Zinswende Droht der nächste Crash bei offenen Immobilienfonds?

Noch ist davon aber nicht viel zu bemerken. Die Nachfrage nach Objekten in bester Lage ist hoch, das Angebot kommt nicht hinterher. Viele Investoren kaufen darum Projektentwicklungen. Wird jetzt zu viel gebaut? Knorr: Noch nicht. Die Bautätigkeit ist an den meisten Standorten im Rahmen. Wir sehen aktuell keine Übertreibungstendenzen, die in Zukunft auf die Mieten drücken könnten. Wie sollten sich Fondsmanager für die Zinswende in Stellung bringen? Knorr: Sie sollten sich jetzt von Objekten trennen, die nicht mehr zukunftsfähig sind, und sich auf Immobilien an guten Standorten konzentrieren, die sich auch in schwierigen Zeiten vermieten und verkaufen lassen. Die Objekte sollten einen stabilen Cashflow liefern und möglichst mehrere Mieter haben. Dann können die Manager auch bei kurzfristigen Änderungen schnell reagieren. Angst habe ich jetzt noch nicht. Von welcher Seite droht denn überhaupt Gefahr bei einer Zinswende? Knorr: Was zum Thema werden kann, ist die Attraktivität im Vergleich zu anderen Anlagen. Derzeit sehnen sich Anleger nach Sicherheit. Viel Rendite bringt das nicht. Die Performance offener Immobilienfonds liegt im Schnitt bei 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Sie kann sicherlich langfristig wieder auf 3 bis 4 Prozent steigen, aber dann ist die Grenze erreicht, allein schon aufgrund der Sicherheitsorientierung und der Liquidität, die die Fondsmanager vorhalten müssen. Steigen die Zinsen, werden andere Investments, wie Anleihen, wieder interessanter, und Anleger schichten um. Dann geht‘s bergab? Knorr: Ich rechne bei den aktuellen Rahmendaten nicht damit, dass nur wegen der Zinswende auf einmal alle Anleger wieder durch dieselbe Tür wollen. Außerdem würde ein Run auch durch die neue Regulierung ein Stück weit abgefedert werden. Die zweijährige Mindesthaltedauer ist zwar irgendwann abgelaufen, aber dann gibt es ja auch noch die einjährige Kündigungsfrist. Trotzdem kann es doch immer noch zu Fondsschließungen kommen. Knorr: Das Risiko bleibt grundsätzlich bestehen. Es ist und bleibt ein Produkt, dessen Investments nicht von heute auf morgen liquidierbar sind. Doch Immobilienzyklen kippen nicht ausschließlich aufgrund steigender Zinsen, sondern weil sich die Nachfrage- und Angebotsstruktur und nicht zuletzt gesamtwirtschaftliche Entwicklungen ändern. Außerdem ist die Vertriebs- und Anlegerstruktur der noch offenen Fonds anders als bei den betroffenen Fonds der vergangenen Krise. Inwiefern? Knorr: 2008 kamen vor allem Fonds in Bedrängnis, deren Anteile überwiegend über Privatbanken, Vermögensverwalter und Vermittler vertrieben wurden und die sehr viel institutionelles und semiinstitutionelles Geld eingesammelt hatten. In den Fonds von der Deka, Union Investment, Deutschen Bank und der Commerzbank, die die Krise überlebt haben, sind vor allem Privatanleger investiert, und sie werden hauptsächlich über ihre Mutterbanken verkauft.