennt der BVI das attraktive Rendite-Risiko-Verhältnis, hohe Rechtssicherheit, geringen Leerstand und Marktkenntnisse der Fondsmanager.
Insgesamt halten die untersuchten Fonds Immobilien in mehr als 30 Ländern. An zweiter Stelle stehen Großbritannien und Frankreich mit jeweils 6 Prozent der gesamten Verkehrswerte, gefolgt von den Niederlanden und den USA.
Innerhalb Deutschlands dominieren die sieben größten Metropolen mit 48 Prozent der Verkehrswerte. Berlin steht mit 11 Prozent an der Spitze, gefolgt von Frankfurt (9 Prozent), Hamburg (8 Prozent) und München (7 Prozent). Köln, Düsseldorf und Stuttgart machen kleinere Anteile aus. Doch insgesamt investieren die Fonds geografisch breiter als oft angenommen: Mehr als 90 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sind der Auswertung zufolge in den untersuchten Portfolios vertreten.
Büro bleibt wichtig – aber nicht mehr allein
Beim Nutzungsmix vollzieht sich der deutlichste Wandel: Der Büro-Anteil sinkt, andere Bereiche legen zu. Ein Gewinner sind Logistikimmobilien. Bei Neuankäufen haben die Netto-Soll-Mieterträge von Lager- und Hallenflächen inzwischen auf 23 Prozent zugelegt – gegenüber 16 Prozent im Jahr 2020. Handel und Gastronomie stiegen im selben Zeitraum von 11 auf 19 Prozent. Wohnimmobilien bewegten sich über alle Ankaufsjahre konstant zwischen 16 und 22 Prozent der Mieteinnahmen.
In den Gesamtportfolios spiegelt sich dieser Wandel noch nicht vollständig wider, weil ältere Bestände nachwirken. Der Bereich Büro und Praxis trägt insgesamt noch 46 Prozent zu den Mieterträgen bei – bei geschlossenen Spezialfonds und offenen Publikumsfonds, die tendenziell in größere Objekte investieren, sogar 60 beziehungsweise 57 Prozent. Offene Spezialfonds mit breiter diversifizierten Portfolios kommen hingegen nur auf rund ein Drittel.
Je urbaner, desto mehr Büro
Auch zwischen Stadt und Land gibt es große Unterschiede. In kreisfreien Großstädten dominieren Büroimmobilien mit 52 Prozent der Mieteinnahmen. In städtischen Kreisen führen bereits Handel- und Gastronomieimmobilien mit 29 Prozent, vor Lager- und Hallenflächen (23 Prozent) und Büros (21 Prozent). Ein ähnliches Muster zeigt sich in ländlichen Kreisen, wobei dort der Bereich Handel sogar ein Drittel der Mieteinnahmen ausmacht.
International ist das Bild noch konzentrierter: In London und Paris, den großen Finanz- und Dienstleistungszentren Europas, entfallen 91 beziehungsweise 77 Prozent der Mieterträge auf Büroflächen. Dublin hingegen fällt durch eine ausgewogene Struktur auf – Büros, Hotels und Wohnimmobilien tragen dort jeweils nennenswerte Anteile bei.
Die Entwicklung zeige, dass Immobilienfonds ihre Ertragsbasis breiter aufstellen, heißt es in der Analyse. Die Fondsmanager reduzieren ihre Abhängigkeit von Büroimmobilien und setzen verstärkt auf Segmente mit stabilen Mieteinnahmen wie Logistik, Handel und Wohnen. „Ziel ist eine breitere Diversifizierung, um Risiken zu minimieren und von strukturellen Trends wie dem Onlinehandel und stabiler Wohnraumnachfrage zu profitieren“, so das Fazit des BVI.
Neues Standortfördergesetz sorgt für mehr Spielraum
Dieser Trend könnte nun durch eine neue Regelung noch mehr Schub bekommen. Das kürzlich verabschiedete Standortfördergesetz sieht vor, dass offene Immobilienfonds und Spezial-AIFs künftig bis zu 15 Prozent ihres Wertes in erneuerbare Energien investieren können. Dazu zählen etwa Photovoltaikanlagen auf Hausdächern, aber auch Anlagen auf gepachteten Flächen, die nicht direkt in Verbindung zu einer Portfolioimmobilie stehen.
Das Ratinghaus Scope gibt an, dass durch die Neuregelung Kapital im zweistelligen Milliardenbereich investiert und für erneuerbare Energien mobilisiert werden könnte. Langfristig dürfte der eine oder andere Fonds anstreben, die Immobilien im Portfolio weitgehend eigenständig mit Strom zu versorgen. Das würde den Immobilienwert steigern und käme damit auch den Anlegern zugute. Eine Entwicklung, die besonders den aktuell durch hohe Abflüsse und Rechtsunsicherheit bei der Risikoeinstufung gebeutelten offenen Immobilienfonds helfen könnte.
