Stark gestiegene Bauzinsen Wie sich der höhere Leitzins auf Immobilienkredite auswirkt
Die Nullzinspolitik im Euroraum ist beendet: Am vergangenen Donnerstag hat die EZB die erste Leitzinserhöhung seit 2011 angekündigt. Wie wirkt sich das auf die Bauzinsen aus? Immobilienkredite sind bereits seit Jahresbeginn deutlich teurer geworden – schon Monate vor dem ersten Zinsschritt. „Einen großen Teil ihres Immobilienkreditgeschäfts refinanzieren Banken am Kapitalmarkt mit langfristigen Zinsbindungen – zum Beispiel über Pfandbriefe“, schreibt der Immobilienfinanzierer Dr. Klein in einem aktuellen Kommentar. Daher bewege sich die Zinskurve für Immobilienkredite in Anlehnung an die Renditeentwicklung der Pfandbriefe oder auch der zehnjährigen Bundesanleihe. Weil diese Anlagen auf Basis erwarteter, zukünftiger Entwicklungen gehandelt werden, seien die Baufinanzierungszinsen immer schon einen Schritt voraus – die jetzige Leitzinserhöhung sei damit in den aktuellen Finanzierungskonditionen schon enthalten.
„Ein Leitzins von 1 Prozent bis Jahresende hat der Markt schon eingepreist, daher sind die Bauzinsen zuletzt auch nicht weiter gestiegen“, sagt Michael Neumann, Chef von Dr. Klein. Im Gegenteil: Nach einem vorläufigen Höhepunkt im Juni von knapp 3,2 Prozent sei der Bestzins zuletzt auf 2,7 Prozent gesunken, heißt es vom Immobilienfinanzierer. Abzuwarten sei, ob die EZB den Leitzins in den kommenden zwölf Monaten deutlich über die Ein-Prozent-Marke anhebe. In diesem Fall wären auch wieder höhere Bauzinsen möglich.
Moderater Zinsanstieg bis Jahresende erwartet
Ähnlich äußerte sich Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Wettbewerber Interhyp bereits Anfang des Monats: „Die Erwartungen an die nächsten Leitzinserhöhungen sind jetzt bereits größtenteils eingepreist und Konjunktursorgen gewinnen zunehmend an Bedeutung.“ Das wirke sich bremsend auf den Zinsanstieg aus. Eine Trendumkehr sei aber nicht zu erwarten. Bis Jahresende rechnet Interhyp mit einem moderaten Anstieg auf 3,5 bis 4 Prozent für zehnjährige Darlehen.
Auch Michael Neumann von Dr. Klein erwartet keinen deutlichen Aufwärtstrend der Bauzinsen bis Jahresende: „Trotz aller Notwendigkeit, beherzt gegen die Inflation einzugreifen: Christine Lagarde hat nicht genügend Spielraum, die Zinsen massiv anzuheben.“ Daher sei von einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen auszugehen. „Zumindest unterm Strich – denn wir werden in den nächsten Wochen und Monaten hohe Ausschläge in beide Richtungen sehen“, so seine Prognose.
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Nachfrage nach Immobilien zum Kauf geht zurück
Auch wenn der rasante Zinsanstieg ein vorläufiges Ende gefunden haben könnte, kosten Baufinanzierungen wesentlich mehr als noch zu Jahresbeginn. Gleichzeitig seien die Immobilien nicht günstiger geworden. „Für Käufer ist das eine Kombination des Schlechtesten aus beiden Welten“, so der Dr.-Klein-Chef. Die Nachfrage nach Immobilien sei daher bereits etwas gesunken. Den größten Einbruch sieht Neumann bei Bauvorhaben: Angesichts von Lieferengpässen, Materialknappheit und Fachkräftemangel sei es derzeit fast unmöglich, Preise zu kalkulieren und verlässliche Angebote zu bekommen. Viele Pläne für Neubauten würden daher gestoppt.
Eine geringere Nachfrage heiße für Käufer aber auch: weniger Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt. So steige die Vermarktungsdauer und Objekte, die früher sofort und ohne Umweg über Immobilienportale verkauft wurden, werden jetzt wieder offiziell ausgeschrieben, beobachtet Michael Neumann: „In vielen Lagen können Interessenten wieder über die Preise verhandeln – und das sollten sie auch versuchen.“
Mirjam Mohr von Interhyp rät Kaufinteressenten, das Zinsniveau weiter zu verfolgen, aber die Entscheidung für eine Immobilie nicht allein vom Zinsniveau abhängig zu machen. „Wir empfehlen, schon vor der Immobiliensuche die Finanzierung abzuklären,“ so die Vorständin. Um für einen möglichen weiteren Zinsanstieg gut gewappnet zu sein, seien Zinsbindungen von 15 Jahren und länger sowie Tilgungen über drei Prozent sinnvoll.
