Secondaries So funktioniert der Zweitmarkt für Spezialfonds

„Wir sind nicht auf der Jagd nach Discounts um des Discounts Willen, das ist nicht unsere Strategie.“ Inzwischen sei man zwar in einer anderen Situation als 2009 oder 2010. Probleme durch das derzeitige Marktumfeld sieht er nach der Krise aber nicht: „Sicherlich wollen zurzeit mehr Investoren Immobilien kaufen als verkaufen. Das heißt aber nicht, dass alle Investoren starr an ihren Fondsanteilen festhalten. Secondaries-Strategien funktionieren in jedem Marktumfeld.“

Kallenbrunnen geht davon aus, dass der Markt zwar ein Nischenmarkt bleibt, aber dennoch Wachstumspotenzial hat. „Immer mehr Anleger erkennen, dass Immobilien eine sehr management-intensive Anlageklasse sind. Daher rechnen wir mit einem wachsenden Fondsmarkt. Parallel dazu dürfte auch der Secondaries-Markt zulegen“, so Kallenbrunnen. Die Manager der klassischen Immobilien-Dachfonds von Helaba Invest, des Multi Manager I und Multi Manager II, können ebenfalls Secondaries-Anteile kaufen. „Hier steht aber die traditionelle Beteiligung über den Asset Manager im Vordergrund“, so Kallenbrunnen.

Gerade in Europa und Deutschland wird der Zweitmarkthandel mit Spezialfonds noch kritisch gesehen. Schließlich könnte ein Verkauf auf Probleme beim Investor hindeuten oder aber auf Unzufriedenheit mit dem Fondsmanager. Tatsächlich gibt es derzeit aber ganz andere Gründe für den Verkauf: Der Zweitmarkt dient als Instrument im Portfoliomanagement. Er wird genutzt, um die Immobilienquote zu senken oder um die Strategie innerhalb des Immobilienportfolios zu ändern.

Und der Handel im Zweitmarkt hat durchaus Vorteile: Bei geschlossenen Vehikeln können Investoren nicht nur vorzeitig aussteigen, sondern im Gegenzug auch in einer späteren Phase einsteigen – und damit an einem späteren Punkt der J-Kurve, der Immobilieninvestments in der Regel folgen. Einstige risikoreiche Strategien sind in diesem Stadium oftmals deutlich weniger riskant. Außerdem hat der Fonds bereits einen Track-Record, der Neuinvestor kann das Potenzial abschätzen, was ebenfalls das Risiko senkt.