Analyse 2024
Trendwende am Immobilienmarkt: Die Käufer kehren zurück
Nach zwei Jahren der Zurückhaltung wagen sich die Investoren wieder an den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Das vierte Quartal 2024 bescherte der Branche mit einem Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro das stärkste Quartal seit der Zinswende – und damit ein Signal, das der Markt lange ersehnt hatte.
Das Gesamtjahr 2024 schloss mit einem Transaktionsvolumen von 8,6 Milliarden Euro. Das liegt zwar noch unter den Rekordwerten der Niedrigzinsphase, bedeutet aber eine deutliche Steigerung gegenüber 2023 und könnte der Auftakt für eine neue Dynamik am deutschen Wohnimmobilienmarkt sein.
Denn erstmals seit 2022 beobachten die Experten in ausgewählten Märkten wieder steigende Kaufpreise, sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen. In den besten Lagen der A-Städte wird inzwischen wieder das 23,4-Fache der Jahresmiete für Bestandsimmobilien gezahlt.
Drei Faktoren treiben die Trendwende:
- der nach wie vor angespannte Mietmarkt mit bundesweit steigenden Mieten
- das entspanntere Finanzierungsumfeld und
- die Rückkehr institutioneller Investoren.
Die Bauzinsen haben sich in den letzten Monaten zwischen 3,0 und 3,5 Prozent eingependelt – deutlich unter den Höchstständen der vergangenen Jahre.
Großtransaktionen prägen die deutsche Immobilienwelt
Vor allem Großtransaktionen über 100 Millionen Euro prägten das Marktgeschehen. Sie machten rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus. Zu den bedeutendsten Abschlüssen gehörten die Neubauportfolios von Vonovia/Buwog/Quarterback und der HIH Invest sowie der Verkauf des Adler-Portfolios an Orange Capital Partners.
Die Perspektiven für 2025 erscheinen positiv: Die Landesbank Baden-Württemberg erwartet einen weiteren Rückgang der Leitzinsen auf 1,75 Prozent zum Jahresende. Das sollte die Nachfrage der Investoren weiter stützen. Allerdings gibt es auch politische Risiken: Der Amtsantritt Donald Trumps, anhaltende geopolitische Spannungen und die anstehenden Neuwahlen in Deutschland könnten das Investitionsklima beeinflussen.
Für den gesamten Wohnungsmarkt zeichnet sich eine weitere Verschärfung ab. Die Leerstandsquoten sind auf 2,5 Prozent gesunken, während die Fertigstellungszahlen weit hinter dem politischen Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr zurückbleiben. Experten erwarten, dass die durchschnittlichen Mieten 2025 neue Rekordwerte erreichen werden: mehr als 10 Euro pro Quadratmeter im Bestand und mehr als 15 Euro im Neubau.
„Die steigenden Faktoren in ausgewählten Märkten belegen, dass die Korrektur im Investmentbereich weitgehend abgeschlossen ist und sich eine Trendwende einleitet", sagt Mark Holz von Lübke Kelber. "Dennoch bleiben in einigen Bestandsportfolios Abwertungen möglich, da die Bewertungen noch nicht vollständig an die derzeit am Markt erzielbaren Preise angepasst wurden.“
