Gottfried Urban, Vorstand der Bayerische Vermögen AG

Gottfried Urban, Vorstand der Bayerische Vermögen AG

Wohnungen in den Ballungsräumen

Nur dann bringen solche Immobilien keine Minus-Rendite

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Kürzlich war ich bei einem Gespräch eines Immobilienverkäufers zugegen. Es ging um die beste Wohnlage in München. Die Jahresnettomiete lag bei etwas unter zwei Prozent. Berücksichtigt man Darlehenszinsen, Steuern und die Instandhaltungsrücklagen, bleibt eine jährliche Minus-Rendite von 0,5 Prozent. Der Verkäufer betonte jedoch mehrmals: „Wollen Sie eine sichere Geldanlage oder wollen Sie hohe, aber unsichere Renditen?“

Gerade Wohnungen in den Ballungsräumen sind gefragt wie nie. Das führt zu Preisen, die im Einkauf beim 30-Fachen der Nettomiete liegen, in München sogar bis zum 50-Fachen. Wenn man realistisch ist, lässt sich damit nur Geld verdienen, sofern die schon hohen Mieten weiter deutlich steigen und gleichzeitig die Finanzierungskosten so niedrig bleiben.

Genau da liegt der Haken: Mietsteigerungen sind mittlerweile gesetzlich erschwert worden. Zudem wird die Luft dünner, bei denen, die sich diese Mieten dann noch leisten können oder wollen. Eine zusätzliche Gefahr sind steigende Zinsen. Die Finanzierung ist oft zu knapp kalkuliert.

Pflege und Instandhaltungsaufwendungen sollten ebenfalls nicht unterschätzt werden. Mit zunehmendem Alter der Immobilie steigen in der Regel diese Kosten. Dafür muss Geldzurückgelegt werden. Können unerwartete Kosten gestemmt werden? Ist eine Nachfinanzierung darstellbar? Sind Änderungen in der persönlichen Situation berücksichtigt? Arbeitslosigkeit, Trennung oder Krankheit? Sicher kann man einige Risiken mit Versicherungen abdecken. Das verursacht aber zusätzliche Kosten. Eine Anlageimmobilie sollte man nur dann kaufen, wenn die Gesamtrechnung voraussichtlich eine positive Nettorendite ergibt, und zwar dauerhaft und unter Abdeckung der Risiken.

Viele leerstehende Häuser und Wohnungen liegen in Gebieten, die sich immer mehrentvölkern. Von entscheidender Bedeutung ist die örtliche Infrastruktur. Öffentlicher Nahverkehr, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte etc. Doch Vorsicht: Auch die örtliche Infrastruktur kann sich ändern. Viele kleinere Städte, Stadtteile oder Dörfer sind nur noch Schlafstandorte. Den Einzelhandel, Schulen und Ärzte findet man nicht mehr. Störfaktorenkönnten Umwidmungen von Straßen oder neue Gewerbebauten sein.

Wer langfristig inflationsgeschützt gute Rendite erzielen will, der kann auch in einen Korbguter Qualitätsaktien investieren. Hier kann man in verschiedenen Regionen und Branchenstreuen und die Dividendenzahlung eines großen Aktienkorbes liegt relativ stabil bei zwei bis vier Prozent. Die einzigen Erhaltungsaufwendungen sind die Kosten für die Verwaltung und Verwahrung der Aktien im Depot oder im Aktienfonds. Und auf Sicht von zwanzig Jahren hat die Gesamtheit der Aktien (Index) immer eine positive Rendite erbracht. Zwischendurch gab es aber starke Schwankungen, die man aushalten musste.

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