Michael Voigtländer leitet das Kompetenzfeld Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.Foto: Institut der deutschen Wirtschaft
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) beobachtet die Vergabe von
Wohnimmobilienkrediten in Deutschland inzwischen sehr kritisch. Was steckt dahinter? Michael Voigtländer und Jonas Zdrzalek vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln haben den Wohnungs- und Häusermarkt untersucht.
Das erste wichtige Resultat des Panel-Modells ist, dass die Relation aus Kreditvolumen und BIP in Deutschland nicht besonders hoch ist. Dies zeigen die „country- fixed effects“, die das Niveau dieser Relation bereinigt um den Effekt der Immobilienpreise und Zinsen darstellen. Deutschland befindet sich im internationalen Mittelfeld. Das Modell wurde zusätzlich für die beiden Zeiträume 2003 bis 2011 und 2011 bis 2021 separat geschätzt. Hier zeigt sich, dass die „country-fixed effects“ im zweiten Zeitraum deutlich höher sind als im ersten Zeitraum. Das Niveau dieser Relation ist somit unabhängig von der Preis- und Zinsentwicklung gestiegen.
Dies ist insofern auffallend, als nach der Finanzmarktkrise die Regulierung der Immobilienfinanzierung angezogen hat (BIS, 2016). Allerdings ist zu bedenken, dass in vielen Ländern das Wirtschaftswachstum nach der Finanzmarktkrise unterdurchschnittlich war und Kredite nur verzögert zurückgezahlt werden konnten. Beides führt zu einer höheren Relation des Kreditvolumens zum BIP. In beiden Zeitperioden ist der „country-fixed effect“ aber für Deutschland durchschnittlich und damit unauffällig. Jeweils den mit Abstand stärksten „country-fixed effect“ weist Dänemark auf, das ein besonderes Immobilienfinanzierungssystem hat (EZB, 2009).
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Das erste wichtige Resultat des Panel-Modells ist, dass die Relation aus Kreditvolumen und BIP in Deutschland nicht besonders hoch ist. Dies zeigen die „country- fixed effects“, die das Niveau dieser Relation bereinigt um den Effekt der Immobilienpreise und Zinsen darstellen. Deutschland befindet sich im internationalen Mittelfeld. Das Modell wurde zusätzlich für die beiden Zeiträume 2003 bis 2011 und 2011 bis 2021 separat geschätzt. Hier zeigt sich, dass die „country-fixed effects“ im zweiten Zeitraum deutlich höher sind als im ersten Zeitraum. Das Niveau dieser Relation ist somit unabhängig von der Preis- und Zinsentwicklung gestiegen.
Dies ist insofern auffallend, als nach der Finanzmarktkrise die Regulierung der Immobilienfinanzierung angezogen hat (BIS, 2016). Allerdings ist zu bedenken, dass in vielen Ländern das Wirtschaftswachstum nach der Finanzmarktkrise unterdurchschnittlich war und Kredite nur verzögert zurückgezahlt werden konnten. Beides führt zu einer höheren Relation des Kreditvolumens zum BIP. In beiden Zeitperioden ist der „country-fixed effect“ aber für Deutschland durchschnittlich und damit unauffällig. Jeweils den mit Abstand stärksten „country-fixed effect“ weist Dänemark auf, das ein besonderes Immobilienfinanzierungssystem hat (EZB, 2009).
Wichtiger als die „country-fixed effects“ ist die Analyse der Residuen mit Blick auf Deutschland. Abbildung 2 zeigt die Ergebnisse des Modells für Deutschland und die tatsächlichen Relationen von Kreditvolumen zum BIP. Die Differenz zwischen den geschätzten und tatsächlichen Ergebnissen sind die Residuen. Für den Zeitraum 2003 bis 2008 unterschätzt das Modell die zu erklärende Relation. Die Relation war also höher als unter Berücksichtigung der Preis- und Zinsentwicklung zu erwarten war. Wie schon erwähnt ist dies eine Folge des Überschießens des Wohnungsmarktes nach der Wiedervereinigung. Nach der Finanzmarktkrise war die Relation gemessen an der Entwicklung von Zinsen und Preisen eher zu gering.
Dies zeigte bereits die Risikoanalyse von Bendel und Voigtländer (2016). Am aktuellen Rand ergibt sich eine große Übereinstimmung zwischen dem Modell und den tatsächlichen Ergebnissen. Die Entwicklung des Kreditvolumens im Verhältnis zum BIP entspricht den Erwartungen angesichts der Erfahrungen in anderen Ländern und der Entwicklung der Immobilienpreise und Zinsen. Ein Überschießen der Kreditvergabe ist folglich nicht festzustellen.
Jonas Zdrzalekist Referent für Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Er studierte Volkswirtschaftslehre an der Universität zu Köln.
