Secondaries So funktioniert der Zweitmarkt für Spezialfonds

Im November 2015 brachte Calpers Schwung in den Markt für Real Estate Secondaries. Der kalifornische Pensionsfonds für den öffentlichen Dienst räumte sein Portfolio auf und trennte sich von Anteilen an 43 Immobilienfonds. Käufer war die Blackstone-Tochter Strategic Partners Fund Solutions. Kaufpreis: 3 Milliarden Dollar. Das ist der mit Abstand größte Deal, der auf dem globalen Immobilien-Zweitmarkt bisher gemacht wurde.

Gemeint ist der Zweitmarkt für institutionelle, nicht gelistete Fonds. Bei diesem in Deutschland noch wenig bekannten Markt kauft ein Investor einen Fondsanteil nicht klassisch auf dem Primärmarkt vom Vermögensverwalter, sondern übernimmt den Anteil von einem Investor aus dem Fonds, der diesen loswerden will. Der Preis ist reine Verhandlungssache. Er kann dem Nettoinventarwert (NAV) entsprechen. Es werden aber auch Anteile mit deutlichen Abschlägen gehandelt, für andere hingegen wird sogar eine Prämie gezahlt.

Solche Transaktionen können sowohl in geschlossenen als auch in offenen institutionellen Immobilienfonds erfolgen. In der einfachen Variante kauft ein Interessent passgenau den Anteil eines Investors im Fonds. Ebenso kann ein Neuinvestor aber auch mehrere Anleger aus dem Fonds herauskaufen. Oder andersherum: Ein Großanteilseigner gibt seine Beteiligung an mehrere Neuinvestoren weiter.

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In Deutschland sind Secondaries für institutionelle Fonds bisher noch wenig verbreitet

In Deutschland ist das Thema Secondaries für institutionelle Fonds bisher noch wenig verbreitet: Mit dem HI-Immobilien Secondaries Fonds hat der Asset Manager der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen im Dezember 2015 den ersten und bisher einzigen Fonds eines deutschen Anbieters aufgelegt, der ausschließlich in Zweitmarktanteile institutioneller Immobilienfonds investiert.

Kurz nach Auflegung wurde er im Januar 2016 bereits geschlossen. Seitdem sind die Manager damit beschäftigt, 155 Millionen Euro von institutionellen deutschen Investoren im Zweitmarkt zu investieren. Etwa die Hälfte des Kapitals floss in ein Startportfolio, das das Helaba-Invest-Team in einem Off-Market-Deal erworben hatte. „Zielinvestments sind Spezialfonds und internationale institutionelle Vehikel, die regulatorisch, aufsichtsrechtlich und steuerlich für deutsche institutionelle Investoren passen“, erklärt Thomas Kallenbrunnen, Leiter des Immobilienbereichs der Helaba Invest.