Angelika Kunath, Geschäftsführerin der Immobilienwerte Hamburg

Angelika Kunath, Geschäftsführerin der Immobilienwerte Hamburg

Wohnungskauf: Wie Kosten die Rendite verderben

In den letzten Jahren erfreuen sich Direktinvestments in Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zunehmender Beliebtheit bei Anlegern, während es indirekte Immobilienanlagen eher schwer haben. Oftmals übersehen wird dabei, dass die Wirtschaftlichkeit von Direktinvestments durch hohe Transaktionskosten massiv beeinträchtigt wird.

Als Beispiel sei Berlin herausgegriffen – der mit Abstand größte Markt für direkte Investments in Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Wer dort eine Wohnung kauft, zahlt über 7 Prozent Maklerprovision und künftig auch 6 Prozent Grund-erwerbsteuer. Hinzu kommen noch weitere Kosten (Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch etc.), so dass sich die Erwerbsnebenkosten auf min-destens 15 Prozent addieren.

Bei indirekten Immobilieninvestments verhält es sich anders. Erstens sind die Mak-lerprovisionen für größere Grundstücke, wie diese von Fonds gekauft werden, deut-lich niedriger und liegen eher bei einem als bei 7 Prozent. Zweitens kann die Grunderwerbsteuer durch sogenannte „Share Deals“, bei denen Grundstücksgesellschaften statt direkt Immobilien erworben werden, erheblich reduziert werden. Das gilt auch noch nach den jüngsten Steueränderungen für sogenannte RETT-Blocker. Die Transaktionskosten für größere Immobilien, wie sie meist durch Fonds erworben werden, sind also weitaus geringer als bei einem Direktinvestment.

Dafür gibt es auf der anderen Seite bei Fonds die fondsspezifischen Kosten, die sich in der Summe auch auf 15 Prozent addieren können. Diesen Kosten stehen jedoch professionelle Managementleistungen gegenüber. Wenn Profis Immobilien kaufen und managen ist die Wahrscheinlichkeit von Wertsteigerungen deutlich höher als wenn dies Laien tun.

Die 15 Prozent Transaktionskosten, die der Kleinanleger bezahlt, wenn er sich eine vermietete Eigentumswohnung kauft, sind dagegen verlorene Kosten. Vielen Anle-gern ist nicht bewusst, dass sie diese 15 Prozent erst einmal durch Wertsteigerungen wieder aufholen müssen, bevor überhaupt ans Geldverdienen zu denken ist.

Leider wird der Käufer einer Eigentumswohnung auch nicht durch attraktive lau-fende Erträge verwöhnt. Im Gegenteil. Wohnungen werden heute oftmals zum 25-fachen der Jahresmiete verkauft, was einer Anfangsrendite von 4 Prozent entspricht. Dabei sind jedoch weder die oben erwähnten hohen Erwerbsneben-kosten berücksichtigt noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Zieht man diese Kosten in Betracht, dann bleiben oft nur 2 bis 3 Prozent übrig. Berücksichtigt man noch den Aufwand für die Zinsen, dann ist der Ertrag im besten Fall bei Null. Nicht selten muss der Anleger sogar noch dazuzahlen – dann handelt es sich um sogenannte Unterdeckungsmodelle. Das heißt: Statt jährlich einen Ertrag aus dem Investment zu erhalten, muss der Anleger jährlich Geld zuschießen.

All das spricht natürlich nicht grundsätzlich gegen den Erwerb einer Eigentumswohnung, aber der Anleger sollte all diese Kosten mit einplanen. Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer – wie zuletzt in Berlin – trifft also keineswegs primär die Immobilienprofis, sondern vor allem den durchschnittlichen Wohnungskäufer, der keine Chance hat, durch sogenannte „Share Deals“ Grunderwerbsteuer zu sparen und der auch noch die sehr hohen Maklerprovisionen in voller Höhe zu entrichten hat.

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