Jakob Mähren, Geschäftsführender Gesellschafter der Mähren Gruppe

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Wohnungsinvestments

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Investoren?

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Die Mietpreisbremse wirft viele Fragen auf. Fakt ist, dass sie kommt. Es ist für Immobilieninvestoren daher wichtig, diese Regulierung des Mietmarktes nicht auf die leichte Schulter zu nehmen und sich mit dem Inhalt des Gesetzes näher auseinander zu setzen.

Zunächst besagt das neue Gesetz, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Ist die Vormiete höher als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie auch bei der Wiedervermietung vereinbart werden. Voraussetzung ist nur, dass die Vormiete ein Jahr lang gezahlt wurde und ohne Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart worden ist. Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Prozessflut zu erwarten

Was sich in einem Absatz kurz zusammenfassen lässt, wird wohl schon bald eine Prozessflut an deutschen Gerichten verursachen. Denn so manche Fragestellung wurde vom Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt. Zu einem Zankapfel vor Gericht könnte die ortsübliche Vergleichsmiete werden. Sie basiert auf dem Mietpreisspiegel – zumindest in den Städten, die einen haben. In Städten ohne Mietpreisspiegel wie Bremen ist Ärger programmiert. Aber nicht nur dort: Es ist davon auszugehen, dass die meisten Mietpreisspiegel Deutschlands nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und somit anfechtbar sind. Der Berliner Mietpreisspiegel wurde zum Beispiel von Professor Dr. Walter Krämer vom Institut für Wirtschafts- und Sozialstatistik der TU Dortmund analysiert und die Methodik in Frage gestellt.

Nicht umsonst arbeitet das Bundesjustizministerium bereits jetzt an einem neuen Mietspiegelgesetz.

Davon abgesehen gibt es einige Aspekte, die Vermieter schon heute beachten können und sollten. Denn unter bestimmten Voraussetzungen sind Mieterhöhungen auch über die 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus möglich. Was viele nicht wissen: Die Mietpreisbremse gilt nur für die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Eine spätere vertragliche Vereinbarung über die Höhe der Miete ist nach Paragraf 557 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zulässig.

In der Vergangenheit war es gängige Praxis, dass Vermieter eine freigewordene Wohnung, die viele Jahre vermietet war, umfangreich instandgesetzt haben, um im Anschluss die höhere Marktmiete zu erzielen. Künftig ist es ratsam, die Wohnung zunächst zu vermieten und erst danach den Mieter zu fragen, ob er gegen eine angemessene Mieterhöhung wünscht, dass zum Beispiel das Bad neu gemacht wird oder im Wohnzimmer Parkett verlegt wird.

In eine solche Vereinbarung sollte ein einjähriger Kündigungsschutz aufgenommen werden. Denn wenn der Mieter vorher auszieht, darf der Vermieter die höhere Miete nicht als Vormiete gegenüber dem nächsten Mieter fordern. Wichtig ist, dass der Mieter die freie Wahl hat, ob er die Instandsetzung mit der Folge einer Mieterhöhung wünscht oder nicht. Die Zustimmung zur Instandsetzung darf daher nicht Bedingung für das Zustandekommen des Mietvertrages sein.

Modernisierungsumlage weiter möglich

Bei Modernisierungen nach Paragraf 559 dürfen Vermieter weiterhin 11 Prozent der Kosten auf die Miete umlegen. In diesem Fall liegt die Miete entsprechend über den 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Modernisierungen nach Paragraf 559 sind energetische Sanierungen, der Anbau von Balkonen oder der Einbau von Aufzügen. Eine umfangreiche Renovierung des Badezimmers ist jedoch nur eine Instandsetzung.

Umfassende Modernisierung

Durch das Gesetz zur Mietpreisbremse gibt es neben Instandsetzung und Modernisierung noch einen dritten Begriff: die umfassende Modernisierung. Dieser Begriff steht zwar im Gesetz, wurde jedoch noch nicht eindeutig definiert und tauchte bisher nur im Bewertungsrecht auf. Der Begründung des Regierungsentwurfs zufolge ist eine Modernisierung umfassend, wenn die Wohnung dadurch einem Neubau gleichkommt. Dies sei der Fall, wenn die Baukosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen haben.

Letztlich muss sich die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie durch die Modernisierung maßgeblich verlängert haben. Dies dürfte der Fall sein, wenn die Immobilie in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden oder Elektroinstallationen verbessert wurde. Wenn eine umfassende Modernisierung vorliegt, ist die Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Erst beim zweiten Mieter greift dann die Mietpreisbremse.

Fazit

Um weiterhin attraktive Rendite erwirtschaften zu können, müssen Vermieter Instandsetzungen der Wohnung mit dem Mieter gesondert vereinbaren und dabei einen einjährigen Kündigungsschutz vereinbaren. Dann sind weiterhin Mieten von mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

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