Der große ökologische und materielle Fußabdruck des Bausektors stellt eine Gefahr für die weltweiten Netto-Null-Ziele dar. Die Branche allein ist für rund 40 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich. Darüber hinaus ist die bebaute Umwelt auch für zahlreiche andere ökologische Probleme verantwortlich, wie übermäßiger Wasserverbrauch, Stromverbrauch und Abfall in ähnlicher Größenordnung.

Aber es gibt immer mehr Gründe, an einen Wandel zu glauben: Der 9 Billionen US-Dollar schwere Sektor entwickelt in schnellem Tempo neue Technologien und Konzepte, die für Investoren attraktiv sind und mit denen grundlegende Veränderungen möglich sind. Das wiederum könnte auch die globalen Bemühungen um eine Abkehr von fossilen Brennstoffen beschleunigen.

Zu diesem Schluss kamen die Teilnehmer des The Klosters Forum (TKF) im letzten Jahr, einer Konferenz, die dem Thema „Nachhaltige Immobilien“ gewidmet war und an der Experten aus allen Bereichen des Sektors teilnahmen, darunter Entwickler, Investoren, Architekten, Unternehmer und Wissenschaftler. Die Teilnehmer nutzten die Gelegenheit, die etablierten Praktiken der Baubranche zu hinterfragen und eine Blaupause für eine nachhaltigere Zukunft zu entwerfen.

Bauen. Zerstören. Und wieder von vorn.

In den drei Tagen intensiver Diskussionen standen einige Themen besonders im Fokus, zum Beispiel, wie die gebaute Umwelt klimaneutral gestaltet werden kann. Den Teilnehmern wurde vor Augen geführt, dass traditionelle Bautechniken der Umwelt – Land, Wasser und biologische Vielfalt – irreparablen Schaden zufügen. Es wurde auch infrage gestellt, ob wir überhaupt neue Gebäude brauchen.

Denn die Bauphase eines Gebäudes ist die Phase, die die Umwelt am meisten belastet. Hier werden 90 Prozent der eingebetteten Emissionen verursacht, das entspricht mehreren Millionen Tonnen CO2, die während des Lebenszyklus von Baustoffen – Gewinnung, Herstellung, Transport, Bau und Entsorgung – freigesetzt werden.

Die Teilnehmer schlugen vor, dass die Industrieländer, die bereits über einen ausreichenden Gebäudebestand verfügen, sich daher auf Modernisierung und Nachrüstung („Retrofitting“) und Sanierung konzentrieren sollten.

Umbau von Büros in Wohnraum

Eine besondere clevere Art des Retrofitting, so erfuhren die Konferenzteilnehmer, besteht darin, leerstehende Büroflächen in Wohnraum umzuwandeln und flexible und nutzungsgemischte Strukturen zu entwickeln.

Drei Jahre nach der Pandemie stehen immer noch etliche Büroflächen leer, da sich im Zuge von Covid auch das Verhalten der Menschen nachhaltig geändert hat: weniger Präsenz im Büro, Wegzug aus den Städten und geringere Bereitschaft, in bürolastigen Vierteln einkaufen zu gehen. Gleichzeitig ist das Angebot an Wohnraum knapp, insbesondere an bezahlbaren Wohnungen in den Innenstädten.

Das Beratungsunternehmen McKinsey geht davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen im pessimistischen Szenario bis 2030 um 38 Prozent gegenüber 2019 zurückgehen könnte. Durch die sinkende Nachfrage wird auch der Wert der Immobilien abnehmen. In den neun untersuchten Städten stehen im gemäßigten Szenario bis 2030 insgesamt 800 Milliarden US-Dollar real auf dem Spiel.

Hier wäre eine Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum sinnvoll. Das Immobilienunternehmen JLL geht davon aus, dass knapp 25 Millionen Quadratmeter leerstehende Büroflächen in den 35 größten europäischen Städten zu 500.000 Wohnungen umgebaut werden könnten. Wendet man die aktuellen Kapitalwerte für Wohnimmobilien für jede Stadt auf diese leerstehenden Flächen an, könnten die zehn größten Städte über 100 Milliarden Euro an Investitionsmöglichkeiten bieten.

Diese Möglichkeiten sind in den USA begrenzter, wo die großen Wolkenkratzer in die Breite gebaut und daher im Kern dunkel sind. In Europa dagegen sind die Bürogebäude in der Regel nicht ganz so hoch und dafür schmaler, sodass mehr Tageslicht einfällt, was Grundvoraussetzung für eine Umnutzung zu Wohnzwecken ist. Allein in London, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot in den nächsten zehn Jahren um mehr als 100.000 Wohnungen übersteigen dürfte, könnte aus den aktuell leerstehenden Flächen 43.000 Wohnungen entstehen. Hier bieten sich nach Schätzungen des Immobilienunternehmens JLL Investitionsmöglichkeiten im Volumen von 21 Milliarden Euro.