Zinswende Droht der nächste Crash bei offenen Immobilienfonds?

Sonja Knorr, Scope-Analystin in Berlin

Sonja Knorr, Scope-Analystin in Berlin

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DAS INVESTMENT: Allein im Mai dieses Jahres kletterte der Zins für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Bindung um 0,4 Punkte auf 1,3 Prozent. Das hört sich wenig an, ist aber so viel wie seit acht Jahren nicht mehr. Ist das schon die Zinswende? Sonja Knorr: Nein, noch nicht. Die Bauzinsen sind immer noch auf einem historischen Tiefstand. Kurz vor der Finanzkrise 2008 lagen sie bei rund 5 Prozent. Davon sind wir weit entfernt. Ein Großteil der Marktteilnehmer rechnet nicht vor 2017 mit einer Zinswende. An den Immobilienmärkten ist das übermorgen. Was bedeutet das für offene Immobilienfonds? Knorr: Da die Fonds derzeit wieder deutlich beliebter sind und entsprechend hohe Zuflüsse haben, sind ihre Liquiditätsquoten ebenfalls recht hoch. Die aktuell niedrige Verzinsung drückt darum auf die Rendite. Steigen die Zinsen, ist das isoliert betrachtet für die Liquiditätsrendite der Fonds erst einmal positiv. Gleichzeitig wird die Finanzierung der Immobilien aber teurer. Knorr: Das stimmt. Das ist vor allem eine Frage des Timings. Ob sich die Fondsmanager rechtzeitig die günstigen Zinskonditionen für einen längeren Zeitraum sichern, bleibt abzuwarten. Noch wird variabel finanziert, da die Verzinsung im aktuellen Umfeld am günstigsten ist. Eine Umfinanzierung ist kein Problem? Knorr: Nein, offene Immobilienfonds dürfen nur maximal 30 Prozent des Portfolios fremdfinanzieren. Damit haben sie einen sehr niedrigen Beleihungsauslauf und ein sehr geringes Risiko. Sie sind Bankers Liebling. Eine Umfinanzierung oder das Fixieren einer längeren Zinsbindung ist aus diesem Grund auch bei steigenden Zinsen nicht problematisch. Von dieser Seite besteht auf jeden Fall kein großes Risiko einer starken Wertkorrektur. Und von der Seite der Immobilienbewertung? Knorr: Auslöser für steigende Zinsen ist meist eine steigende Inflation. Im gewerblichen Bereich sind die Mieten in der Regel indexiert. Das heißt, mit steigenden Zinsen würden auch die Mieten steigen. Was passiert, wenn im Zuge von Griechenland-Rettung und China-Crash die deutsche Wirtschaft stottert? Knorr: Ist die Wirtschaftsentwicklung nicht so rosig, spiegelt sich das auch an den Immobilienmärkten wider, allerdings mit einer leichten Zeitverzögerung. Die Nachfrage sinkt und somit meist auch die Mieten und Objektwerte. Aber es spielen auch noch andere Komponenten eine Rolle. Derzeit kommen viele ausländische Investoren auf den Markt. Das erhöht die Nachfrage, schafft Knappheit und lässt die Preise steigen. Die lassen sich auch von moderat steigenden Zinsen nicht abschrecken. Andererseits haben aber etwa die Büromärkte grundsätzlich mit strukturellen Problemen zu kämpfen, unabhängig von einer Zinswende. Das heißt? Knorr: In der Vergangenheit war die Nachfrage hoch, da der Dienstleistungssektor massiv ausgebaut wurde. Doch hier ist jetzt die Obergrenze erreicht. Viele Firmen optimieren inzwischen lieber. Anstatt mehr Fläche zu mieten, setzt man pro Mitarbeiter weniger Fläche ein. Wachstum aus der Wirtschaft kommt darum kaum noch. Das drückt tendenziell auf die Büromieten.