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Aktualisiert am 16.05.2017 - 16:44 UhrLesedauer: 6 Minuten

Sachwertinvestments Sanierung der Wölbern-Fonds: "Zwangsveräußerungen abgewendet"

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Gibt es weitere Beispiele für gelungene Sanierungsansätze?

Böcher: Ein anderer Wölbern-Fonds hatte nur noch ein Jahr Restlaufzeit des Darlehens. Auch dort ist es uns gelungen, eine neue finanzierende Bank zu finden. Damit sind wir ebenfalls aus dem Druck eines möglichen Notverkaufs raus – und mit dem Mieter sind wir fünf Jahre vor Ablauf des Vertrags in den Verhandlungen über eine Prolongierung. Gelingt uns dies, wäre auch in diesem Fall die Rückzahlung des kompletten Eigenkapitals für die Anleger gesichert. Beim Wölbern England 01, einem Londoner Objekt, mussten wir ebenfalls strategisch vorgehen. In der öffentlichen Wahrnehmung war die vermeintliche Skandalimmobilie abgewirtschaftet, die Verhaftung des einstigen Wölbern-Managements hatte daran einen gewichtigen Anteil. Es kam hinzu, dass ein bestehender 25-jähriger Mietvertrag mit dreijähriger Restlaufzeit nicht mehr verlängert wurde. In absehbarer Zeit drohten 30.000 Quadratmeter leerzustehen.

Also kreisten sozusagen schon die Geier.

Böcher: So kann man es ausdrücken, die üblichen Darlehenskäufer hatten sich schon positioniert. Und wir bekamen keinen Tag mehr Aufschub von den finanzierenden Banken. Das Objekt war ursprünglich zu 97,75 Millionen Pfund gekauft und mit 54 Millionen Pfund Eigenkapital finanziert worden. Die aktuelle Bewertung zum Übernahmezeitpunkt lag bei nur noch 60 Millionen Pfund und der Wert des Eigenkapitals bei 20 Millionen Pfund. Doch wir wussten, dass dies den potenziellen Objektwert nicht annähernd widerspiegelte. Darum brauchten wir zunächst ein neues Darlehen, um Zeit für eine Repositionierung zu gewinnen.

Aber die Banken waren doch zurückhaltend?

Böcher: Den nötigen Kredit bekamen wir über einen Private-Equity-Investor – zu sicherlich unkonventionellen Konditionen. Und um die öffentliche Wahrnehmung des Gebäudes zu verbessern, haben wir ein Architekturbüro beauftragt, für das Gebäude einen umfangreichen Umbau zu planen. Mit dieser Fotomappe ausgestattet und der Aussage, massiv in die Immobilie investieren zu wollen, haben wir dann Termine mit Maklern und Property Managern vor Ort wahrgenommen. Das hat sich irgendwann im Markt herumgesprochen: So drehte die Stimmung, und wir konnten die Immobilie nach harten Verhandlungen am Ende für rund 80 Millionen Pfund verkaufen. Darauf sind wir ein bisschen stolz.

Was bekommt Paribus für den Einsatz?

Böcher: Im Fall der Londoner Immobilie bekamen wir 1.600 Pfund pro Monat für das Asset Management. Das deckt natürlich in keinem Fall das ab, was uns selbst an Aufwand entsteht. Darum haben wir die Anleger gefragt, ob wir für Paribus zusätzlich eine erfolgsabhängige Honorierung einrichten können. Diese hatten wir erst ab einer Steigerung des Objektwerts von mindestens 10 Millionen Euro angesetzt, um hier keinen falschen Eindruck zu erwecken. Diese Benchmark haben wir weit überschritten, für alle Beteiligten war das ein sehr guter Deal.

Läuft die Kommunikation mit den Anlegern rund?

Böcher: Im Regelfall ja. Allgemein wird honoriert, dass wir bei der Fondssanierung erfolgreich sind. Und wir haben in jedem Fonds einen Anlegerbeirat, den wir in die Planungen einbeziehen. Wir mussten natürlich anfangs mit einigem Misstrauen zurechtkommen, was durch die Erfahrungen aus den vorangegangenen Veruntreuungen natürlich nachvollziehbar war. Aus Misstrauen ist Vertrauen geworden – und mit den guten Ergebnissen verschwanden auch die vielen Anlegeranwälte, die seinerzeit schnell auf den Plan getreten waren.

Sie haben Anfang 2015 die Kanzlei Bird & Bird, die Wölbern beraten hatte, auf 166 Millionen Euro Schadenersatz verklagt. Wie ist der Sachstand bei der Auseinandersetzung?

Böcher: Wir gehen davon aus, dass frühestens 2018 weitere Gerichtstermine anberaumt werden. Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir hier Recht bekommen.

Viele Wölbern-Fonds haben in den Niederlanden investiert. Der dortige Immobilienmarkt war zuletzt in Schieflage geraten. Sehen Sie Chancen, hier wieder Boden zu gewinnen?

Böcher: Auf jeden Fall. Der Tiefpunkt des holländischen Immobilienmarkts war Mitte 2014, als wir die Wölbern-Fonds übernommen haben. Doch der Markt hat sich mittlerweile entspannt, die Preise kommen zurück. Ein Beispiel: Ein von uns beobachtetes Objekt war anfänglich 150 Millionen Euro wert und wurde in der Krise für 20 Millionen Euro veräußert. Dabei hat auch die finanzierende Bank noch 30 Millionen Euro Verlust gemacht. Heute, nach zweieinhalb Jahren, ist das Objekt wieder 60 Millionen Euro wert. Festzuhalten ist: Wölbern kannte sich in Holland gut aus und hat in gute Immobilien in ordentlichen Lagen investiert, die eine reelle Chance im Markt haben.

Wird Paribus weitere Fonds von Emissionshäusern übernehmen?

Böcher: Bei Fondshaus Hamburg war es so, dass die Fondsimmobilien mit Blick auf Lage und Bewirtschaftung unseren Vorstellungen entsprachen. Die Tatsache, dass sich die Ahrenkiel-Gruppe aus dem Emissionsgeschäft zurückziehen wollte und der zweite Eigentümer Hochtief durch die Übernahme durch ACS dieses Geschäftsfeld ebenfalls eingestellt hat, sahen wir gute Ansatzpunkte, die bestehenden Fonds solide weiterführen zu können. Und so haben wir auch fast alle Mitarbeiter übernommen. Darüber hinaus können uns vorstellen, die Verwaltung von geeigneten Fonds anderer Gesellschaften zu übernehmen, die sich aus dem Markt zurückziehen. Perspektivisch ist es denkbar, ganze Immobilienportfolios für institutionelle und andere Investorengruppen aufzubauen

Verhindert die Regulierung über das Kapitalanlagegesetzbuch in Zukunft Skandale wie bei den Wölbern-Fonds?

Böcher: Die Regulierung macht Betrug sicherlich schwieriger, aber nicht unmöglich. Es kann heute nicht mehr jeder einen Immobilienfonds auflegen. Beim AIF schaut die Bafin bei der Genehmigung ganz genau hin, man muss dort lückenlose minutiöse Lebensläufe und Marktkenntnisse nachweisen. Doch wenn jemand betrügen will, wird er es auch jetzt noch irgendwie schaffen - denn Betrug besteht ja darin, dass man ihn zunächst nicht so ohne Weiteres erkennt.

Sind AIFs sicherer als die ehemaligen geschlossenen Fonds?

Böcher: Nein. Ein Immobilien-AIF ist und bleibt ein Immobilieninvestment mit spezifischen Risiken: Das Darlehen kann gekündigt werden, der Mieter in die Insolvenz gehen, der gesamte Markt einbrechen. Alles das hat sich gegenüber früher nicht geändert. Das vergessen viele, die jetzt sagen, dass ein AIF prinzipiell sicher sei. Wer heute für das 22-fache der Jahresmiete eine Immobilie einkauft und der Markt dann auf zum Beispiel das 16-fache sinkt, hat ein Problem. Darum ist meines Erachtens zurzeit ein Investment in den Niederlanden sicherer als in Hamburg. In den Niederlanden kann man heute zum Zehnfachen der Jahresmiete kaufen, in Hamburg zum 22- oder 24-fachen. Somit ist das Rückschlagspotenzial in Deutschland zurzeit erheblich.

Spielen wir „I have a dream“. Was ist Ihr Wunschtraum für die Beteiligungsbranche?

Böcher: Dass das Vertrauen in die verbliebenen Marktteilnehmer zurückkehrt. Und dass wir gemeinsam wieder größere Anlegerkreise von unseren Produkten und Ideen überzeugen können. Und mein spezieller Traum wäre, dass man nicht auf die hört, die am meisten versprechen, sondern sich daran orientieren würde, was realistisch ist.

 

 

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