Wohnung gesucht Warum es für deutsche Anleger so wenig Wohnimmobilien gibt

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Es gibt zu wenige Produkte

Auch die künftige Miet- und Kaufpreisentwicklung wird vor allem durch die Bevölkerungsentwicklung, das Haushaltsnettoeinkommen und die Höhe der langfristigen Zinsen bestimmt.

„Solange die Bevölkerung in den Ballungszentren weiter wächst, die Haushaltseinkommen sich auf relativ stabilem Niveau bewegen und die Zinsen nicht sprunghaft steigen, wird der positive Trend insbesondere bei den Mieten in den Ballungszentren weiter anhalten“, sagt Konstantin Kortmann, Teamleiter Wohninvestment Deutschland beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle.

So weit, so gut. Doch wie können Investoren davon profitieren? Laut einer Umfrage des Berliner Analysehauses Scope unter Vertrieben gibt es schlichtweg zu wenig Produkte.

Gerade einmal zwei offene Wohnimmobilienfonds stehen für Investoren derzeit zum Einzug bereit: der auf deutsche Objekte spezialisierte Wertgrund Wohnselect (WKN: A1CUAY) von TMW Pramerica Property Investment und der europäische Bouwfonds European Residential (A0M98N) von Catella Real Estate.

„Wohnimmobilien sind für offene Immobilienfonds sehr gut geeignet, weil durch die Vielzahl der Wohnungen und Mietverträge eine stabile laufende Rendite erwirtschaftet werden kann und Klumpenrisiken vermieden werden“, erklärt Thomas Meyer, Vorstand von Wertgrund Immobilien.

Warum gibt es dann nicht mehr? „Es ist sehr aufwendig, mit Wohnimmobilien ein ausreichendes Fondsvolumen aufzubauen“, so Meyer und weiter: „Mit einem Büroturm können auf einen Schlag zwei- bis dreistellige Millionenbeträge investiert werden. Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus liegen in der Regel im einstelligen Millionenbereich.“ Es müssten also viel mehr Objekte gekauft
werden als im Gewerbebereich.

Büros beliebter als Wohnungen

Das macht Büros bei Fondsmanagern beliebt. Laut Fondsverband BVI liegt ihr Anteil derzeit bei 61,3 Prozent der Liegenschaften offener Immobilienfonds. Die Nutzungsart Wohnen wird nicht einmal ausgewiesen und fällt in die Kategorie Sonstige (8,4 Prozent).

Meyer:„Auch die Auswahl der Standorte bei Wohnimmobilien ist oft aufwendiger, da neben den klassischen Top-Sieben-Standorten auch zunehmend kleinere B-Städte in den Vordergrund treten.“ Dafür müsse man den Markt gut kennen. „Der Aufwand ist aber nicht nur in der Ankaufphase sehr viel höher. Wohnimmobilien sind durch ihre Kleinteiligkeit, die regionale Verteilung und die Vielzahl der Mietverhältnisse weitaus managementintensiver als Büroimmobilien“, so Meyer.

Aus der Historie heraus haben Fondsanbieter keine Asset- oder Property-Manager im eigenen Haus, die sich um Wohnhäuser kümmern könnten. Meyer: „Ihnen fehlt schlichtweg die Expertise.“ Ein eigenes Team aufzubauen, sei zu aufwendig und kostspielig.

Dennoch wollen laut Scope-Umfrage 55,6 Prozent der Anbieter offener Immobilienfonds in den kommenden drei Jahren stärker in Wohnungen investieren. Meyer: „Dafür müssten sie sich einen Partner suchen, der deutschlandweit Wohnimmobilien für Dritte managen kann.“

Lohnen dürfte es sich allemal: So hat der Wertgrund Wohnselect in den vergangenen drei Jahren ein Plus von 19,8 Prozent erzielt, der Bouwfonds European Residential von 14,2 Prozent.

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