Michael Voigtländer leitet das Kompetenzfeld Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.Foto: Institut der deutschen Wirtschaft
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) beobachtet die Vergabe von
Wohnimmobilienkrediten in Deutschland inzwischen sehr kritisch. Was steckt dahinter? Michael Voigtländer und Jonas Zdrzalek vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln haben den Wohnungs- und Häusermarkt untersucht.
Nach Angaben des vdp starten Haushalte mit einer Fremdkapitalquote von mehr als 100 Prozent mit einer Anfangstilgung von 2,71 Prozent (2017) bis 2,76 Prozent (2021). Diese differenzierten Daten nach dem Beleihungsauslauf stehen nur für die letzten drei Wellen zur Verfügung. Die Sollzinsbindung wurde wie im Durchschnitt unterstellt und als Fremdkapitalquote wurden 105 Prozent angenommen.
Wie zu erwarten war, sind hier die Risiken deutlich höher (Abbildung 6). Damit die absoluten Kreditkosten nach der Anschlussfinanzierung konstant bleiben, darf der Anschlusszins nicht höher als 1,6 Prozent ausfallen. Dieser Wert wurde allerdings jüngst bei Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung übertroffen. Wie sich auch zeigt, hat sich der neutrale Zins deutlich nach unten bewegt, was insgesamt höhere Risiken andeutet.
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Nach Angaben des vdp starten Haushalte mit einer Fremdkapitalquote von mehr als 100 Prozent mit einer Anfangstilgung von 2,71 Prozent (2017) bis 2,76 Prozent (2021). Diese differenzierten Daten nach dem Beleihungsauslauf stehen nur für die letzten drei Wellen zur Verfügung. Die Sollzinsbindung wurde wie im Durchschnitt unterstellt und als Fremdkapitalquote wurden 105 Prozent angenommen.
Wie zu erwarten war, sind hier die Risiken deutlich höher (Abbildung 6). Damit die absoluten Kreditkosten nach der Anschlussfinanzierung konstant bleiben, darf der Anschlusszins nicht höher als 1,6 Prozent ausfallen. Dieser Wert wurde allerdings jüngst bei Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung übertroffen. Wie sich auch zeigt, hat sich der neutrale Zins deutlich nach unten bewegt, was insgesamt höhere Risiken andeutet.
Jedoch wurde hier ebenso kein zukünftiger Einkommensanstieg unterstellt. Würden die nominalen Einkommen um 1,5 Prozent pro Jahr steigen, dann dürfte auch für Haushalte, die im Jahr 2021 eine 105-Prozent-Finanzierung abgeschlossen haben, die Kreditbelastungsquote konstant bleiben, wenn der Zins nach der Sollzinsbindung auf 4,3 Prozent steigt. Entsprechend können auch die Risiken derzeit als eher moderat bewertet werden.
Zu beachten ist allerdings, dass hier eine durchschnittliche Tilgung unterstellt wurde. Bei Tilgungen unter 2 Prozent können sich die Risiken vergrößern. Ohnehin ist es auffallend, dass die durchschnittlichen Tilgungsraten bei hohen Beleihungsausläufen kaum von denen abweichen, die bei niedrigeren Beleihungsausläufen gewählt wurden. Dies kann gegebenenfalls durch das Alter der Haushalte erklärt werden, denn jüngere Haushalte können die Tilgung über einen längeren Zeitraum strecken. Hierzu liegen aktuell keine Daten vor. Sollte das Alter aber nicht signifikant abweichen, können Banken auf entsprechende Mindesttilgungen achten.
Jonas Zdrzalekist Referent für Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Er studierte Volkswirtschaftslehre an der Universität zu Köln.
