Nun hat es das erste Haus erwischt. Gut möglich, dass weitere folgen werden.
Die Schließung des Wertgrund Wohnselect D markiert das Ende einer fast 13-jährigen Phase, in der kein deutscher offener Immobilienfonds mehr die Anteilsrücknahme aussetzen musste. Das ist zunächst einmal bemerkenswert – und ein Zeichen dafür, wie angespannt die Lage bei offenen Immobilienfonds mittlerweile ist.
Die Münchner treffen ihre Entscheidung aus nachvollziehbaren Gründen. Verkaufsprozesse ziehen sich in die Länge, weil die Käuferfinanzierung restriktiver geworden ist. Gleichzeitig bleiben die Mittelabflüsse hoch – für einen vergleichsweise kleinen Fonds ohne eigenen Bankenvertrieb eine besonders schwierige Situation. Bei einem Fondsvolumen von 290 Millionen Euro und Rückgabewünschen von etwa 21 Prozent ist die Liquiditätssteuerung eine Herausforderung.
Die Aussetzung ist kein Zeichen von Panik, sondern von Pragmatismus. Notverkäufe unter Zeitdruck würden die verbleibenden Anleger stärker belasten als eine geordnete Aussetzung. Dass Wertgrund in den vergangenen Jahren bereits Rückgaben von rund 32 Prozent des Nettofondsvermögens bedient und dabei Objekte nahe den Verkehrswerten veräußert hat, spricht für ein solides Management.
Die Fiktion der Liquidität
Was hier erneut zum Vorschein kommt, ist das strukturelle Problem dieses Produkttyps: Die Fiktion der Liquidität. Offene Immobilienfonds versprechen Anlegern, jederzeit aussteigen zu können. Gleichzeitig investieren sie in Betongold – ein Asset, das sich bekanntlich nicht über Nacht verkaufen lässt, schon gar nicht in einem Markt, in dem die Zinsen gestiegen sind, die Bewertungen gefallen und Käufer rar geworden sind.
Die Regulierung nach 2012 sollte dieses Spannungsfeld entschärfen. Mindesthaltefristen von 24 Monaten, Kündigungsfristen von zwölf Monaten – das klang nach einem soliden Zeitpuffer für geordnete Verkäufe. Doch was hilft ein Zeitpuffer, wenn Verkaufsprozesse sich auf deutlich mehr als sechs Monate ausdehnen? Wenn Finanzierungen platzen, weil deutsche Banken plötzlich ihre Kreditvergabestandards verschärfen? Wenn ein wichtiger Vertriebspartner im Privatkundengeschäft wegbricht?
Wertgrund ist ein kleinerer Anbieter ohne aktiv steuerbaren Vertrieb. Das macht die Sache nicht einfacher. Während die großen Häuser – Deka, Union Investment, Commerz Real – über ausreichende Puffer verfügen und ihre Vertriebskanäle bei Bedarf aktivieren können, fehlt kleineren Gesellschaften diese Flexibilität. Sie sind dem Markt stärker ausgeliefert. Und der Markt ist derzeit alles andere als gnädig.
Ein Warnsignal für die Branche
Die Frage ist nun: Ist der Wohnselect D ein Einzelfall? Oder der Vorbote einer neuen Welle von Schließungen? Immerhin verzeichnen offene Immobilienfonds seit Monaten anhaltend hohe Mittelabflüsse. Seit August 2023 summieren sich die Abflüsse laut Barkow Consulting auf 13,4 Milliarden Euro – mehr als während der letzten großen Krise zwischen 2005 und 2008. Damals waren es 13,1 Milliarden Euro innerhalb von sieben Monaten, allerdings bei einem kleineren Gesamtvolumen.
Die Deka hat kürzlich drei ihrer milliardenschweren Fonds von Risikoklasse 1 auf Risikoklasse 2 hochgestuft – ein kleiner, aber nicht unbedeutender Schritt, der zeigt, dass die Branche die Risiken offener Immobilienfonds neu justiert. Andere Anbieter – etwa Union Investment mit dem Uniimmo Wohnen ZBI – haben mit deutlichen Abwertungen reagiert, um Notverkäufe zu vermeiden. Ein Rückgang von 20 Prozent innerhalb kurzer Zeit, das hinterlässt Spuren im Anlegervertrauen.
Die rechtliche Auseinandersetzung um die Risikoklassifizierung offener Immobilienfonds ist derweil noch nicht entschieden. Der Europäische Gerichtshof soll klären, ob die quartalsweise Bewertung von Immobilien im Fondsvermögen ausreicht, um eine niedrige Risikoklasse zu rechtfertigen. Sollte das Gericht im Sinne der Verbraucherzentrale entscheiden, müssten alle Anbieter entweder auf eine monatliche Immobilienbewertung umstellen – oder ihre Fonds in die höchste Risikoklasse einsortieren. Beides wäre für die Branche ein Schlag.
Die Gretchenfrage: Wer folgt als Nächstes?
Für Anleger ist die Situation unbefriedigend. Der Wohnselect D hat seit Auflage 2010 eine durchaus respektable Wertsteigerung von 105 Prozent erzielt. Über zehn Jahre betrug der Zuwachs 57 Prozent, über fünf Jahre noch 4,22 Prozent. Keine spektakulären Renditen, aber solide. Die Vermietungsquote liegt bei über 96 Prozent, das Portfolio umfasst 1.705 Wohn- und 98 Gewerbeeinheiten. Eigentlich alles im grünen Bereich.
Doch der Markt interessiert sich nicht für Fundamentaldaten, wenn die Liquidität fehlt. Und so verlieren Anleger nun vorübergehend den Zugriff auf ihr Kapital. Bis zu drei Jahre kann die Aussetzung nach Kapitalanlagegesetzbuch dauern. Wertgrund beteuert, diese Maximaldauer nicht ausnutzen zu wollen. Doch wer glaubt schon Versprechungen in Krisenzeiten?
Die Fondsgesellschaft hat angekündigt, die Transparenz zu erhöhen: monatliche Immobilienbewertungen, regelmäßige Management-Updates, erweiterte Monatsberichte. Das ist löblich. Aber es ändert nichts an der grundsätzlichen Problematik. Offene Immobilienfonds sind in ihrer derzeitigen Konstruktion ein Produkt mit eingebautem Konstruktionsfehler. Sie versprechen etwas, das sie in Krisenzeiten nicht halten können: Liquidität.
Der Fall Wohnselect D ist eine Erinnerung daran, dass Produktnamen täuschen können. „Offen“ bedeutet eben nicht „jederzeit verfügbar“. Und „Sondervermögen“ bedeutet nicht „risikolos“. Es bedeutet lediglich: Das Geld ist getrennt vom Vermögen der Fondsgesellschaft verwahrt. Ob man drankommt, wenn man es braucht, steht auf einem anderen Blatt.
Die Branche wird diese Episode überstehen. Die Frage ist nur: Wie viele Fonds werden noch folgen? Und wann wird der nächste offene Immobilienfonds verkünden, dass er vorübergehend – selbstverständlich nur vorübergehend – keine Anteile mehr zurücknimmt?
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