Berlin: Die deutsche Hauptstadt hat noch jede Menge Bedarf beim Wohnungsneubau. (Foto: Marco2811/Fotolia)

Berlin: Die deutsche Hauptstadt hat noch jede Menge Bedarf beim Wohnungsneubau. (Foto: Marco2811/Fotolia)

Wohnimmobilien-Spezialist ZBI

In Städten mit Sogwirkung wird es eng

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Keine Lust auf geschlossene Immobilienfonds? Das kann Marcus Kraft, Vertriebsvorstand des Erlanger Emissionshauses ZBI Zentral Boden Immobilien AG, nicht bestätigen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) hat kürzlich den ersten regulierten ZBI-Publikumsfonds nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) gestattet, und das Interesse am ZBI Professional 9 ist groß. „Wir haben auf unserer Roadshow durch sechs Städte mehr als 250 Teilnehmer gezählt“, berichtet Kraft. „Jeder maßgebliche ZBI-Vertriebspartner kennt den neuen Fonds.“

Interesse an regulierten Produkten


Aber nicht nur altbekannte Vermittler haben sich informiert. Auf jeder Veranstaltung hat Kraft auch neue Gesichter gesehen. Freie Finanzdienstleister sind froh um jedes regulierte Produkt eines Anbieters mit der nötigen KVG-Zulassung. So erklärt sich Kraft das gestiegene Interesse. Vielleicht liegt es aber auch an den speziellen Investitionsobjekten des Beteiligungsmodells. ZBI hat sich bereits vor geraumer Zeit auf Wohnimmobilien spezialisiert – ein Asset, das derzeit stark nachgefragt wird.

Die Auswirkungen bekommt auch ZBI zu spüren. Kraft berichtet von teils deutlich gestiegenen Preisen nicht nur in den angesagten Metropolen, sondern auch in B-Städten (siehe Grafik). Bislang konnten die Anleger von dieser Entwicklung profitieren. Der Initiator nutzte die gestiegenen Preise, um die Objekte der ersten Fonds mit Gewinn zu verkaufen. Doch die Medaille hat zwei Seiten: „Auf Käuferseite zahlen wir inzwischen höhere Einkaufsfaktoren als noch vor wenigen Jahren“, räumt Kraft ein.

„Unseren typischen Zeichnern geht es jedoch nicht um die letzte Nachkommastelle bei der Rendite, sondern um Stabilität und Beständigkeit.“ Der aktuelle Fonds soll mit jährlich 4 Prozent zwar weniger auszahlen als seine Vorgänger, die Ausschüttung in dieser Höhe sei aber noch nie Thema bei den Diskussionen mit Vermittlern und Kunden gewesen.

Da muss ZBI auf seinen Veranstaltungen schon eher die Frage nach einer eventuellen Immobilienblase beantworten. Selbst die Deutsche Bundesbank warnt in regelmäßigen Abständen davor. Kraft hat eine andere Meinung dazu: „Bei aller objektiven Betrachtung sehe ich die Gefahr eine Blase nicht. Natürlich sind die Preise gestiegen, aber anders als in den USA setzen Käufer hierzulande viel Eigenkapital ein. Außerdem hinken zum Beispiel in Berlin die Neubauzahlen dem tatsächlichen Bedarf immer noch hinterher.“

So hat eine aktuelle Studie von Bulwiengesa ermittelt, dass in der kommenden Zeit jährlich bis zu 55.000 Menschen nach Berlin ziehen. Bei gerade einmal 6.000 Neubau-Wohnungen in diesem Jahr wird es eng. Als Städte mit ähnlicher Sogwirkung hat ZBI zum Beispiel Dresden, Leipzig, Erfurt, Hannover, Nürnberg und Augsburg ermittelt. Hamburg, Frankfurt und München sind zwar ebenfalls als Wohnstandort gefragt, doch ist der Zug bei den Preisen dort längst abgefahren.

Die Einkaufsfaktoren liegen teils deutlich über der 20-fachen Jahresmiete. Wer hier investiert, sollte weitere Preissteigerungen nicht unbedingt einkalkulieren. Höhere Verkaufserlöse sind aber entscheidend dafür, dass die ZBI-Kalkulation aufgeht.

Breit gestreutes Portfolio

Bislang war Berlin bevorzugter Investitionsstandort der Wohnungsfonds. Auch im ersten regulierten Fonds spielt die Hauptstadt eine bedeutende Rolle. Anders als bei den Vorgängern ist die Aufteilung des Portfolios diesmal jedoch deutlich breiter gestreut. Die Bafin achtet darauf, dass die selbst gewählte Diversifikation auch eingehalten wird.

Nicht die einzige Änderung im Zeitalter der Regulierung: Seit dem Sommer 2012 hat das Unternehmen gemeinsam mit externen Beratern daran gearbeitet, die neuen Vorschriften zu erfüllen. Inzwischen liegt die Gestattung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) vor. Und nicht nur der erste Publikumsfonds ist zum Vertrieb zugelassen, die Genehmigung für die Premiere eines Regionalfonds für private Anleger erwartet ZBI in Kürze.

Einen ZBI-Spezialfonds für institutionelle Investoren in Kooperation mit der Deutschen Investment hat die Bafin schon vor geraumer Zeit genehmigt. Das Beteiligungsmodell ist nach eigenem Muster konzipiert. Interne Konkurrenz ist aber ausgeschlossen: Sollte einmal ein Objekt sowohl für den Publikumsfonds als auch für das Insti-Angebot infrage kommen, hat das Beteiligungsmodell für die Privatanleger erste Wahl, betont Kraft. „First Look“ nennt der Initiator dieses Prinzip.

Bislang hat ZBI rund 1,5 Milliarden Euro auf den Wohnungsmärkten investiert, ohne dass sich die Angebote gegenseitig in die Quere gekommen sind. Davon hat es Immobilien im Volumen von 400 Millionen Euro wieder verkauft und Investoren gefunden, die im Schnitt zwei Jahresmieten mehr dafür gezahlt haben. Für die Anleger haben die Exits jährliche Renditen zwischen 5,5 Prozent und 15,5 Prozent eingespielt. Und das bei überschaubaren Laufzeiten von zweieinhalb bis siebeneinhalb Jahren.

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